UBUD · ID RR-5791

Aruna Residence : maison de ville de deux chambres, 87,8 m² sur une parcelle de 106,6 m² à Ubud

Pour Rp 4,87 Md, vous achetez le plus grand des deux formats d'Aruna Residence : une maison de ville de 87,8 m² avec deux chambres et sa propre parcelle de 106,6 m². Le complexe est achevé et se situe à l'est du centre d'Ubud, autour d'une piscine commune. Le leasehold (bail de longue durée) court sur 35 ans, avec une prolongation de 10 ans.

Lot dans Aruna Residence · lots publiés : 2

  • Leasehold 35 + 10 ans
  • Achevé
  • Piscine commune
  • 2chambres
  • 87,8 m²surface habitable
  • 106,6 m²parcelle
  • Leasehold35 + 10 ans
  • Prêtavancement

Bien

Ce que vous obtenez

La maison de ville de type 2 est le plus grand des deux formats : 87,84 m² sur une parcelle de 106,6 m², deux chambres et deux niveaux reliés par un escalier. Le type de 79 m² a été vendu ; seul celui-ci reste donc à la vente. La cour avec sa piscine et ses pavillons est à quelques pas.

Deux chambres et une parcelle privative donnent à une famille ou à deux couples un espace que les appartements ne peuvent pas proposer. Les maisons de ce type à Ubud se louent à la semaine ou au mois, à un prix par nuit supérieur à celui d'un appartement d'une chambre. Les documents ne mentionnent pas la liste du mobilier ; nous demandons donc le descriptif.

Nous évaluons la nuit à environ Rp 2,5 M, d'après des maisons comparables de deux chambres à Ubud. Les scénarios d'occupation sont de 49 %, 59 % et 69 %, avec 59 % comme scénario de base. Les charges d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. Le scénario de base dégage environ Rp 448 M nets par an, soit 9,2 % du prix.

Les chiffres de ce bien

Aruna Residence · maison de ville 2 chambres : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour ce lot. Voici notre modèle : un prix par nuit de Rp 2,5 M pour une maison de deux chambres à Ubud, après déduction de la gestion, des impôts, de l'usure et de l'entretien.

Brut 11,0 %≈ Rp 534 M par an avec 59 % d'occupation et Rp 2,5 M la nuit Net 9,2 %≈ Rp 448 M par an · amorti en ≈ 10,9 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 534 M11,0 % du prix · tarif Rp 2,5 M, occupation 59 %
  • Frais d'exploitationRp 85,4 M16 % du chiffre d'affaires
  • Net pour vousRp 448 M9,2 % du prix · amorti en ≈ 10,9 ans
Scénarios d'occupation : Aruna Residence · maison de ville 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 16 %Net% du prixDurée d'amortissement
49 %prudentRp 443 MRp 70,9 MRp 372 M7,6 %13,1 ans
59 %baseRp 534 MRp 85,4 MRp 448 M9,2 %10,9 ans
69 %optimisteRp 624 MRp 99,9 MRp 524 M10,8 %9,3 ans

Le scénario de base retient 59 % d'occupation sous gestion professionnelle, contre 49 % dans le scénario prudent et 69 % dans le scénario optimiste.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 2,5 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 49 %, central à 59 % et optimiste à 69 %.
Charges
16 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
Annonces comparables
Re-Imagined Villa 2BR : 8,4 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Villa 4BR : 8,1 % net avec 55 % d’occupation; Re-Imagined Mini Villa : 9,8 % net avec 55 % d’occupation.
Rapports et données
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

La maison de ville est proposée en leasehold (bail de longue durée) de 35 ans, avec une prolongation de 10 ans fixée au contrat. Vous réservez, signez un PPJB et faites enregistrer le bail chez un notaire. La parcelle de 106,6 m² fait partie du bail : nous vérifions donc aussi ses limites. Le permis de construire (PBG), le certificat de conformité (SLF) et la licence de location figurent encore sur notre liste de demandes au promoteur.

Propriété et permis : Aruna Residence · maison de ville 2 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail35 + 10 ansLe décompte commence à votre date d'achat, et les 10 années supplémentaires sont inscrites clairement dans l'acte de bail.
ZonageTourisme et usage mixte, selon notre base de donnéesLa zone provient de notre base de données. Nous obtenons l'extrait RDTR de la parcelle avant votre réservation.
Permis de construire (PBG)À confirmerNous n'avons pas encore le numéro du permis de construire (PBG) ; nous le demandons au promoteur, avec une copie, avant l'acompte.
PromoteurDream HouseNous vérifions la société derrière la maison de ville et les bâtiments qu'elle a déjà livrés.
Certificat de conformité (SLF)Bâti, certificat à confirmerLa maison est construite, mais le statut de son certificat de conformité (SLF) reste à préciser. Sans ce certificat, la licence de location ne peut pas être obtenue.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Prête-nom indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonÀ confirmerNous joignons la liste du mobilier et de l'électroménager au contrat dès que le promoteur la transmet.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Aruna Residence · maison de ville 2 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Aruna Residence · maison de ville 2 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationVous versez un acompte pour réserver la maison de ville, dont le promoteur fixera le montant.
  2. PaiementLa maison est construite, donc l'échéancier reste court ; nous fixons les étapes pour votre lot.
  3. LivraisonVotre dernier paiement suit la remise des documents et notre inspection sur place.

Le promoteur ne publie pas de plan de paiement ; nous inscrivons donc les conditions convenues dans le PPJB après nos vérifications.

Localisation

Emplacement : Ubud-Est · Gianyar

L'est d'Ubud est le côté calme de la ville, avec ses rizières, ses maisons avec cour intérieure et le centre à environ cinq kilomètres. Les voyageurs attirés par le yoga et la nature entretiennent la demande.

Aruna Residence 2 chambres : cuisine-salle à manger et escalier vers l'étage
Ubud · Gianyar · à l'est du centre
  • Palais d'Ubud (centre)≈ 2,1 km, à vol d'oiseau
  • Forêt des singes≈ 1,7 km, à vol d'oiseau
  • Campuhan Ridge≈ 3,1 km, à vol d'oiseau
  • Rizières en terrasse de Tegallalang≈ 10 km, à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 28 km, à vol d'oiseau

Les acheteurs choisissent ici le rythme de vie et la végétation plutôt qu'une plage. Le trajet en scooter sur des routes étroites est plus long que ne le suggèrent les distances à vol d'oiseau.

Ubud-Est · Gianyar · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

Réponses directes

Questions sur Aruna Residence · maison de ville 2 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète la maison de ville 2 chambres d'Aruna Residence ?

Rien. Notre commission est versée par le promoteur, et le prix de Rp 4,87 Md reste le même pour vous. Nous finançons les vérifications avant votre acompte : le bail de 35 + 10 ans, la zone selon le RDTR, le numéro du permis de construire (PBG), le certificat de conformité (SLF) et les limites de la parcelle de 106,6 m².

Puis-je acheter la maison de ville 2 chambres à distance ?

Oui. La visite se fait sur Zoom, et un notaire signe avec votre procuration. La maison de ville étant construite, la visite vidéo montre le bien achevé. Nous nous chargeons de la réception sur place. Le dernier paiement est versé contre le dossier de documents.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous retenons environ Rp 2,5 M la nuit, d'après des maisons comparables de deux chambres à Ubud, avec un ajustement selon le type. Le taux d'occupation du scénario de base est de 59 % sous gestion professionnelle, et les charges représentent 16 % du chiffre d'affaires. Cela donne environ Rp 448 M par an, soit 9,2 % du prix. C'est notre estimation, pas un revenu garanti.

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