PECATU · ID RR-5722

Lyvin Uluwatu: apartamento de dos dormitorios y 80,5 m² con vistas al mar, Pecatu

Dos dormitorios por el precio de uno: este apartamento de 80,5 m² cuesta Rp 7.010 millones, lo mismo que el de un dormitorio y 78,7 m² del mismo complejo. Tiene salón a doble altura y vistas al mar. El leasehold es de 33 + 20 años y la entrega está prevista para el segundo trimestre de 2028.

Unidad de Lyvin Uluwatu · unidades publicadas: 2

  • Leasehold 33 + 20 años
  • En construcción
  • Dos dormitorios
  • 2dormitorios
  • 80,5 m²superficie del apartamento
  • Leasehold33 + 20 años
  • 2.º trimestre de 2028entrega
  • 231 ma la playa de Suluban

Inmueble

Qué compras

El apartamento de dos dormitorios y 80,5 m² cuesta lo mismo que el de uno: la superficie es casi idéntica, pero tiene un dormitorio más. El salón y el comedor dan a un ventanal con vistas al mar. Las infografías muestran una estancia a doble altura, una escalera de caracol y paredes en tonos terracota.

Aquí caben dos parejas o una familia durante una semana. Con el mismo precio de entrada, cada reserva admite más huéspedes y puede dejar más ingresos. El suelo está en zona turística y el leasehold dura 33 años y dos meses, con una opción de prórroga de 20. El PBG y el SLF están en trámite.

Para el cálculo tomamos Rp 3,3 millones por noche, por encima de la mediana de los apartamentos de dos dormitorios en Uluwatu, por la categoría del complejo y las vistas. Ocupación: 65 % en el escenario base, 55 % en el prudente y 75 % en el optimista. Los gastos de explotación se llevan el 20 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 621 millones al año, el 8,9 % del precio.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Lyvin Uluwatu · Apartamento de 2 dormitorios: bruta y neta

La promotora no publica una rentabilidad para esta unidad. Este es nuestro cálculo: una tarifa de Rp 3,3 millones por noche, de la que descontamos gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 11,1 %≈ Rp 777 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 3,3 millones por noche Neta 8,9 %≈ Rp 622 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,3 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 777 millones11,1 % del precio · Rp 3,3 millones por noche, ocupación del 65 %
  • Gastos de explotaciónRp 155 millones20 % de la facturación
  • Neto para tiRp 622 millones8,9 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,3 años
Escenarios de ocupación: Lyvin Uluwatu · Apartamento de 2 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 20 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 657 millonesRp 131 millonesRp 526 millones7,5%13,3 años
65%baseRp 777 millonesRp 155 millonesRp 622 millones8,9%11,3 años
75%optimistaRp 896 millonesRp 179 millonesRp 717 millones10,2%9,8 años

El escenario base supone un 65 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 55 %, y el optimista, un 75 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 3,3 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
20 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
Comparables del catálogo
Keluoli Villas Bingin · Villa de 3 dormitorios: 9,1 % neto con un 80 % de ocupación; Lyvin Bingin Villas · Villa de 3 dormitorios: 8,8 % neto con un 78 % de ocupación; Lyvin Melasti · Apartamento de 1 dormitorio: 8,6 % neto con un 80 % de ocupación.
Informes y datos
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

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Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras un leasehold de 33 años y dos meses sobre el suelo, con prioridad para prorrogar otros 20. Primero reservas, después firmas el PPJB y en la entrega, el contrato de leasehold ante notario. Los números del PBG y el SLF están en nuestra lista de peticiones. La licencia de alquiler turístico (NIB) llega después del SLF, al terminar la obra.

Derecho y licencias de Lyvin Uluwatu · Apartamento de 2 dormitorios
Forma de tenenciaLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leasehold33 años y 2 meses + 20 añosLa prórroga de 20 años solo tiene carácter prioritario. El contrato de arrendamiento del suelo debe recoger su precio y condiciones; el plazo lo contamos desde la entrega.
ZonificaciónZona turística (Zona Pariwisata), según el anuncioAntes del depósito, comprobamos con un extracto del RDTR la zona que figura en nuestra base.
Licencia de obra (PBG)En trámiteSegún nuestra base de anuncios, la licencia está en trámite. Pedimos el número y el extracto.
PromotoraLyvin, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad, los edificios terminados y el arrendamiento del suelo.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), así que ligamos los pagos a fases de obra y no a fechas.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que este inmueble tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano, inventario por confirmarEl contrato lleva un anexo con los muebles y electrodomésticos.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Lyvin Uluwatu · Apartamento de 2 dormitorios?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Lyvin Uluwatu · Apartamento de 2 dormitorios

  1. ReservaUn depósito reserva el apartamento; estamos confirmando el importe.
  2. Fases de obraLos tramos siguen fases de obra comprobadas, con un calendario que pedimos para esta unidad.
  3. EntregaEl pago final se hace contra el acta de entrega y la documentación completa.

La promotora no publica un calendario de pagos; lo pactamos en el PPJB tras la revisión legal.

Ubicación

Dónde está: Suluban · Pecatu

En el extremo suroeste del Bukit se juntan los acantilados, las olas de Padang Padang y Suluban y el templo de Uluwatu. Los atardeceres forman parte de la compra. Para ir a supermercados y clínicas hace falta coche.

Lyvin Uluwatu: costa, acantilados y complejo en una infografía
Pecatu · Badung · Suluban
  • Playa de Suluban≈ 230 m en línea recta
  • Bar Single Fin≈ 210 m en línea recta
  • Gimnasio 360 MOVE≈ 410 m en línea recta
  • Templo de Uluwatu≈ 1,6 km en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 11,4 km en línea recta

El atractivo está en el surf, los acantilados y los atardeceres a pie. Las limitaciones son las reservas estacionales y los pocos servicios diarios.

Suluban · Pecatu · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 71hoteles
  • 41restaurantes
  • 10tiendas
  • 10cafeterías
  • 6spas
  • 5bares
  • 5lugares de interés

Lo más cercano

  • Viky Home Stayhotel · 45 m
  • The Findtienda · 55 m
  • La Playarestaurante · 62 m
  • The Manik Toyahotel · 66 m
  • Pepinorestaurante · 81 m
  • Galih Homestayhotel · 85 m
  • Galih Marttienda · 96 m
  • Ketty Homestayhotel · 102 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Lyvin Uluwatu · Apartamento de 2 dormitorios

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro el apartamento de 2 dormitorios en Lyvin Uluwatu?

Nada. La promotora paga nuestra comisión y las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta. En el apartamento de dos dormitorios revisamos el leasehold de 33 + 20 años, el contrato de gestión y las fases de pago. Los datos de la sociedad, el número del PBG y el SLF siguen en nuestra lista de peticiones.

¿En qué se diferencia el apartamento de 2 dormitorios del de 1 al mismo precio?

Las superficies son casi iguales, 80,5 y 78,7 m², y ambos cuestan Rp 7.010 millones. El de dos dormitorios añade uno, lo que aumenta la capacidad y la tarifa por noche. Antes de reservar comparamos los planos y el tamaño de los dormitorios, en lugar de fiarnos del nombre de cada tipología.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Usamos unos Rp 3,3 millones por noche, tomados de inmuebles comparables de Pecatu, y lo ajustamos a un apartamento de dos dormitorios de categoría alta. El escenario base supone un 65 % de ocupación con gestión profesional y un 20 % de la facturación en gastos. Es una estimación de Rise Real Bali, no una garantía de ingresos.

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