UBUD
desde Rp 2.430 millones/ 35 + 10 años
Aruna Residence
Ubud · Complejo de apartamentos y adosados
- 1–2 dormitorios
- 43–88 m²
- leasehold 35+10
Ver detalles
UBUD · ID RR-5791
Aruna Residence: adosado de dos dormitorios y 87,8 m² con parcela de 106,6 m² en Ubud
Por Rp 4.870 millones compras el formato más grande de Aruna Residence: un adosado de 87,8 m² con dos dormitorios y parcela propia de 106,6 m². El complejo está terminado, al este del centro de Ubud y alrededor de una piscina comunitaria. El leasehold es de 35 + 10 años.
Unidad de Aruna Residence · unidades publicadas: 2
- Leasehold 35 + 10 años
- Terminada
- Piscina comunitaria
- 2dormitorios
- 87,8 m²superficie
- 106,6 m²parcela
- Leasehold35 + 10 años
- Terminadafase
Inmueble
Qué compras
El adosado de tipo 2 es la unidad más grande: 87,84 m² sobre una parcela de 106,6 m², con dos dormitorios y dos plantas unidas por una escalera. El adosado de 79 m² ya se ha vendido, así que queda este. El patio con la piscina y los pabellones está a pocos pasos.
Los dos dormitorios y la parcela propia dan a una familia o a dos parejas un espacio que los apartamentos no tienen. Casas así en Ubud se alquilan por semanas o meses, con una tarifa por noche superior a la de un apartamento de un dormitorio. Los materiales no incluyen la lista de muebles, así que hemos pedido el detalle.
Calculamos unos Rp 2,5 millones por noche, a partir de casas comparables de dos dormitorios en Ubud. Los escenarios de ocupación son del 49 %, 59 % y 69 %, con el 59 % como base. Los gastos de explotación son el 16 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 448 millones netos al año, el 9,2 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Aruna Residence · Adosado de 2 dormitorios: bruta y neta
La promotora no publica una rentabilidad para esta unidad. Este es nuestro cálculo: una tarifa de Rp 2,5 millones por noche para una casa de dos dormitorios en Ubud, menos gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.
Bruta 11,0 %≈ Rp 534 millones al año con una ocupación del 59 % y Rp 2,5 millones por noche
Neta 9,2 %≈ Rp 448 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,9 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 534 millones11,0 % del precio · Rp 2,5 millones por noche, ocupación del 59 %
- Gastos de explotaciónRp 85,4 millones16 % de la facturación
- Neto para tiRp 448 millones9,2 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,9 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 49%prudente | Rp 443 millones | Rp 70,9 millones | Rp 372 millones | 7,6% | 13,1 años |
| 59%base | Rp 534 millones | Rp 85,4 millones | Rp 448 millones | 9,2% | 10,9 años |
| 69%optimista | Rp 624 millones | Rp 99,9 millones | Rp 524 millones | 10,8% | 9,3 años |
El escenario base es un 59 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 49 %, y el optimista, un 69 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 2,5 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 49 %; base, con un 59 %, y optimista, con un 69 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- Re-Imagined Villa 2BR: 8,4 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Villa 4BR: 8,1 % neto con un 55 % de ocupación; Re-Imagined Mini Villa: 9,8 % neto con un 55 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
El adosado se compra con un leasehold de 35 años y una prórroga de 10 fijada en el contrato. Reservas, firmas un PPJB y registras el leasehold ante notario. La parcela de 106,6 m² forma parte del leasehold, así que también comprobamos sus límites. El PBG, el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) siguen en nuestra lista de peticiones a la promotora.
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 35 + 10 añosEl plazo cuenta desde tu fecha de compra, y los 10 años adicionales se recogen con claridad en la escritura del leasehold. |
| Zonificación | Turística o mixta, según nuestra baseLa zona procede de nuestra base. Pedimos el extracto del RDTR de la parcela antes de reservar. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarAún no tenemos el número del PBG; se lo pedimos a la promotora junto con una copia antes del depósito. |
| Promotora | Dream HouseRevisamos la empresa que hay detrás del adosado y los edificios que ya ha entregado. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Terminado, certificado por confirmarLa casa está terminada, pero el estado del SLF sigue pendiente. Sin ese certificado no puede obtenerse la licencia de alquiler turístico (NIB). |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta unidad tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Por confirmarAdjuntamos la lista de muebles y electrodomésticos al contrato cuando la envía la promotora. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Aruna Residence · Adosado de 2 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Aruna Residence · Adosado de 2 dormitorios
- ReservaPagas un depósito para reservar el adosado; la promotora fijará el importe.
- PagoLa casa está terminada, así que el calendario es breve; fijamos los pasos para tu unidad.
- EntregaEl último pago se hace contra la documentación y después de nuestra revisión sobre el terreno.
La promotora no publica un plan de pagos, así que escribimos las condiciones pactadas en el PPJB después de nuestras comprobaciones.
Ubicación
Dónde está: Este de Ubud · Gianyar
El este de Ubud es la parte tranquila de la ciudad, con arrozales, casas con patio y unos cinco kilómetros hasta el centro. Los huéspedes de yoga y naturaleza mantienen la demanda.
- Palacio de Ubud (centro)≈ 2,1 km, en línea recta
- Bosque de los Monos≈ 1,7 km, en línea recta
- Campuhan Ridge≈ 3,1 km, en línea recta
- Terrazas de arroz de Tegallalang≈ 10 km, en línea recta
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 28 km, en línea recta
Aquí se elige el ritmo y la vegetación antes que una playa. El trayecto en moto por carreteras estrechas es más largo de lo que indican las distancias en línea recta.
Respuestas claras
Preguntas sobre Aruna Residence · Adosado de 2 dormitorios
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro el adosado de 2 dormitorios de Aruna Residence?
Nada. Nuestra comisión la paga la promotora y para ti el precio sigue siendo Rp 4.870 millones. Las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta: el leasehold de 35 + 10 años, la zona RDTR, el número del PBG, el SLF y los límites de la parcela de 106,6 m².
¿Puedo comprar el adosado de 2 dormitorios a distancia?
Sí. La visita se hace por Zoom y los documentos se firman ante notario con tu poder. Como el adosado está terminado, la visita en vídeo muestra la casa real. Nos encargamos de recibirla sobre el terreno. El último pago se hace contra la documentación completa.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
Usamos unos Rp 2,5 millones por noche, tomados de casas comparables de dos dormitorios en Ubud y ajustados al tipo. La ocupación base es del 59 % con gestión profesional, y los gastos se llevan el 16 % de la facturación. Quedan unos Rp 448 millones al año, el 9,2 % del precio. Es una estimación nuestra, no un ingreso garantizado.
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