PECATU · ID RR-5722

Lyvin Uluwatu : appartement de deux chambres, 80,5 m², avec vue mer, Pecatu

Deux chambres pour le prix d'une : cet appartement de 80,5 m² coûte Rp 7,01 Md, comme l'appartement d'une chambre de 78,7 m² du même complexe. Il comprend un séjour à double hauteur et une vue mer. Le leasehold (bail de longue durée) court sur 33 + 20 ans, avec une livraison au T2 2028.

Lot dans Lyvin Uluwatu · lots publiés : 2

  • Leasehold 33 + 20 ans
  • En construction
  • Deux chambres
  • 2chambres
  • 80,5 m²surface de l'appartement
  • Leasehold33 + 20 ans
  • T2 2028livraison
  • 231 mjusqu'à la plage de Suluban

Bien

Ce que vous obtenez

L'appartement de deux chambres de 80,5 m² (≈ 865 sq ft) coûte le même prix que l'appartement d'une chambre, avec une surface presque identique et une chambre supplémentaire. Le séjour et le coin repas font face à une baie vitrée avec vue sur l'océan. Les images de synthèse montrent un volume à double hauteur, un escalier hélicoïdal et des murs terracotta.

Deux couples ou une famille peuvent y séjourner une semaine. Davantage de voyageurs par réservation constituent l'atout locatif, pour le même prix d'entrée. Le terrain se situe en zone touristique, et le bail donne 33 ans et deux mois avec une option de 20 ans. Le PBG et le SLF sont en cours d'instruction.

Voici comment nous le modélisons. Nous retenons Rp 3,3 M la nuit, au-dessus de la médiane des appartements deux chambres d'Uluwatu, en raison du standing du complexe et de la vue. Taux d'occupation : 65 % dans le scénario central, 55 % prudent, 75 % optimiste. Les frais d'exploitation représentent 20 % du chiffre d'affaires. Le scénario central laisse environ Rp 621 M par an, soit 8,9 % du prix.

Les chiffres de ce bien

Lyvin Uluwatu · appartement 2 chambres : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour cette unité. Voici notre modèle : un tarif de Rp 3,3 M la nuit, avec les frais de l'opérateur, les impôts, l'usure et l'entretien déduits du chiffre d'affaires.

Brut 11,1 %≈ Rp 777 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 3,3 M la nuit Net 8,9 %≈ Rp 622 M par an · amorti en ≈ 11,3 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 777 M11,1 % du prix · tarif Rp 3,3 M, occupation 65 %
  • Frais d'exploitationRp 155 M20 % du chiffre d'affaires
  • Net pour vousRp 622 M8,9 % du prix · amorti en ≈ 11,3 ans
Scénarios d'occupation : Lyvin Uluwatu · appartement 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 20 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 657 MRp 131 MRp 526 M7,5 %13,3 ans
65 %centralRp 777 MRp 155 MRp 622 M8,9 %11,3 ans
75 %optimisteRp 896 MRp 179 MRp 717 M10,2 %9,8 ans

Le scénario central retient 65 % d'occupation sous gestion professionnelle, avec 55 % dans le scénario prudent et 75 % dans le scénario optimiste.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 3,3 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
20 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
Annonces comparables
Keluoli Villas Bingin · villa 3 chambres : 9,1 % net avec 80 % d’occupation; Lyvin Bingin Villas · villa 3 chambres : 8,8 % net avec 78 % d’occupation; Lyvin Melasti · appartement 1 chambre : 8,6 % net avec 80 % d’occupation.
Rapports et données
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Le droit que vous achetez est un bail du terrain de 33 ans et deux mois, avec un droit prioritaire sur 20 années supplémentaires. Réservez d'abord, puis signez le PPJB, puis un bail notarié à la livraison. Les numéros du PBG et du SLF figurent sur notre liste de demandes. La licence de location suit le SLF, après la fin des travaux.

Propriété et permis : Lyvin Uluwatu · appartement 2 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail33 ans 2 mois + 20 ansLa prolongation de 20 ans bénéficie seulement d'un statut prioritaire. Le bail du terrain doit en préciser le prix et les conditions, et nous comptons la durée à partir de la livraison.
ZonageZone touristique (Zona Pariwisata), selon l'annonceNous confirmons la zone indiquée dans notre base avec un extrait RDTR avant votre acompte.
Permis de construire (PBG)En coursSelon notre base d'annonces, le permis est en cours d'instruction. Nous demandons le numéro et l'extrait.
PromoteurLyvin, société à confirmerNous vérifions l'entité juridique, les bâtiments achevés et le bail du terrain.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxSans SLF, pas de licence de location : nous lions donc les paiements aux étapes du chantier plutôt qu'à des dates.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, inventaire à confirmerLe contrat comporte une annexe avec le mobilier et l'électroménager.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Lyvin Uluwatu · appartement 2 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Lyvin Uluwatu · appartement 2 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte réserve l'appartement, et nous en confirmons le montant.
  2. Étapes du chantierLes tranches suivent les étapes vérifiées, selon un échéancier demandé pour cette unité.
  3. LivraisonLe paiement final suit l'acte de réception et la remise du dossier de documents.

Le promoteur ne publie pas de plan de paiement : nous en convenons donc un dans le PPJB après les vérifications préalables (due diligence).

Localisation

Emplacement : Suluban · Pecatu

La pointe sud-ouest du Bukit réunit les falaises, le surf de Padang Padang et Suluban ainsi que le temple d'Uluwatu. Les couchers de soleil font partie de ce que vous achetez. Les supermarchés et les cliniques nécessitent un trajet en voiture.

Lyvin Uluwatu : littoral, falaises et complexe sur une image de synthèse
Pecatu · Badung · Suluban
  • Plage de Suluban≈ 230 m à vol d'oiseau
  • Bar Single Fin≈ 210 m à vol d'oiseau
  • Salle de sport 360 MOVE≈ 410 m à vol d'oiseau
  • Temple d'Uluwatu≈ 1,6 km à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 11,4 km à vol d'oiseau

L'argument tient au surf, aux falaises et aux couchers de soleil à la porte. Les limites sont la saisonnalité des réservations et le faible nombre de services du quotidien.

Suluban · Pecatu · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Lyvin Uluwatu · appartement 2 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète l'appartement de deux chambres à Lyvin Uluwatu ?

Rien. Le promoteur règle notre commission, et les vérifications avant votre acompte sont à notre charge. Pour l'appartement de deux chambres, nous vérifions le bail 33 + 20 ans, le contrat de gestion et les étapes de paiement. Les informations sur l'entité, le numéro du PBG et le SLF restent sur notre liste de demandes.

En quoi l'appartement de deux chambres diffère-t-il de celui d'une chambre au même prix ?

Les surfaces sont presque égales, 80,5 et 78,7 m², et les deux coûtent Rp 7,01 Md. L'appartement de deux chambres ajoute une chambre, ce qui augmente la capacité et le tarif par nuit. Avant la réservation, nous comparons les plans et les surfaces des chambres plutôt que de nous fier aux noms des types.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous retenons environ Rp 3,3 M la nuit, d'après des biens comparables de Pecatu, puis ajustons pour un appartement de deux chambres haut de gamme. Le scénario central suppose 65 % d'occupation sous gestion professionnelle et 20 % du chiffre d'affaires en frais. C'est une estimation de Rise Real Bali, pas une garantie de revenus.

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