UBUD
desde Rp 2.430 millones/ 35 + 10 años
Aruna Residence
Ubud · Complejo de apartamentos y adosados
- 1–2 dormitorios
- 43–88 m²
- leasehold 35+10
Ver detalles
UBUD · ID RR-5790
Aruna Residence: apartamento de un dormitorio y 44,6 m² en Ubud
Por Rp 2.430 millones entras en Aruna Residence con este apartamento terminado de un dormitorio y 44,6 m². Da a un patio con piscina comunitaria al este del centro de Ubud. El leasehold es de 35 + 10 años y puedes visitarlo en vídeo desde ya.
Unidad de Aruna Residence · unidades publicadas: 2
- Leasehold 35 + 10 años
- Terminada
- Piscina comunitaria
- 1dormitorio
- 44,6 m²superficie
- Comunitariapiscina
- Leasehold35 + 10 años
- Terminadafase
Inmueble
Qué compras
El apartamento de un dormitorio es la opción de entrada en Aruna: 44,63 m² con dormitorio y zona de estar. Las ventanas dan al patio, la piscina y las palmeras. El edificio ya está terminado, así que puedes revisar la unidad antes de comprometerte. Las imágenes muestran madera clara y lámparas trenzadas.
Los huéspedes habituales son parejas en retiros de yoga y teletrabajadores que se quedan entre dos y seis semanas. Un apartamento en Ubud tiene una tarifa por noche más baja que una villa, pero las estancias largas llenan el calendario de forma más regular. Los materiales no incluyen la lista de muebles y electrodomésticos, y se la hemos pedido a la promotora.
Nuestro cálculo usa unos Rp 1,5 millones por noche, el nivel de los apartamentos de un dormitorio en Ubud. La ocupación es del 39 % en el escenario prudente, del 49 % en el base y del 59 % en el optimista. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 226 millones netos al año, el 9,3 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Aruna Residence · Apartamento de 1 dormitorio: bruta y neta
La promotora no publica una rentabilidad para esta unidad. Este es nuestro cálculo: una tarifa de Rp 1,5 millones por noche para un apartamento de un dormitorio en Ubud, descontando gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento de la facturación.
Bruta 11,1 %≈ Rp 269 millones al año con una ocupación del 49 % y Rp 1,5 millones por noche
Neta 9,3 %≈ Rp 226 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 269 millones11,1 % del precio · Rp 1,5 millones por noche, ocupación del 49 %
- Gastos de explotaciónRp 43,1 millones16 % de la facturación
- Neto para tiRp 226 millones9,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 39%prudente | Rp 214 millones | Rp 34,3 millones | Rp 180 millones | 7,4% | 13,5 años |
| 49%base | Rp 269 millones | Rp 43,1 millones | Rp 226 millones | 9,3% | 10,8 años |
| 59%optimista | Rp 324 millones | Rp 51,8 millones | Rp 272 millones | 11,2% | 8,9 años |
Tomamos un 49 % de ocupación con gestión profesional como escenario base, un 39 % como prudente y un 59 % como optimista.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 1,5 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 39 %; base, con un 49 %, y optimista, con un 59 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- Re-Imagined Villa 2BR: 8,4 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Villa 4BR: 8,1 % neto con un 55 % de ocupación; Re-Imagined Mini Villa: 9,8 % neto con un 55 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
El apartamento se compra con un leasehold de 35 años y una prórroga de 10 recogida en la escritura. Primero se reserva, después se firma un PPJB y finalmente se firma la escritura ante notario. El edificio está terminado, pero aún no hemos recibido la licencia de obra (PBG), el certificado de habitabilidad (SLF) ni la licencia de alquiler turístico (NIB); pedimos los tres antes de tu depósito.
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 35 + 10 añosLos 35 años cuentan desde tu fecha de compra. Incluimos la prórroga de 10 años en la escritura para que sea vinculante. |
| Zonificación | Turística o mixta, según nuestra baseNuestros registros sitúan el suelo en una zona turística y de uso mixto, y lo respaldamos con un extracto del RDTR. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarPedimos el número del PBG a la promotora y guardamos una copia en tu expediente antes de que pagues. |
| Promotora | Dream HouseAntes del depósito revisamos los datos de la sociedad Dream House y los edificios que ha entregado. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Terminado, certificado por confirmarUn edificio terminado también necesita el SLF para obtener la licencia de alquiler turístico (NIB), así que preguntamos a la promotora en qué punto está ese trámite. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta unidad tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Por confirmarLa promotora no ha detallado los muebles de este apartamento. Adjuntamos el inventario acordado al contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Aruna Residence · Apartamento de 1 dormitorio?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Aruna Residence · Apartamento de 1 dormitorio
- ReservaTu depósito reserva el apartamento; la promotora fijará el importe.
- PagoEl bloque está terminado, así que el pago es breve; los pasos exactos dependen de la unidad.
- EntregaEl resto se paga contra la documentación completa y después de revisar tu apartamento.
Los materiales de la promotora no incluyen un plan de pagos. Lo fijamos en el PPJB al terminar la revisión legal.
Ubicación
Dónde está: Este de Ubud · Gianyar
Los arrozales y las residencias con patio dan tranquilidad al este de Ubud, con el centro a unos cinco kilómetros. La demanda viene de los huéspedes de yoga y bienestar.
- Palacio de Ubud (centro)≈ 2,1 km, en línea recta
- Bosque de los Monos≈ 1,7 km, en línea recta
- Campuhan Ridge≈ 3,1 km, en línea recta
- Terrazas de arroz de Tegallalang≈ 10 km, en línea recta
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 28 km, en línea recta
Aquí pesan la naturaleza y el ritmo, no la playa. Las distancias en línea recta no reflejan lo que se tarda en moto por las calles estrechas de Ubud.
Respuestas claras
Preguntas sobre Aruna Residence · Apartamento de 1 dormitorio
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro el apartamento de 1 dormitorio de Aruna Residence?
Nada. La promotora nos paga y tú pagas el precio de lista de la unidad de 44,63 m². La revisión legal previa al depósito corre de nuestra cuenta. En este apartamento comprobamos el leasehold de 35 + 10 años, la zona RDTR, el número del PBG y el SLF.
¿Puedo comprar el apartamento de 1 dormitorio sin viajar a Bali?
Sí. Te enseñamos el apartamento por Zoom y los documentos se firman ante notario con tu poder. El bloque está terminado, así que la visita en vídeo muestra la unidad real. La recibimos sobre el terreno y tu último pago se hace contra la documentación.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
Partimos de unos Rp 1,5 millones por noche, tomados de inmuebles comparables en Ubud y ajustados a un dormitorio. El escenario base supone un 49 % de ocupación con gestión profesional. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. Quedan unos Rp 226 millones al año, el 9,3 % del precio, como estimación nuestra y no como garantía.
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