NUSA DUA · ID RR-5670

Kiara Beachfront : appartement de trois chambres, 223 m², à Nusa Dua

Avec 223 m² (≈ 2 400 sq ft), cet appartement de trois chambres est le plus grand de Kiara Beachfront. Il possède une large terrasse face à l’océan, en première ligne sur l’eau à Nusa Dua. Le leasehold (bail de longue durée) court sur 31 ans, et le prix est de Rp 12,60 Md.

Lot dans Kiara Beachfront · lots publiés : 3

  • Leasehold 31 ans
  • En bord de plage
  • Partiellement meublé
  • 1 à 3 chambres
  • 3chambres
  • 3salles de bain
  • 223 m²surface
  • Plageen bord de plage
  • Leasehold31 ans

Bien

Ce que vous obtenez

Trois chambres et trois salles de bain sur 223 m² composent le plus grand format du projet. La terrasse est spacieuse et fait face à l’océan.

Les familles et les groupes louent ce type d’appartement pour de longs séjours. Le pack de mobilier clés en main coûte Rp 400 M et n’est pas inclus : prévoyez-le dans votre budget. Le complexe comprend aussi un spa.

Nous retenons Rp 4,6 M la nuit, le niveau des grands appartements à Nusa Dua. Le taux d'occupation est de 80 % dans le scénario central, 70 % en prudent et 90 % en optimiste. Les charges d'exploitation représentent 20 % du chiffre d'affaires. Le scénario central laisse environ Rp 1,08 Md par an, soit 8,5 % du prix.

Les chiffres de ce bien

Kiara Beachfront · 3 chambres : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour cet appartement. Voici notre modèle : un tarif de Rp 4,6 M par nuit, avec les charges d'exploitation déduites du chiffre d'affaires.

Brut 10,7 %≈ Rp 1,34 Md par an avec 80 % d'occupation et Rp 4,6 M la nuit Net 8,5 %≈ Rp 1,08 Md par an · amorti en ≈ 11,7 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 1,34 Md10,7 % du prix · tarif Rp 4,6 M, occupation 80 %
  • Frais d'exploitationRp 269 M20 % du chiffre d'affaires · gestion, impôts, usure et entretien
  • Net pour vousRp 1,08 Md8,5 % du prix · amorti en ≈ 11,7 ans
Scénarios d'occupation : Kiara Beachfront · 3 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 20 %Net% du prixDurée d'amortissement
70 %prudentRp 1,18 MdRp 235 MRp 941 M7,5 %13,4 ans
80 %baseRp 1,34 MdRp 269 MRp 1,08 Md8,5 %11,7 ans
90 %optimisteRp 1,51 MdRp 302 MRp 1,21 Md9,6 %10,4 ans

Le scénario central retient 80 % d'occupation avec un gestionnaire professionnel. Le scénario prudent est de 70 %, et le scénario optimiste de 90 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 4,6 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 70 %, central à 80 % et optimiste à 90 %.
Charges
20 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
Annonces comparables
NAI Villa V4M : 10,0 % net avec 59 % d’occupation; Ramada Home-room : 10,1 % net avec 53 % d’occupation; EDEM II · Condo-villa de 33 m² : 9,9 % net avec 42 % d’occupation.
Rapports et données
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Cet appartement est détenu en leasehold (bail de longue durée) de 31 ans, et le promoteur n’indique aucune prolongation. Nous demandons s’il en existe une et inscrivons la réponse au contrat. Vous signez le PPJB devant un notaire, et la durée restante se compte à partir de la livraison. Plusieurs points restent ouverts jusqu’à la réponse du promoteur : avancement, date de livraison, PBG, SLF et licence de location.

Propriété et permis : Kiara Beachfront · 3 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail31 ansAucune prolongation ne figure dans les documents du promoteur : nous lui posons donc la question. Le solde se compte à partir de la livraison.
ZonageÀ confirmerNous obtenons un extrait RDTR indiquant la zone et les limites de construction avant votre dépôt.
Permis de construire (PBG)À confirmerVous recevez le numéro du permis et une copie avant votre réservation.
PromoteurMirah I&DNous étudions l’entité juridique et les projets qu’elle a livrés.
Certificat de conformité (SLF)À confirmerAucune licence de location ne peut être obtenue sans certificat de conformité (SLF). Nous maintenons vos paiements liés aux étapes que nous avons confirmées.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonPartiellement meublé, mobilier en supplémentLe mobilier est vendu séparément. L’avancement et la livraison proviennent du promoteur, et le descriptif est joint au contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Kiara Beachfront · 3 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Kiara Beachfront · 3 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationDes frais de Rp 20 M réservent l’unité et sont remboursés si vous annulez sous deux semaines.
  2. Premier paiement30 % du prix de l’unité.
  3. SoldeLe reste est payé dans un délai maximal de trois mois.

Les prix excluent la taxe sur la valeur ajoutée et les frais de notaire. Après les vérifications, le PPJB fixe les modalités et le calendrier de vos paiements.

Localisation

Emplacement : Bord de plage · Nusa Dua

Nusa Dua est une station balnéaire planifiée : une large plage de sable, des hôtels de chaînes internationales et des services fiables. L’ambiance est plus calme qu’à Canggu, avec moins de lieux où sortir.

Kiara Beachfront 3 chambres : piscine côté plage et bâtiment principal
Nusa Dua · Badung · plage de Nusa Dua
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 6,8 km, à vol d’oiseau
  • Parc culturel GWK≈ 7,4 km, à vol d’oiseau
  • Plage de la baie de Jimbaran≈ 7,1 km, à vol d’oiseau
  • Centre de Seminyak≈ 11 km, à vol d’oiseau

La plage et la demande régulière des hôtels voisins expliquent les achats dans ce secteur. Les cafés et les bars sont moins nombreux qu’à Canggu.

Bord de plage · Nusa Dua · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

Réponses directes

Questions sur Kiara Beachfront · 3 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle pour le Kiara Beachfront 3 chambres ?

Rien. Vous payez le prix du promoteur, et le promoteur règle notre commission. Nous prenons en charge les vérifications avant votre dépôt. Pour cet appartement, elles comprennent le bail de 31 ans et la question de sa prolongation, le rapprochement de la zone avec le RDTR, ainsi que l’entité juridique du promoteur, le numéro du PBG et une copie du permis.

Puis-je acheter l’appartement de trois chambres sans visiter Bali ?

Oui. Vous le visitez sur Zoom, et un notaire agit avec votre procuration. Nous réceptionnons l’appartement pour vous. Le promoteur doit encore nous communiquer l’avancement et la date de livraison. Vous payez 30 % au départ et le solde sous trois mois, et le dernier paiement suit la remise du dossier de documents.

Qui loue un appartement de 223 m², et à quel tarif ?

Les grandes familles et les groupes le réservent pour de longs séjours. Nous partons d'environ Rp 4,6 M la nuit, d'après de grands appartements à Nusa Dua, avec un taux d'occupation central de 80 % sous gestion professionnelle. Les charges d'exploitation représentent 20 % du chiffre d'affaires. C'est notre estimation, pas un revenu garanti.

Quels frais s’ajoutent au prix affiché du 3 chambres ?

Le pack de mobilier clés en main ajoute Rp 400 M. Les prix du promoteur excluent aussi la taxe sur la valeur ajoutée et les frais de notaire. Ajoutez ces trois postes lorsque vous comparez cet appartement à une villa. Nous demandons au promoteur les montants exacts des taxes et frais, et les inscrivons dans notre rapport écrit.

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