UBUD
desde Rp 6.530 millones/ 29 + 30 años
Serenity Villas
Ubud · Complejo de villas
- 2 dormitorios
- 122 m²
- leasehold 29+30
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UBUD · ID RR-5792
Serenity Villas: villa A3 de dos dormitorios y 122 m² en Bedulu
La villa A3 tiene 122 m² en una sola planta, dos dormitorios, piscina privada y una parcela de 258 m². El suelo es residencial, el leasehold es de 29 + 30 años y puedes pagar en 12 meses. El precio es Rp 6.530 millones.
Unidad de Serenity Villas
- Leasehold 29 + 30 años
- Pago en 12 meses
- Piscina privada
- 2dormitorios
- 2baños
- 122 m²superficie de la casa
- 258 m²parcela
- Leasehold29 + 30 años
Inmueble
Qué compras
La villa A3 se distribuye en una sola planta. La cocina y el salón comparten un mismo espacio, y la mesa del comedor está junto a la puerta corredera de la terraza. Los dos dormitorios se abren a la piscina y al jardín.
La parcela de 258 m² deja sitio para una terraza y zonas verdes. Un río y una cascada pasan junto al complejo, un motivo para que el huésped se desplace hasta Bedulu.
Para el cálculo usamos unos Rp 2,5 millones por noche, el nivel de las villas de dos dormitorios en Ubud. Ocupación: 79 % en el escenario base, 69 % en el prudente y 89 % en el optimista. El 16 % de la facturación cubre los gastos de explotación; en el escenario base quedan unos Rp 600 millones netos al año, el 9,2 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Serenity Villas · Villa de 2 dormitorios: bruta y neta
Los materiales oficiales de la promotora anuncian una rentabilidad del 13,2 % anual. Es un cálculo suyo y nuestro modelo no lo utiliza. Partimos de unos Rp 2,5 millones por noche y descontamos los gastos de explotación de la facturación.
Bruta 10,9 %≈ Rp 715 millones al año con una ocupación del 79 % y Rp 2,5 millones por noche
Neta 9,2 %≈ Rp 600 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,9 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 715 millones10,9 % del precio · Rp 2,5 millones por noche, ocupación del 79 %
- Gastos de explotaciónRp 114 millones16 % de la facturación
- Neto para tiRp 600 millones9,2 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,9 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 69%prudente | Rp 624 millones | Rp 99,9 millones | Rp 524 millones | 8,0% | 12,5 años |
| 79%base | Rp 715 millones | Rp 114 millones | Rp 600 millones | 9,2% | 10,9 años |
| 89%optimista | Rp 805 millones | Rp 129 millones | Rp 676 millones | 10,4% | 9,7 años |
La ocupación base es del 79 % con gestión profesional; el escenario prudente usa un 69 % y el optimista, un 89 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 2,5 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 69 %; base, con un 79 %, y optimista, con un 89 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- Re-Imagined Villa 2BR: 8,4 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Villa 4BR: 8,1 % neto con un 55 % de ocupación; Re-Imagined Mini Villa: 9,8 % neto con un 55 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La villa A3 se compra con un leasehold de 29 años y una prórroga garantizada de 30. El plazo cuenta desde la entrega y la prórroga se recoge en el contrato de leasehold. Tras nuestras comprobaciones firmas un PPJB y después la escritura del leasehold ante notario. El SLF y la zonificación para estancias cortas siguen pendientes.
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 29 + 30 añosEl leasehold dura 29 años y tiene una prórroga garantizada de 30. Los años restantes cuentan desde la entrega y el contrato fija las condiciones de la prórroga. |
| Zonificación | Zona residencial, según la promotoraEl alquiler por noches exige una comprobación aparte de la zonificación. Antes del depósito la confirmamos con un extracto del RDTR. |
| Licencia de obra (PBG) | Según la promotoraAntes de cualquier depósito contrastamos el número y el extracto con el registro oficial. |
| Promotora | PT Global BALI HOMERevisamos la sociedad y las villas que ha entregado. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Por confirmarSin el SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), así que ligamos los pagos a las fases de obra y no a fechas del calendario. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de villas sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner la villa a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes perderla. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Contenido por confirmarLa relación de muebles y electrodomésticos pasa a ser un anexo del contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Serenity Villas · Villa de 2 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Serenity Villas · Villa de 2 dormitorios
- ReservaUn depósito de reserva retira la villa del mercado; estamos confirmando el importe.
- Primer pagoEl 75 % del precio; el importe se puede negociar con la promotora.
- Pago por fasesEl resto se paga en 12 meses, cada uno a tres meses, según el calendario que negocies.
La promotora ofrece el pago por fases directamente. Tras la revisión legal, el calendario se recoge en el PPJB.
Ubicación
Dónde está: Bedulu · Ubud
Bedulu está al este del centro de Ubud: aquí hay arrozales, templos y un río en lugar de las multitudes del centro. A las galerías y los cafés se va en coche.
- Palacio de Ubud (en línea recta)≈ 4,3 km
- Goa Gajah (en línea recta)≈ 1,0 km
- Aeropuerto Ngurah Rai (en línea recta)≈ 28 km
- Centro de Seminyak (en línea recta)≈ 23 km
Los huéspedes vienen por la tranquilidad y la ruta cultural. El trayecto al aeropuerto es largo.
Respuestas claras
Preguntas sobre Serenity Villas · Villa de 2 dormitorios
¿Cuánto cobra Rise Real Bali por la villa A3 de Serenity Villas?
A ti no te cobramos nada. El precio es el de la lista de la promotora y PT Global BALI HOME paga la comisión. Para la villa A3 revisamos el leasehold de 29 + 30 años y su prórroga, contrastamos la zona residencial con el registro urbanístico, investigamos la sociedad y pedimos el número de la licencia.
¿Puedo comprar la villa A3 sin viajar a Bali?
Sí. La visita se hace por vídeo y firmas ante notario mediante un poder; nosotros recibimos la villa sobre el terreno. Pagas un primer pago del 75 % y el resto en 12 meses. Comprobamos cada paso en persona y el último pago solo se hace contra la documentación completa.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad de la villa A3?
Tomamos unos Rp 2,5 millones por noche de villas comparables de dos dormitorios en Ubud. Con un 79 % de ocupación y un 16 % de gastos de explotación quedan unos Rp 600 millones al año, el 9,2 % del precio. Es una estimación nuestra, no una rentabilidad garantizada.
¿Qué es la rentabilidad del 13,2 % que aparece en los materiales de la promotora?
Es un cálculo propio de la promotora y no lo usamos en nuestro modelo. Nuestra estimación parte de la tarifa por noche y la ocupación anteriores, y descuenta los gastos de explotación. Puedes comparar ambas cifras, pero solo la nuestra se basa en villas comparables de Ubud.
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