CEMAGI · ID RR-5864

Ocean Bay Villas: villa de dos dormitorios, 175 m² y tres plantas en Cemagi

Por Rp 5.840 millones compras una villa de tres plantas y 175 m² en Cemagi, con dos dormitorios, dos baños y dos piscinas. La parcela mide 120 m² y el leasehold es de 25 años, con opción a 20 más.

Unidad de Ocean Bay Villas

  • Leasehold 25 + 20 años
  • Dos piscinas
  • Tres plantas
  • 2dormitorios
  • 175 m²superficie de la casa
  • 120 m²parcela
  • Leasehold25 + 20 años
  • 2baños
  • 2piscinas

Inmueble

Qué compras

La villa reparte dos dormitorios y dos baños entre tres plantas. Tiene 175 m² habitables y 220 m² construidos en total. La parcela de 120 m² está muy aprovechada, pero las dos piscinas son privadas.

Una piscina está a pie de calle y la otra, en la azotea. La casa encaja con huéspedes que buscan dormitorios independientes y varias zonas comunes. Revisamos en persona la villa terminada y recibimos una de obra nueva por fases.

Para el cálculo tomamos unos Rp 3 millones por noche, la mediana de las villas de dos dormitorios en Cemagi. Los escenarios de ocupación son 48, 58 y 68 %, con el 58 % como base. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 535 millones netos al año, el 9,2 % del precio.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Ocean Bay Villas · Villa de 2 dormitorios: bruta y neta

La promotora anuncia una rentabilidad del 14 % anual y no explica cómo la calcula. Debajo va nuestro modelo: una tarifa de Rp 3 millones por noche para una villa de dos dormitorios en Cemagi, con los gastos de explotación descontados de la facturación.

Bruta 10,9 %≈ Rp 637 millones al año con una ocupación del 58 % y Rp 3,0 millones por noche Neta 9,2 %≈ Rp 535 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,9 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 637 millones10,9 % del precio · Rp 3,0 millones por noche, ocupación del 58 %
  • Gastos de explotaciónRp 102 millones16 % de la facturación
  • Neto para tiRp 535 millones9,2 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,9 años
Escenarios de ocupación: Ocean Bay Villas · Villa de 2 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 16 %Neto% del precioPlazo de recuperación
48%prudenteRp 527 millonesRp 84,3 millonesRp 443 millones7,6%13,2 años
58%baseRp 637 millonesRp 102 millonesRp 535 millones9,2%10,9 años
68%optimistaRp 747 millonesRp 119 millonesRp 627 millones10,7%9,3 años

El escenario base supone un 58 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 48 %, y el optimista, un 68 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 3,0 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 48 %; base, con un 58 %, y optimista, con un 68 %.
Gastos
16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
Comparables del catálogo
Cemagi Villa: 9,9 % neto con un 40 % de ocupación; Casa Kayana · villa de 2 dormitorios: 9,9 % neto con un 53 % de ocupación; Casa Nostra: 10,0 % neto con un 54 % de ocupación.
Informes y datos
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Pide los números por WhatsApp

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La villa se compra con un leasehold de 25 años y una opción de 20 más en condiciones de mercado, cuyo precio y procedimiento se detallan en el contrato. Después de reservar firmas un PPJB e inscribes el leasehold ante notario. Primero comprobamos el PBG y la zona; el SLF depende de si eliges la casa terminada u obra nueva.

Derecho y licencias de Ocean Bay Villas · Villa de 2 dormitorios
Forma de tenenciaLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leasehold25 + 20 añosLos 20 años adicionales son una opción en condiciones de mercado, así que fijamos el precio y el procedimiento en la escritura.
ZonificaciónTurística o mixta, según la promotoraEl extracto del RDTR nos dice si la parcela admite el alquiler por noches.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarPedimos a la promotora el número y el extracto del PBG antes del depósito.
PromotoraBalibizaRevisamos Balibiza y las casas que ha terminado.
Certificado de habitabilidad (SLF)Villa terminada: por confirmar; obra nueva: al terminar la construcciónPedimos ahora el SLF de la villa terminada y ligamos los pagos de una obra nueva al certificado.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de villas sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner la villa a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes perderla. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaContenido por confirmarLa relación de muebles pasa al contrato como anexo.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Ocean Bay Villas · Villa de 2 dormitorios?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Ocean Bay Villas · Villa de 2 dormitorios

  1. ReservaEl depósito y su posible devolución se dejan por escrito.
  2. ContratoFirmas cuando el suelo y las licencias superan nuestra revisión.
  3. EntregaEl resto se paga contra la documentación y la casa terminada.

No hay un calendario de pagos único publicado. Las condiciones cambian entre una villa terminada y una obra nueva, y las fijamos en el PPJB para cada caso.

Ubicación

Dónde está: Cemagi · costa oeste

Zona de costa al oeste de Canggu, con arrozales cerca. Las infraestructuras aún van por detrás y los trayectos se alargan.

Ocean Bay Villas, 2 dormitorios: vista general del complejo de villas
Cemagi · Badung · Mengwi
  • Echo Beach≈ 2,5 km en línea recta
  • Templo de Tanah Lot≈ 3,2 km en línea recta
  • Centro de Seminyak≈ 8,7 km en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 14 km en línea recta

El atractivo está en la costa y los terrenos abiertos. Comprobamos la distancia real entre la villa y el mar.

Cemagi · costa oeste · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Respuestas claras

Preguntas sobre Ocean Bay Villas · Villa de 2 dormitorios

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de 2 dormitorios en Ocean Bay Villas?

Nada. La comisión la paga la promotora y tú pagas Rp 5.840 millones. Las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta. En esta villa revisamos el leasehold de 25 + 20 años y su prórroga, contrastamos la zona con el RDTR y pedimos el número y el extracto del PBG, además de los datos de la sociedad.

¿Puedo comprar la villa de 2 dormitorios sin viajar a Bali?

Sí. La visita la hacemos por Zoom y los documentos se firman ante notario con tu poder. Hay una villa terminada disponible y las demás parcelas se construyen por encargo. El calendario de pagos se adapta a la casa que elijas y el último pago se hace contra la documentación.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Tomamos unos Rp 3 millones por noche, a partir de villas comparables de dos dormitorios en Cemagi. El escenario base supone un 58 % de ocupación con gestión profesional. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. Quedan unos Rp 535 millones al año, el 9,2 % del precio. Es una estimación nuestra, no un ingreso garantizado.

Villas y apartamentos

Inmuebles parecidos

Ver todo el catálogo →