PECATU · ID RR-5721

Lyvin Uluwatu : appartement d'une chambre, 78,7 m², avec vue mer, Pecatu

Avec 78,7 m², cet appartement d'une chambre se rapproche davantage d'une petite maison que d'un studio. La vue mer, l'intérieur terracotta et la piscine commune s'accompagnent d'un leasehold (bail de longue durée) de 33 + 20 ans. La livraison est prévue au T2 2028, et le prix est de Rp 7,01 Md.

Lot dans Lyvin Uluwatu · lots publiés : 2

  • Leasehold 33 + 20 ans
  • En construction
  • Vue mer
  • 1chambre
  • 78,7 m²surface de l'appartement
  • Leasehold33 + 20 ans
  • T2 2028livraison
  • 231 mjusqu'à la plage de Suluban

Bien

Ce que vous obtenez

Avec 78,7 m² (≈ 845 sq ft), l'appartement d'une chambre offre à un couple un vrai espace : un séjour avec baie panoramique, un coin repas et une vue sur l'océan. Les intérieurs privilégient les tons terracotta et sable, avec des stores sur les baies. La piscine du complexe est commune.

Le voyageur type est un couple en haute saison qui souhaite avoir les falaises et les couchers de soleil de Suluban à proximité. La parcelle se situe en zone touristique, et le bail donne 33 ans et deux mois plus une option de 20 ans. Le PBG et le SLF sont en cours d'instruction, et nous demandons les numéros.

Voici comment nous le modélisons. Nous retenons Rp 3,0 M la nuit, au-dessus des appartements d'Uluwatu et Bingin en raison de la vue mer et du positionnement haut de gamme, même si un prix deux fois supérieur au marché limite la progression du tarif. Taux d'occupation : 70 % dans le scénario central, 60 % prudent, 80 % optimiste. Les frais d'exploitation représentent 20 % du chiffre d'affaires. Le scénario central laisse environ Rp 615 M par an, soit 8,8 % du prix.

Les chiffres de ce bien

Lyvin Uluwatu · appartement 1 chambre : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour cette unité. Voici notre modèle : un tarif de Rp 3,0 M la nuit, avec les frais de l'opérateur, les impôts, l'usure et l'entretien déduits du chiffre d'affaires.

Brut 11,0 %≈ Rp 769 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 3,0 M la nuit Net 8,8 %≈ Rp 615 M par an · amorti en ≈ 11,4 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 769 M11,0 % du prix · tarif Rp 3,0 M, occupation 70 %
  • Frais d'exploitationRp 154 M20 % du chiffre d'affaires
  • Net pour vousRp 615 M8,8 % du prix · amorti en ≈ 11,4 ans
Scénarios d'occupation : Lyvin Uluwatu · appartement 1 chambre
Taux d'occupationRevenu brutCharges 20 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 659 MRp 132 MRp 527 M7,5 %13,3 ans
70 %centralRp 769 MRp 154 MRp 615 M8,8 %11,4 ans
80 %optimisteRp 879 MRp 176 MRp 703 M10,0 %10,0 ans

Le scénario central retient 70 % d'occupation sous gestion professionnelle, avec 60 % dans le scénario prudent et 80 % dans le scénario optimiste.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 3,0 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
20 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
Annonces comparables
Keluoli Villas Bingin · villa 3 chambres : 9,1 % net avec 80 % d’occupation; Lyvin Bingin Villas · villa 3 chambres : 8,8 % net avec 78 % d’occupation; Lyvin Melasti · appartement 1 chambre : 8,6 % net avec 80 % d’occupation.
Rapports et données
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

L'appartement se trouve sur un terrain loué : 33 ans et deux mois, plus un droit prioritaire sur 20 années supplémentaires. Vous réservez, signez le PPJB, puis un bail notarié à la livraison ; les conditions de prolongation doivent figurer dans ce bail. Les numéros du PBG et du SLF restent sur notre liste de demandes. La licence de location ne peut suivre qu'après le SLF.

Propriété et permis : Lyvin Uluwatu · appartement 1 chambre
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail33 ans 2 mois + 20 ansLa priorité sur la prolongation de 20 ans n'est pas une garantie. Nous comptons la durée à partir de la livraison et fixons la prolongation dans le bail du terrain.
ZonageZone touristique (Zona Pariwisata), selon l'annonceNous confrontons la zone indiquée dans notre base à un extrait RDTR avant tout acompte.
Permis de construire (PBG)En coursNotre base d'annonces indique que les permis sont en cours d'instruction. Le numéro et l'extrait figurent sur notre liste.
PromoteurLyvin, société à confirmerNotre examen porte sur la société, ses projets achevés et le bail du terrain.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxLe SLF intervient en dernier, et la licence de location en dépend : vos versements suivent donc les étapes du chantier.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, inventaire à confirmerUn inventaire du mobilier et de l'électroménager est joint à votre contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Lyvin Uluwatu · appartement 1 chambre ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Lyvin Uluwatu · appartement 1 chambre : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte réserve l'appartement, et nous en confirmons le montant.
  2. Étapes du chantierLes tranches suivent les étapes vérifiées, et nous demandons l'échéancier pour cette unité.
  3. LivraisonLa dernière tranche est versée contre l'acte de réception et le dossier complet.

Le promoteur ne mentionne pas de plan de paiement dans ses documents. Nous en fixons un dans le PPJB après les vérifications.

Localisation

Emplacement : Suluban · Pecatu

Suluban se trouve au bord des falaises du Bukit : l'océan, le surf et les couchers de soleil sont accessibles à pied. La contrepartie est l'éloignement des grands magasins et des cliniques.

Lyvin Uluwatu : littoral, falaises et complexe sur une image de synthèse
Pecatu · Badung · Suluban
  • Plage de Suluban≈ 230 m à vol d'oiseau
  • Bar Single Fin≈ 210 m à vol d'oiseau
  • Salle de sport 360 MOVE≈ 410 m à vol d'oiseau
  • Temple d'Uluwatu≈ 1,6 km à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 11,4 km à vol d'oiseau

Les voyageurs réservent pour la vue sur les falaises et les vagues. Les services au-delà de la bande côtière sont limités, et la saison détermine les réservations.

Suluban · Pecatu · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Lyvin Uluwatu · appartement 1 chambre

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète l'appartement 1 chambre de Lyvin Uluwatu ?

Vous ne nous payez aucun honoraire. Lyvin règle notre commission, et nos vérifications avant l'acompte ne vous coûtent rien. Pour cet appartement, nous vérifions le bail 33 + 20 ans, le contrat de gestion et les étapes de paiement, puis demandons les informations sur la société du promoteur, le PBG et le SLF.

Que comprend le prix de l'appartement 1 chambre ?

Notre base indique Rp 7,01 Md pour 78,7 m² avec une chambre. La piscine et les parties communes appartiennent au complexe. Le descriptif des finitions et du mobilier n'est pas détaillé : nous le demandons et l'annexons au contrat. Les taxes de transaction s'ajoutent, et nous les totalisons avant votre acompte.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous partons d'environ Rp 3,0 M la nuit, d'après des biens comparables de Pecatu, puis ajustons pour un appartement d'une chambre haut de gamme. Le scénario central suppose 70 % d'occupation sous gestion professionnelle et 20 % du chiffre d'affaires en frais. C'est une estimation de Rise Real Bali, pas un revenu garanti.

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