NUSA DUA · ID RR-5668

Kiara Beachfront : appartement de deux chambres, 123 m², à Nusa Dua

Cet appartement de plage à Nusa Dua réunit deux chambres et deux salles de bain sur 123 m² (≈ 1 325 sq ft), avec une terrasse, deux piscines et un restaurant dans le complexe. Le bail court sur 31 ans, et son prix est de Rp 6,76 Md.

Lot dans Kiara Beachfront · lots publiés : 3

  • Leasehold 31 ans
  • En bord de plage
  • Partiellement meublé
  • 1 à 3 chambres
  • 2chambres
  • 2salles de bain
  • 123 m²surface
  • Plageen bord de plage
  • Leasehold31 ans

Bien

Ce que vous obtenez

Deux chambres et deux salles de bain sur 123 m² composent le principal format familial. La terrasse comprend un espace repas et offre une vue sur l’océan.

L’appartement est livré partiellement meublé, et le pack de mobilier coûte Rp 350 M en supplément. Le complexe ajoute un club enfants et une salle de sport, que les familles recherchent lorsqu’elles choisissent un appartement.

Nous retenons Rp 3,0 M la nuit, le niveau des appartements et villas de deux chambres à Nusa Dua. Le taux d'occupation est de 68 % dans le scénario central, 58 % en prudent et 78 % en optimiste. Les charges d'exploitation représentent 20 % du chiffre d'affaires. Le scénario central laisse environ Rp 597 M par an, soit 8,8 % du prix.

Les chiffres de ce bien

Kiara Beachfront · 2 chambres : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour cet appartement. Voici notre modèle : un tarif de Rp 3,0 M par nuit, puis les charges d'exploitation déduites du chiffre d'affaires.

Brut 11,0 %≈ Rp 747 M par an avec 68 % d'occupation et Rp 3,0 M la nuit Net 8,8 %≈ Rp 597 M par an · amorti en ≈ 11,3 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 747 M11,0 % du prix · tarif Rp 3,0 M, occupation 68 %
  • Frais d'exploitationRp 149 M20 % du chiffre d'affaires · gestion, impôts, usure et entretien
  • Net pour vousRp 597 M8,8 % du prix · amorti en ≈ 11,3 ans
Scénarios d'occupation : Kiara Beachfront · 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 20 %Net% du prixDurée d'amortissement
58 %prudentRp 637 MRp 127 MRp 510 M7,5 %13,3 ans
68 %baseRp 747 MRp 149 MRp 597 M8,8 %11,3 ans
78 %optimisteRp 857 MRp 171 MRp 685 M10,1 %9,9 ans

Notre scénario central retient 68 % d'occupation avec un gestionnaire professionnel. Le scénario prudent est de 58 %, et le scénario optimiste de 78 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 3,0 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 58 %, central à 68 % et optimiste à 78 %.
Charges
20 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
Annonces comparables
NAI Villa V4M : 10,0 % net avec 59 % d’occupation; Ramada Home-room : 10,1 % net avec 53 % d’occupation; EDEM II · Condo-villa de 33 m² : 9,9 % net avec 42 % d’occupation.
Rapports et données
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

L’appartement est vendu en leasehold (bail de longue durée) de 31 ans, sans prolongation indiquée, un point que nous soulevons avec le promoteur. Un notaire enregistre le bail après la signature du PPJB. Nous comptons les années restantes à partir de la livraison. Le zonage, le PBG, le SLF et la licence de location restent des points ouverts que nous suivons par écrit avant tout dépôt.

Propriété et permis : Kiara Beachfront · 2 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail31 ansLe promoteur n’indique aucune prolongation, et nous en demandons une par écrit. Les années restantes courent à partir de la livraison.
ZonageÀ confirmerL’extrait RDTR nous indique la zone et les éventuelles limites de construction, et nous l’obtenons avant tout dépôt.
Permis de construire (PBG)À confirmerAvant votre réservation, nous réunissons le numéro du permis et une copie.
PromoteurMirah I&DNotre examen porte sur la société et les projets qu’elle a achevés.
Certificat de conformité (SLF)À confirmerSans certificat de conformité (SLF), pas de licence de location : les paiements suivent donc les étapes de chantier que nous confirmons.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonPartiellement meublé, mobilier en supplémentLe mobilier n’est pas compris dans le prix de base. Nous reprenons l’avancement et la livraison indiqués par le promoteur, puis joignons le descriptif au contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Kiara Beachfront · 2 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Kiara Beachfront · 2 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationRp 20 M réservent l’appartement, et vous pouvez les récupérer sous deux semaines.
  2. Premier paiementVous versez ensuite 30 % du prix.
  3. SoldeLe reste est dû sous trois mois.

La taxe sur la valeur ajoutée et les frais de notaire ne sont pas inclus dans le prix. Nous fixons l’ordre des paiements dans le PPJB après les vérifications préalables (due diligence).

Localisation

Emplacement : Bord de plage · Nusa Dua

Nusa Dua est une station organisée, avec une large plage et des chaînes hôtelières internationales. Une famille y trouve le calme et des services fiables, mais renonce à la vie de rue de Canggu.

Kiara Beachfront 2 chambres : piscine côté plage et bâtiment en arrière-plan
Nusa Dua · Badung · plage de Nusa Dua
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 6,8 km, à vol d’oiseau
  • Parc culturel GWK≈ 7,4 km, à vol d’oiseau
  • Plage de la baie de Jimbaran≈ 7,1 km, à vol d’oiseau
  • Centre de Seminyak≈ 11 km, à vol d’oiseau

Les hôtels voisins alimentent une demande régulière pour les grands appartements. Les soirées sont plus calmes que dans les quartiers de la côte ouest.

Bord de plage · Nusa Dua · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

Réponses directes

Questions sur Kiara Beachfront · 2 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle pour le Kiara Beachfront 2 chambres ?

Rien. Vous payez le prix du promoteur, qui prend en charge notre commission. Nous finançons les vérifications avant tout dépôt. Elles portent ici sur le bail de 31 ans et la question de sa prolongation, le rapprochement de la zone avec le RDTR, ainsi que l’entité du promoteur, le numéro du PBG et une copie du permis.

Puis-je acheter l'appartement de deux chambres depuis l'étranger ?

Oui. Nous vous le faisons visiter sur Zoom, et un notaire signe pour vous avec une procuration. Nous le réceptionnons pour vous. Le promoteur doit encore nous communiquer l’avancement et la date de livraison. Payez 30 % au départ et le solde sous trois mois, le dernier paiement étant versé contre remise des documents.

Comment fixez-vous le loyer d’un appartement de 123 m² ?

Nous partons d'environ Rp 3,0 M la nuit, d'après des appartements et villas de deux chambres à Nusa Dua, et appliquons 68 % d'occupation dans le scénario central. Les charges d'exploitation représentent 20 % du chiffre d'affaires. Le résultat est une estimation de Rise Real Bali, pas une promesse de revenus.

Cet appartement convient-il à une famille ?

Le plan lui convient : deux chambres, deux salles de bain, une terrasse pour les repas et une plage devant le bâtiment. Le complexe possède un club enfants et une salle de sport. Contrepartie : le quartier est plus calme, avec moins de cafés et de bars qu’à Canggu. Le mobilier coûte Rp 350 M en supplément.

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