NUSA DUA
Rp 6.760 millones/ 31 años
Kiara Beachfront · Apartamento de 2 dormitorios
Nusa Dua · Apartamento de 2 dormitorios
- 2 dormitorios
- 123 m²
- leasehold 31 años
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NUSA DUA · ID RR-5669
Kiara Beachfront: apartamento de un dormitorio y 83 m² en Nusa Dua
Este apartamento de un dormitorio y 83 m² tiene terraza y está en primera línea de playa de Nusa Dua, con piscinas comunitarias, spa y restaurante. El leasehold es de 31 años y cuesta Rp 3.950 millones semiamueblado, con un primer pago del 30 %.
Unidad de Kiara Beachfront · unidades publicadas: 3
- Leasehold 31 años
- Primera línea de playa
- Semiamueblado
- 1–3 dormitorios
- 1dormitorio
- 1baño
- 83 m²superficie
- Playaprimera línea de playa
- Leasehold31 años
Inmueble
Qué compras
Con 83 m², este apartamento es la entrada al proyecto: un dormitorio, un baño y terraza, y se entrega semiamueblado.
El huésped probable es una pareja de vacaciones en la playa. El paquete de mobiliario llave en mano cuesta Rp 300 millones adicionales, así que debes sumarlo al presupuesto.
Usamos Rp 1,5 millones por noche, el nivel de los apartamentos de un dormitorio en Nusa Dua, con un ajuste al alza por estar el edificio en primera línea de playa. La ocupación es del 79 % en el escenario base, del 69 % en el prudente y del 89 % en el optimista. Los gastos de explotación se llevan el 20 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 347 millones al año, el 8,8 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Kiara Beachfront · Apartamento de 1 dormitorio: bruta y neta
La promotora no publica una rentabilidad para este apartamento. Este es nuestro cálculo: una tarifa de Rp 1,5 millones por noche, con los gastos de explotación descontados de la facturación.
Bruta 11,0 %≈ Rp 434 millones al año con una ocupación del 79 % y Rp 1,5 millones por noche
Neta 8,8 %≈ Rp 347 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,4 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 434 millones11,0 % del precio · Rp 1,5 millones por noche, ocupación del 79 %
- Gastos de explotaciónRp 86,8 millones20 % de la facturación · gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento
- Neto para tiRp 347 millones8,8 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,4 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 20 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 69%prudente | Rp 379 millones | Rp 75,8 millones | Rp 303 millones | 7,7% | 13,0 años |
| 79%base | Rp 434 millones | Rp 86,8 millones | Rp 347 millones | 8,8% | 11,4 años |
| 89%optimista | Rp 489 millones | Rp 97,7 millones | Rp 391 millones | 9,9% | 10,1 años |
El escenario base supone un 79 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 69 %, y el optimista, un 89 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 1,5 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 69 %; base, con un 79 %, y optimista, con un 89 %.
- Gastos
- 20 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- NAI Villa V4M: 10,0 % neto con un 59 % de ocupación; Ramada Home-room: 10,1 % neto con un 53 % de ocupación; EDEM II · Condo villa de 33 m²: 9,9 % neto con un 42 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Este apartamento de un dormitorio se compra con un leasehold de 31 años. La promotora no ha declarado una prórroga, así que la estamos comprobando y pedimos que lo acordado figure en el contrato. Firmas el PPJB ante notario y los años restantes cuentan desde la entrega. La fase, la fecha de entrega, el PBG, el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) siguen pendientes de la promotora.
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 31 añosNo se declara ninguna prórroga, así que se la pedimos a la promotora. Los años restantes cuentan desde la entrega. |
| Zonificación | Por confirmarPedimos un extracto del RDTR con la zona y las limitaciones de edificación antes de tu depósito. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarPedimos el número y el extracto de la licencia antes del depósito. |
| Promotora | Mirah I&DRevisamos la sociedad que hay detrás del proyecto y los edificios que ha terminado. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Por confirmarLa licencia de alquiler turístico (NIB) necesita el SLF; incluimos su estado en nuestro informe antes de que pagues nada. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta unidad tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Semiamueblado; mobiliario aparteEl mobiliario no está incluido en el precio base. La fase y la fecha de entrega las confirma la promotora, y la relación de muebles se convierte en un anexo del contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Kiara Beachfront · Apartamento de 1 dormitorio?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Kiara Beachfront · Apartamento de 1 dormitorio
- ReservaUn depósito de reserva de Rp 20 millones, reembolsable dentro de dos semanas.
- Primer pagoEl 30 % del precio de la unidad.
- RestoPagas el resto en un plazo máximo de tres meses.
Los precios no incluyen el IVA indonesio (PPN) ni los honorarios del notario. El PPJB recoge el orden de los pagos cuando terminan nuestras comprobaciones.
Ubicación
Dónde está: Primera línea de playa · Nusa Dua
Nusa Dua es un distrito turístico planificado: playa ancha, cadenas hoteleras internacionales e infraestructuras cuidadas. Es más tranquilo que Canggu y tiene menos vida en la calle.
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 6,8 km en línea recta
- Parque cultural GWK≈ 7,4 km en línea recta
- Playa de Jimbaran Bay≈ 7,1 km en línea recta
- Centro de Seminyak≈ 11 km en línea recta
En Nusa Dua se compra por la playa y la demanda estable que generan los hoteles. Hay menos cafés y bares que en Canggu.
Respuestas claras
Preguntas sobre Kiara Beachfront · Apartamento de 1 dormitorio
¿Cuánto cobra Rise Real Bali por el apartamento de 1 dormitorio de Kiara Beachfront?
Nada. Pagas el precio de la promotora y ella paga nuestra comisión. Las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta. En este apartamento revisamos el leasehold de 31 años, preguntamos por una prórroga, contrastamos la zona con el RDTR y pedimos los datos de la sociedad, el número del PBG y una copia de la licencia.
¿Puedo comprar el apartamento de un dormitorio sin viajar a Bali?
Sí. La visita se hace por Zoom y firmas ante notario mediante un poder. Recibimos el apartamento en tu nombre. La fase y la fecha de entrega aún las tiene que confirmar la promotora. Pagas primero el 30 % y el resto dentro de tres meses; revisamos cada fase sobre el terreno antes del último pago.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
La tarifa de unos Rp 1,5 millones por noche procede de apartamentos comparables en Nusa Dua, ajustada al alza por la primera línea de playa. La ocupación base del 79 % refleja este segmento con gestión profesional. Los gastos de explotación se llevan el 20 % de la facturación. Es una estimación de Rise Real Bali, no un ingreso garantizado.
¿El precio incluye el mobiliario?
No. El apartamento se entrega semiamueblado y el paquete de mobiliario llave en mano cuesta Rp 300 millones más. Súmalo al comparar esta unidad con otras. La relación de muebles y electrodomésticos va en un anexo del contrato y la contrastamos con lo que recibes.
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