NUSA DUA · ID RR-5668

Kiara Beachfront: apartamento de dos dormitorios y 123 m² en Nusa Dua

Este apartamento junto a la playa de Nusa Dua reparte sus 123 m² entre dos dormitorios y dos baños, y tiene terraza, dos piscinas y restaurante en el complejo. El leasehold es de 31 años y cuesta Rp 6.760 millones.

Unidad de Kiara Beachfront · unidades publicadas: 3

  • Leasehold 31 años
  • Primera línea de playa
  • Semiamueblado
  • 1–3 dormitorios
  • 2dormitorios
  • 2baños
  • 123 m²superficie
  • Playaprimera línea de playa
  • Leasehold31 años

Inmueble

Qué compras

Los dos dormitorios y dos baños en 123 m² hacen de este el principal formato familiar. La terraza tiene comedor y vistas al mar.

Se entrega semiamueblado y el paquete de mobiliario cuesta Rp 350 millones adicionales. El complejo tiene club infantil y gimnasio, dos servicios que las familias buscan al elegir apartamento.

Usamos Rp 3 millones por noche, el nivel de los apartamentos y villas de dos dormitorios en Nusa Dua. La ocupación es del 68 % en el escenario base, del 58 % en el prudente y del 78 % en el optimista. Los gastos de explotación se llevan el 20 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 597 millones al año, el 8,8 % del precio.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Kiara Beachfront · Apartamento de 2 dormitorios: bruta y neta

La promotora no publica una rentabilidad para este apartamento. Este es nuestro cálculo: una tarifa de Rp 3 millones por noche, menos los gastos de explotación.

Bruta 11,0 %≈ Rp 747 millones al año con una ocupación del 68 % y Rp 3,0 millones por noche Neta 8,8 %≈ Rp 597 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,3 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 747 millones11,0 % del precio · Rp 3,0 millones por noche, ocupación del 68 %
  • Gastos de explotaciónRp 149 millones20 % de la facturación · gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento
  • Neto para tiRp 597 millones8,8 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,3 años
Escenarios de ocupación: Kiara Beachfront · Apartamento de 2 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 20 %Neto% del precioPlazo de recuperación
58%prudenteRp 637 millonesRp 127 millonesRp 510 millones7,5%13,3 años
68%baseRp 747 millonesRp 149 millonesRp 597 millones8,8%11,3 años
78%optimistaRp 857 millonesRp 171 millonesRp 685 millones10,1%9,9 años

Nuestro escenario base supone un 68 % de ocupación con gestora profesional; el prudente, un 58 %, y el optimista, un 78 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 3,0 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 58 %; base, con un 68 %, y optimista, con un 78 %.
Gastos
20 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
Comparables del catálogo
NAI Villa V4M: 10,0 % neto con un 59 % de ocupación; Ramada Home-room: 10,1 % neto con un 53 % de ocupación; EDEM II · Condo villa de 33 m²: 9,9 % neto con un 42 % de ocupación.
Informes y datos
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

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Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

El apartamento se compra con un leasehold de 31 años sin prórroga declarada, un punto que planteamos a la promotora. Un notario inscribe el leasehold después de firmar el PPJB. Contamos los años restantes desde la entrega. La zonificación, el PBG, el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) están pendientes; pedimos toda la información por escrito antes del depósito.

Derecho y licencias de Kiara Beachfront · Apartamento de 2 dormitorios
Forma de tenenciaLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leasehold31 añosLa promotora no declara ninguna prórroga y se la pedimos por escrito. Los años restantes cuentan desde la entrega.
ZonificaciónPor confirmarPedimos antes del depósito un extracto del RDTR que indique la zona y las limitaciones de edificación.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarAntes de que reserves, pedimos el número de la licencia y una copia.
PromotoraMirah I&DNuestra revisión cubre la sociedad y los proyectos que ha terminado.
Certificado de habitabilidad (SLF)Por confirmarSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), así que los pagos siguen las fases de obra que comprobamos.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta unidad tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaSemiamueblado; mobiliario aparteEl mobiliario no entra en el precio base. Pedimos a la promotora la fase y la fecha de entrega, y adjuntamos la relación de muebles al contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Kiara Beachfront · Apartamento de 2 dormitorios?

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Condiciones

Calendario de pagos de Kiara Beachfront · Apartamento de 2 dormitorios

  1. ReservaRp 20 millones reservan el apartamento y puedes recuperarlos dentro de dos semanas.
  2. Primer pagoDespués se paga el 30 % del precio.
  3. RestoEl resto se paga dentro de tres meses.

El precio no incluye el IVA indonesio (PPN) ni los honorarios del notario. Fijamos el orden de los pagos en el PPJB tras la revisión legal.

Ubicación

Dónde está: Primera línea de playa · Nusa Dua

Nusa Dua es un complejo turístico ordenado, con una playa ancha y cadenas hoteleras internacionales. Una familia encuentra calma y servicios fiables, pero no la vida en la calle de Canggu.

Kiara Beachfront, 2 dormitorios: piscina junto a la playa y edificio al fondo
Nusa Dua · Badung · Playa de Nusa Dua
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 6,8 km en línea recta
  • Parque cultural GWK≈ 7,4 km en línea recta
  • Playa de Jimbaran Bay≈ 7,1 km en línea recta
  • Centro de Seminyak≈ 11 km en línea recta

Los hoteles cercanos generan una demanda estable de apartamentos grandes. Las noches son más tranquilas que en los distritos de la costa oeste.

Primera línea de playa · Nusa Dua · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Respuestas claras

Preguntas sobre Kiara Beachfront · Apartamento de 2 dormitorios

¿Cuánto cobra Rise Real Bali por el apartamento de 2 dormitorios de Kiara Beachfront?

Nada. Pagas el precio de la promotora y ella paga nuestra comisión. Las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta: el leasehold de 31 años y la posible prórroga, la zona frente al RDTR, la sociedad de la promotora, el número del PBG y una copia de la licencia.

¿Puedo comprar el apartamento de dos dormitorios desde el extranjero?

Sí. Te lo enseñamos por Zoom y firmas ante notario mediante un poder. Recibimos el apartamento por ti. La promotora aún debe confirmar la fase y la fecha de entrega. Pagas primero el 30 % y el resto dentro de tres meses; el último pago se hace contra la documentación.

¿Cómo se calcula la tarifa de alquiler de un apartamento de 123 m²?

Partimos de unos Rp 3 millones por noche, según apartamentos y villas de dos dormitorios en Nusa Dua, y aplicamos un 68 % de ocupación en el escenario base. Los gastos de explotación se llevan el 20 % de la facturación. El resultado es una estimación de Rise Real Bali, no una promesa de ingresos.

¿Es un buen apartamento para una familia?

La distribución encaja: dos dormitorios, dos baños, una terraza para comer y la playa frente al edificio. El complejo tiene club infantil y gimnasio. A cambio, el distrito es más tranquilo y tiene menos cafés y bares que Canggu. El mobiliario cuesta Rp 350 millones adicionales.

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