ULUWATU · ID RR-5815

Island Palms : villa de deux chambres, 143 m² sur une parcelle de 150 m², Uluwatu

Pour Rp 4,94 Md, vous obtenez une villa meublée de 143 m² avec piscine privative, deux chambres et une parcelle de 150 m², en leasehold (bail de longue durée) de 24 ans avec prolongation. Elle se situe à Uluwatu, et le promoteur prévoit la livraison d'ici fin 2026.

Lot dans Island Palms

  • Leasehold 24 ans
  • Finitions
  • Meublée
  • 2chambres
  • 2salles de bain
  • 143 m²surface habitable de la villa
  • 150 m²parcelle
  • Leasehold24 ans + prolongation
  • déc. 2026livraison

Bien

Ce que vous obtenez

Une villa sur six : deux niveaux, deux chambres, deux salles de bain et un séjour aux hautes fenêtres. La façade blanche comporte des ouvertures en arche et un balcon rond à l'étage, et la piscine se trouve dans la cour. La parcelle de 150 m² est petite, mais elle accueille une terrasse et une piscine sans donner une sensation d'étroitesse.

Elle convient à un couple ou à une famille en vacances, ainsi qu'aux voyageurs qui réservent de longs séjours. La formule de 24 ans coûte Rp 708 M de moins que celle de 49 ans, mais sa durée restante est bien plus courte. Un investisseur doit calculer l'amortissement sur la durée avec prolongation, et non à partir du jour de l'achat.

Notre modèle retient environ Rp 2,3 M la nuit, d'après des villas comparables de deux chambres à Uluwatu. Les taux d'occupation sont de 55 %, 65 % et 75 %, avec 65 % dans le scénario central. Les frais d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. Le scénario central dégage environ Rp 459 M nets par an, soit 9,3 % du prix.

Les chiffres de ce bien

Island Palms · villa 2 chambres : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour cette unité. Voici notre modèle : un tarif de Rp 2,3 M la nuit pour une villa de deux chambres à Uluwatu, avec la gestion, la fiscalité, l'usure et l'entretien déduits du chiffre d'affaires.

Brut 11,1 %≈ Rp 546 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 2,3 M la nuit Net 9,3 %≈ Rp 459 M par an · amorti en ≈ 10,8 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 546 M11,1 % du prix · tarif Rp 2,3 M, occupation 65 %
  • Frais d'exploitationRp 87,3 M16 % du chiffre d'affaires
  • Net pour vousRp 459 M9,3 % du prix · amorti en ≈ 10,8 ans
Scénarios d'occupation : Island Palms · villa 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 16 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 462 MRp 73,9 MRp 388 M7,9 %12,7 ans
65 %centralRp 546 MRp 87,3 MRp 459 M9,3 %10,8 ans
75 %optimisteRp 630 MRp 101 MRp 529 M10,7 %9,3 ans

Le scénario central retient 65 % d'occupation sous gestion professionnelle ; le scénario prudent 55 % et le scénario optimiste 75 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 2,3 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
16 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
Annonces comparables
AZORIA Solea : 9,7 % net avec 55 % d’occupation; AZORIA Imperio : 10,1 % net avec 60 % d’occupation; AZORIA Cabana : 10,0 % net avec 49 % d’occupation.
Rapports et données
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Cette villa est vendue en leasehold (bail de longue durée) de 24 ans, avec une prolongation détaillée dans le contrat. Vous réservez, signez un PPJB et faites enregistrer le bail chez un notaire. La formule de 49 ans existe aussi et coûte Rp 708 M de plus. Nous demandons le PBG, le zonage et le SLF avant que vous ne payiez un acompte.

Propriété et permis : Island Palms · villa 2 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail24 ans + prolongationUne durée de 24 ans est courte : nous modélisons donc l'amortissement sur la période prolongée. Les conditions de prolongation sont inscrites dans l'acte de bail.
ZonageÀ confirmerNous comparons le zonage de la parcelle à un extrait RDTR avant tout versement d'acompte.
Permis de construire (PBG)À confirmerLe promoteur fournit le numéro du PBG et une copie, que nous conservons dans votre dossier.
PromoteurALA · PT Earth Side DevelopmentAvant l'acompte, nous vérifions la société qui porte la villa et les réalisations achevées d'ALA.
Certificat de conformité (SLF)Après les finitionsNous lions votre dernier paiement au SLF, car sans certificat de conformité, il n'y a pas de licence de location.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonMeublée, selon la brochureNous listons chaque meuble et appareil dans une annexe du contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Island Palms · villa 2 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Island Palms · villa 2 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationVotre acompte retire cette villa du marché ; le promoteur en fixera le montant.
  2. PaiementLes finitions rendent l'échéancier court, et nous en convenons les étapes pour cette unité.
  3. LivraisonVous payez le solde contre le SLF et le dossier complet de documents.

La brochure ne contient aucun plan de paiement. Nous en fixons un dans le PPJB à l'issue de nos vérifications.

Localisation

Emplacement : Uluwatu · Bukit

L'océan, les falaises, le surf et les beach clubs rythment la pointe sud. Les voyageurs qui privilégient la mer à la ville alimentent la demande.

Island Palms 2 chambres : villa avec balcon et piscine dans la cour
Uluwatu · Badung · Bukit
  • Plage de Padang Padang≈ 3,9 km à vol d'oiseau
  • Temple d'Uluwatu≈ 5,2 km à vol d'oiseau
  • Plage de Melasti≈ 3,7 km à vol d'oiseau
  • Parc culturel GWK≈ 4,4 km à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 9,8 km à vol d'oiseau

Les voyageurs viennent pour l'océan, les couchers de soleil et le surf. Les commerces et les cliniques sont éloignés, et la circulation est dense sur Bukit en haute saison.

Uluwatu · Bukit · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

Réponses directes

Questions sur Island Palms · villa 2 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète la villa Island Palms 2 chambres ?

Rien. ALA règle notre commission, et vous payez le prix affiché de Rp 4,94 Md. Les vérifications avant l'acompte ne vous coûtent rien. Pour cette villa, nous examinons le bail de 24 ans et ses conditions de prolongation, le zonage RDTR, le PBG et la société. Nous pouvons aussi comparer la formule de 49 ans.

Puis-je acheter cette villa sans me rendre à Bali ?

Oui. Nous organisons la visite sur Zoom, et un notaire signe pour vous avec une procuration. Les finitions sont en cours, avec une livraison annoncée fin 2026. Nous inspectons sur place, lions le paiement au certificat de conformité et libérons la dernière tranche contre remise des documents.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous retenons environ Rp 2,3 M la nuit, d'après des villas comparables à Uluwatu et avec un ajustement pour deux chambres. Le scénario central suppose 65 % d'occupation avec une gestion professionnelle. Les frais d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. Cela donne environ Rp 459 M nets par an, soit 9,3 % du prix, selon notre estimation et sans garantie.

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