PECATU · ID RR-5721

Lyvin Uluwatu: apartamento de un dormitorio y 78,7 m² con vistas al mar, Pecatu

Con 78,7 m², este apartamento de un dormitorio se acerca más a una casa pequeña que a un estudio. Tiene vistas al mar, interiores en tonos terracota y piscina comunitaria. Se compra con un leasehold de 33 + 20 años; la entrega está prevista para el segundo trimestre de 2028 y cuesta Rp 7.010 millones.

Unidad de Lyvin Uluwatu · unidades publicadas: 2

  • Leasehold 33 + 20 años
  • En construcción
  • Vistas al mar
  • 1dormitorio
  • 78,7 m²superficie del apartamento
  • Leasehold33 + 20 años
  • 2.º trimestre de 2028entrega
  • 231 ma la playa de Suluban

Inmueble

Qué compras

Con 78,7 m², el apartamento de un dormitorio da espacio de verdad a una pareja: salón con ventanal, rincón de comedor y vistas al mar. Los interiores combinan tonos terracota y arena, y los ventanales llevan persianas. La piscina del complejo es comunitaria.

El huésped habitual es una pareja que viaja en temporada alta y quiere tener cerca los acantilados y los atardeceres de Suluban. La parcela está en zona turística y el leasehold dura 33 años y dos meses, con una opción de prórroga de 20. El PBG y el SLF están en trámite; hemos pedido los números.

Para el cálculo tomamos Rp 3 millones por noche, por encima de otros apartamentos de Uluwatu y Bingin por las vistas al mar y la categoría. Aun así, un precio de compra que dobla el mercado limita hasta dónde puede subir la tarifa. Ocupación: 70 % en el escenario base, 60 % en el prudente y 80 % en el optimista. Los gastos de explotación se llevan el 20 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 615 millones al año, el 8,8 % del precio.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Lyvin Uluwatu · Apartamento de 1 dormitorio: bruta y neta

La promotora no publica una rentabilidad para esta unidad. Este es nuestro cálculo: una tarifa de Rp 3 millones por noche, de la que descontamos gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 11,0 %≈ Rp 769 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 3,0 millones por noche Neta 8,8 %≈ Rp 615 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,4 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 769 millones11,0 % del precio · Rp 3,0 millones por noche, ocupación del 70 %
  • Gastos de explotaciónRp 154 millones20 % de la facturación
  • Neto para tiRp 615 millones8,8 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,4 años
Escenarios de ocupación: Lyvin Uluwatu · Apartamento de 1 dormitorio
OcupaciónIngresos brutosGastos 20 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 659 millonesRp 132 millonesRp 527 millones7,5%13,3 años
70%baseRp 769 millonesRp 154 millonesRp 615 millones8,8%11,4 años
80%optimistaRp 879 millonesRp 176 millonesRp 703 millones10,0%10,0 años

El escenario base supone un 70 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 60 %, y el optimista, un 80 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 3,0 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
20 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
Comparables del catálogo
Keluoli Villas Bingin · Villa de 3 dormitorios: 9,1 % neto con un 80 % de ocupación; Lyvin Bingin Villas · Villa de 3 dormitorios: 8,8 % neto con un 78 % de ocupación; Lyvin Melasti · Apartamento de 1 dormitorio: 8,6 % neto con un 80 % de ocupación.
Informes y datos
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Pide los números por WhatsApp

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

El apartamento se compra sobre suelo arrendado: 33 años y dos meses, con prioridad para prorrogar otros 20. Reservas, firmas el PPJB y después el contrato de leasehold ante notario en la entrega; las condiciones de la prórroga deben figurar en ese contrato. Aún hemos de pedir los números del PBG y el SLF. Sin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB).

Derecho y licencias de Lyvin Uluwatu · Apartamento de 1 dormitorio
Forma de tenenciaLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leasehold33 años y 2 meses + 20 añosLa prioridad para la prórroga de 20 años no es una garantía. Contamos el plazo desde la entrega y pedimos que la prórroga figure en el contrato de arrendamiento del suelo.
ZonificaciónZona turística (Zona Pariwisata), según el anuncioAntes de cualquier depósito, contrastamos la zona que figura en nuestra base con un extracto del plan urbanístico (RDTR).
Licencia de obra (PBG)En trámiteSegún nuestra base de anuncios, las licencias están en trámite. Hemos pedido el número y el extracto.
PromotoraLyvin, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad, sus proyectos terminados y el arrendamiento del suelo.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraEl SLF llega al final y la licencia de alquiler turístico (NIB) depende de él; por eso los pagos siguen las fases de obra.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que este inmueble tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano, inventario por confirmarEl inventario de muebles y electrodomésticos se adjunta al contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Lyvin Uluwatu · Apartamento de 1 dormitorio?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Lyvin Uluwatu · Apartamento de 1 dormitorio

  1. ReservaUn depósito reserva el apartamento; estamos confirmando el importe.
  2. Fases de obraLos tramos se pagan contra fases de obra comprobadas; pedimos el calendario para esta unidad.
  3. EntregaEl último tramo se paga contra el acta de entrega y la documentación completa.

La promotora no incluye el calendario de pagos en sus materiales. Lo fijamos en el contrato privado de compraventa (PPJB) después de las comprobaciones.

Ubicación

Dónde está: Suluban · Pecatu

Suluban está junto a los acantilados del Bukit: el mar, las olas y los atardeceres quedan a pie. A cambio, los grandes supermercados y las clínicas están más lejos.

Lyvin Uluwatu: costa, acantilados y complejo en una infografía
Pecatu · Badung · Suluban
  • Playa de Suluban≈ 230 m en línea recta
  • Bar Single Fin≈ 210 m en línea recta
  • Gimnasio 360 MOVE≈ 410 m en línea recta
  • Templo de Uluwatu≈ 1,6 km en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 11,4 km en línea recta

Los huéspedes reservan por las vistas desde el acantilado y las olas. Fuera de la franja de la playa hay pocos servicios y las reservas dependen mucho de la temporada.

Suluban · Pecatu · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 71hoteles
  • 41restaurantes
  • 10tiendas
  • 10cafeterías
  • 6spas
  • 5bares
  • 5lugares de interés

Lo más cercano

  • Viky Home Stayhotel · 45 m
  • The Findtienda · 55 m
  • La Playarestaurante · 62 m
  • The Manik Toyahotel · 66 m
  • Pepinorestaurante · 81 m
  • Galih Homestayhotel · 85 m
  • Galih Marttienda · 96 m
  • Ketty Homestayhotel · 102 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Lyvin Uluwatu · Apartamento de 1 dormitorio

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro el apartamento de 1 dormitorio en Lyvin Uluwatu?

A ti no te cobramos nada. Lyvin paga nuestra comisión y las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta. En este apartamento revisamos el leasehold de 33 + 20 años, el contrato de gestión y las fases de pago; también pedimos los datos de la sociedad promotora y del PBG y el SLF.

¿Qué incluye el precio del apartamento de 1 dormitorio?

Nuestra base recoge Rp 7.010 millones por 78,7 m² y un dormitorio. La piscina y las zonas comunes pertenecen al complejo. La relación de acabados y muebles no está detallada: la pedimos y la adjuntamos al contrato. Los impuestos de la compra se pagan aparte y los sumamos antes de que dejes el depósito.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Partimos de unos Rp 3 millones por noche, según inmuebles comparables de Pecatu, y lo ajustamos a un apartamento de un dormitorio de categoría alta. El escenario base supone un 70 % de ocupación con gestión profesional y un 20 % de la facturación en gastos. Es una estimación de Rise Real Bali, no un ingreso garantizado.

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