NUSA DUA
Rp 6.760 millones/ 31 años
Kiara Beachfront · Apartamento de 2 dormitorios
Nusa Dua · Apartamento de 2 dormitorios
- 2 dormitorios
- 123 m²
- leasehold 31 años
Ver detalles
NUSA DUA · ID RR-5670
Kiara Beachfront: apartamento de tres dormitorios y 223 m² en Nusa Dua
El apartamento de tres dormitorios y 223 m² es el más grande de Kiara Beachfront, con una terraza amplia orientada al mar en primera línea de Nusa Dua. El leasehold es de 31 años y el precio, Rp 12.600 millones.
Unidad de Kiara Beachfront · unidades publicadas: 3
- Leasehold 31 años
- Primera línea de playa
- Semiamueblado
- 1–3 dormitorios
- 3dormitorios
- 3baños
- 223 m²superficie
- Playaprimera línea de playa
- Leasehold31 años
Inmueble
Qué compras
Los tres dormitorios y tres baños en 223 m² forman la tipología más grande del proyecto. La terraza es espaciosa y mira al mar.
Las familias y los grupos alquilan estos apartamentos para estancias largas. El paquete de mobiliario llave en mano cuesta Rp 400 millones y no está incluido, así que debes presupuestarlo. El complejo también tiene spa.
Usamos Rp 4,6 millones por noche, el nivel de los apartamentos grandes en Nusa Dua. La ocupación es del 80 % en el escenario base, del 70 % en el prudente y del 90 % en el optimista. Los gastos de explotación se llevan el 20 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 1.080 millones al año, el 8,5 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Kiara Beachfront · Apartamento de 3 dormitorios: bruta y neta
La promotora no publica una rentabilidad para este apartamento. Este es nuestro cálculo: una tarifa de Rp 4,6 millones por noche, con los gastos de explotación descontados de la facturación.
Bruta 10,7 %≈ Rp 1.340 millones al año con una ocupación del 80 % y Rp 4,6 millones por noche
Neta 8,5 %≈ Rp 1.080 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,7 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 1.340 millones10,7 % del precio · Rp 4,6 millones por noche, ocupación del 80 %
- Gastos de explotaciónRp 269 millones20 % de la facturación · gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento
- Neto para tiRp 1.080 millones8,5 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,7 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 20 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 70%prudente | Rp 1.180 millones | Rp 235 millones | Rp 941 millones | 7,5% | 13,4 años |
| 80%base | Rp 1.340 millones | Rp 269 millones | Rp 1.080 millones | 8,5% | 11,7 años |
| 90%optimista | Rp 1.510 millones | Rp 302 millones | Rp 1.210 millones | 9,6% | 10,4 años |
El escenario base supone un 80 % de ocupación con gestora profesional; el prudente, un 70 %, y el optimista, un 90 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 4,6 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 70 %; base, con un 80 %, y optimista, con un 90 %.
- Gastos
- 20 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- NAI Villa V4M: 10,0 % neto con un 59 % de ocupación; Ramada Home-room: 10,1 % neto con un 53 % de ocupación; EDEM II · Condo villa de 33 m²: 9,9 % neto con un 42 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Este apartamento se compra con un leasehold de 31 años y la promotora no declara ninguna prórroga. Preguntamos si existe y pedimos que la respuesta quede en el contrato. Firmas el PPJB ante notario y los años restantes cuentan desde la entrega. La fase, la fecha de entrega, el PBG, el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) siguen pendientes de respuesta.
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 31 añosLos materiales de la promotora no mencionan una prórroga, así que se lo preguntamos. Los años restantes cuentan desde la entrega. |
| Zonificación | Por confirmarPedimos antes de tu depósito un extracto del RDTR con la zona y las limitaciones de edificación. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarPedimos el número de la licencia y una copia antes de que reserves. |
| Promotora | Mirah I&DEstudiamos la sociedad y lo que ha entregado. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Por confirmarSin SLF no puede obtenerse la licencia de alquiler turístico (NIB). Los pagos quedan ligados a las fases que hayamos comprobado. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta unidad tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Semiamueblado; mobiliario aparteEl mobiliario se vende aparte. La fase y la entrega las confirma la promotora, y la relación de muebles se adjunta al contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Kiara Beachfront · Apartamento de 3 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Kiara Beachfront · Apartamento de 3 dormitorios
- ReservaUn depósito de Rp 20 millones reserva la unidad y se devuelve si cancelas dentro de dos semanas.
- Primer pagoEl 30 % del precio de la unidad.
- RestoEl resto se paga en un plazo máximo de tres meses.
Los precios no incluyen el IVA indonesio (PPN) ni los honorarios del notario. Tras las comprobaciones, el PPJB fija cómo y cuándo pagas.
Ubicación
Dónde está: Primera línea de playa · Nusa Dua
Nusa Dua es un complejo turístico planificado: playa ancha, hoteles de cadenas internacionales y servicios fiables. Es más tranquilo que Canggu y tiene menos sitios para salir.
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 6,8 km en línea recta
- Parque cultural GWK≈ 7,4 km en línea recta
- Playa de Jimbaran Bay≈ 7,1 km en línea recta
- Centro de Seminyak≈ 11 km en línea recta
Aquí se compra por la playa y la demanda estable de los hoteles cercanos. Hay menos cafés y bares que en Canggu.
Respuestas claras
Preguntas sobre Kiara Beachfront · Apartamento de 3 dormitorios
¿Cuánto cobra Rise Real Bali por el apartamento de 3 dormitorios de Kiara Beachfront?
Nada. Pagas el precio de la promotora y ella paga nuestra comisión. Las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta: el leasehold de 31 años y la posible prórroga, la zona frente al RDTR, la sociedad de la promotora, el número del PBG y una copia de la licencia.
¿Puedo comprar el apartamento de tres dormitorios sin visitar Bali?
Sí. Lo visitas por Zoom y firmas ante notario mediante un poder. Recibimos el apartamento por ti. La promotora aún debe confirmar la fase y la fecha de entrega. Pagas primero el 30 % y el resto dentro de tres meses; el último pago se hace contra la documentación completa.
¿Quién alquila un apartamento de 223 m² y a qué tarifa?
Lo reservan familias numerosas y grupos para estancias largas. Partimos de unos Rp 4,6 millones por noche, según apartamentos grandes en Nusa Dua, con una ocupación base del 80 % y gestión profesional. Los gastos de explotación se llevan el 20 % de la facturación. Es una estimación nuestra, no un ingreso garantizado.
¿Qué hay que pagar además del precio de lista por el apartamento de 3 dormitorios?
El paquete de mobiliario llave en mano suma Rp 400 millones. Los precios de la promotora tampoco incluyen el IVA indonesio (PPN) ni los honorarios del notario. Añade las tres partidas al comparar este apartamento con una villa. Pedimos a la promotora los importes exactos de impuestos y honorarios y los incluimos en nuestro informe escrito.
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