ULUWATU · ID RR-5815

Island Palms: villa de dos dormitorios y 143 m² sobre una parcela de 150 m² en Uluwatu

Villa amueblada de 143 m² con piscina privada, dos dormitorios y una parcela de 150 m², con un leasehold de 24 años prorrogable, por Rp 4.940 millones. Está en Uluwatu y la promotora prevé entregarla a finales de 2026.

Unidad de Island Palms

  • Leasehold de 24 años
  • Fase de acabados
  • Amueblada
  • 2dormitorios
  • 2baños
  • 143 m²superficie habitable de la villa
  • 150 m²parcela
  • Leasehold24 años + prórroga
  • diciembre de 2026entrega

Inmueble

Qué compras

Una de las seis villas: dos plantas, dos dormitorios, dos baños y un salón con ventanales. La fachada blanca tiene vanos de arco y un balcón redondo en la primera planta; la piscina está en el patio. La parcela de 150 m² es pequeña, pero la terraza y la piscina caben sin sensación de agobio.

Encaja con una pareja o una familia de vacaciones, y también con huéspedes de estancias largas. La versión de 24 años cuesta Rp 708 millones menos que la de 49, pero el plazo restante es mucho más corto. Para invertir, la recuperación se calcula sobre el plazo con prórroga, no desde el día de la compra.

Nuestro cálculo usa unos Rp 2,3 millones por noche, a partir de villas comparables de dos dormitorios en Uluwatu. Los escenarios de ocupación son del 55 %, 65 % y 75 %, con el 65 % como base. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 459 millones netos al año, el 9,3 % del precio.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Island Palms · Villa de 2 dormitorios: bruta y neta

La promotora no publica una rentabilidad para esta unidad. Este es nuestro cálculo: una tarifa de Rp 2,3 millones por noche para una villa de dos dormitorios en Uluwatu, con gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento descontados de la facturación.

Bruta 11,1 %≈ Rp 546 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 2,3 millones por noche Neta 9,3 %≈ Rp 459 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 546 millones11,1 % del precio · Rp 2,3 millones por noche, ocupación del 65 %
  • Gastos de explotaciónRp 87,3 millones16 % de la facturación
  • Neto para tiRp 459 millones9,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
Escenarios de ocupación: Island Palms · Villa de 2 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 16 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 462 millonesRp 73,9 millonesRp 388 millones7,9%12,7 años
65%baseRp 546 millonesRp 87,3 millonesRp 459 millones9,3%10,8 años
75%optimistaRp 630 millonesRp 101 millonesRp 529 millones10,7%9,3 años

El escenario base supone un 65 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 55 %, y el optimista, un 75 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 2,3 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
Comparables del catálogo
AZORIA Solea: 9,7 % neto con un 55 % de ocupación; AZORIA Imperio: 10,1 % neto con un 60 % de ocupación; AZORIA Cabana: 10,0 % neto con un 49 % de ocupación.
Informes y datos
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

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Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Esta villa se compra con 24 años de leasehold y una prórroga cuyas condiciones se detallan en el contrato. Reservas, firmas un PPJB e inscribes el leasehold ante notario. También existe la opción de 49 años, que cuesta Rp 708 millones más. Antes de que pagues un depósito, pedimos el PBG, comprobamos la zonificación y en qué punto está el SLF.

Derecho y licencias de Island Palms · Villa de 2 dormitorios
Forma de tenenciaLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leasehold24 años + prórrogaUn plazo de 24 años es corto, así que calculamos la recuperación durante el periodo prorrogado. Las condiciones de la prórroga se recogen en la escritura del leasehold.
ZonificaciónPor confirmarComparamos la zonificación de la parcela con un extracto del RDTR antes de que se pague un depósito.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarPedimos a la promotora el número y una copia del PBG para incluirlos en tu expediente.
PromotoraALA · PT Earth Side DevelopmentAntes del depósito revisamos la sociedad que hay detrás de la villa y los proyectos terminados de ALA.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar los acabadosLigamos el último pago al SLF, porque sin ese certificado no hay licencia de alquiler turístico (NIB).
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta unidad tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaAmueblada, según el folletoIncluimos todos los muebles y electrodomésticos en un anexo del contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Island Palms · Villa de 2 dormitorios?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Island Palms · Villa de 2 dormitorios

  1. ReservaTu depósito retira la villa del mercado; el importe lo fijará la promotora.
  2. PagoComo la obra está en acabados, el calendario es corto; pactamos los pagos para esta unidad.
  3. EntregaEl resto se paga contra el SLF y la documentación completa.

El folleto no incluye un plan de pagos. Lo pactamos en el PPJB cuando terminen nuestras comprobaciones.

Ubicación

Dónde está: Uluwatu · Bukit

En el extremo sur hay mar, acantilados, surf y beach clubs. La demanda viene de huéspedes que prefieren la costa a la ciudad.

Island Palms, 2 dormitorios: villa con balcón y piscina en el patio
Uluwatu · Badung · Bukit
  • Playa de Padang Padang≈ 3,9 km en línea recta
  • Templo de Uluwatu≈ 5,2 km en línea recta
  • Playa de Melasti≈ 3,7 km en línea recta
  • Parque Cultural GWK≈ 4,4 km en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 9,8 km en línea recta

La gente viene por el mar, los atardeceres y el surf. Las tiendas y las clínicas quedan lejos, y en temporada alta hay mucho tráfico en Bukit.

Uluwatu · Bukit · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Respuestas claras

Preguntas sobre Island Palms · Villa de 2 dormitorios

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de 2 dormitorios de Island Palms?

Nada. ALA paga nuestra comisión y tú pagas los Rp 4.940 millones de la lista. Las comprobaciones previas al depósito no te cuestan nada. En esta villa revisamos el leasehold de 24 años y las condiciones de prórroga, la zonificación con el RDTR, el PBG y la sociedad. También podemos comparar la opción de 49 años.

¿Puedo comprar esta villa sin viajar a Bali?

Sí. La visita se hace por Zoom y los documentos se firman ante notario con tu poder. La villa está en fase de acabados y la entrega está prevista para finales de 2026. Revisamos la obra sobre el terreno, ligamos el pago al certificado de habitabilidad y el último tramo se paga contra la documentación.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Usamos unos Rp 2,3 millones por noche, tomados de villas comparables en Uluwatu y ajustados a dos dormitorios. El escenario base supone un 65 % de ocupación con gestión profesional. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. Quedan unos Rp 459 millones netos al año, el 9,3 % del precio; es una estimación nuestra, no una garantía.

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