CANGGU
desde Rp 2.140 millones/ Hasta 2051 + 25 años
AWWA Boutique Hotel
Canggu · Apartamentos en hotel
- 1 dormitorio
- 33 m²
- leasehold 25+25
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CANGGU · ID RR-5573
AWWA Boutique Hotel: apartamento de un dormitorio y 33 m² en Berawa, Canggu
Este apartamento de un dormitorio y 33 m² con cocina está dentro de un hotel que ya recibe huéspedes en Berawa. Cuesta Rp 2.140 millones, el leasehold llega hasta 2051 con 25 años más, y la piscina de 25 m tiene el fondo pintado por una artista. El edificio se terminó en 2025: visitas una unidad real, no un render.
Unidad de AWWA Boutique Hotel
- Leasehold 25 + 25 años
- Hotel en funcionamiento
- Solo adultos
- 1dormitorio
- 33 m²superficie del apartamento
- 25 mpiscina comunitaria
- Leaseholdhasta 2051 + 25 años
- Listaedificio terminado y abierto
Inmueble
Qué compras
El apartamento de 33 m² es la única tipología en venta en AWWA. La cama va en un hueco junto a la ventana, al lado cabe una mesa de comedor y una cocina con nevera se abre a la terraza. Hay dos categorías: a pie de piscina o en la planta superior, con vista al agua.
El hotel es solo para adultos y el huésped habitual es una pareja. La playa de Berawa, los coworking y los clubes quedan cerca. El suelo está en zona turística y el leasehold llega hasta 2051 con 25 años más. Hemos pedido el contrato de gestión y la situación de la licencia de alquiler turístico (NIB).
Para esta unidad tomamos Rp 1,5 millones por noche, el nivel de un apartamento de un dormitorio en Canggu, y el formato hotelero se nota en los gastos. Ocupación: 43 % en el escenario base, 33 % en el prudente y 53 % en el optimista. Los gastos de explotación se llevan el 20 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 189 millones al año, el 8,8 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de AWWA Boutique Hotel · Apartamento de 1 dormitorio: bruta y neta
La promotora anuncia una rentabilidad de alrededor del 10,7 % anual y no aclara si es antes o después de gastos. Este es nuestro cálculo: una tarifa de Rp 1,5 millones por noche, con los gastos de la gestora, impuestos, desgaste y mantenimiento descontados de la facturación.
Bruta 11,0 %≈ Rp 236 millones al año con una ocupación del 43 % y Rp 1,5 millones por noche
Neta 8,8 %≈ Rp 189 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,3 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 236 millones11,0 % del precio · Rp 1,5 millones por noche, ocupación del 43 %
- Gastos de explotaciónRp 47,2 millones20 % de la facturación
- Neto para tiRp 189 millones8,8 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,3 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 20 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 33%prudente | Rp 181 millones | Rp 36,2 millones | Rp 145 millones | 6,8% | 14,8 años |
| 43%base | Rp 236 millones | Rp 47,2 millones | Rp 189 millones | 8,8% | 11,3 años |
| 53%optimista | Rp 291 millones | Rp 58,2 millones | Rp 233 millones | 10,9% | 9,2 años |
El escenario base supone un 43 % de ocupación con gestión hotelera; el prudente, un 33 %, y el optimista, un 53 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 1,5 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 33 %; base, con un 43 %, y optimista, con un 53 %.
- Gastos
- 20 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- BASE Canggu · Villa de 1 dormitorio, 50 m²: 10,0 % neto con un 54 % de ocupación; BASE Canggu · Villa de 1 dormitorio, 40 m²: 10,0 % neto con un 53 % de ocupación; White Palm · Villa de 2 dormitorios: 10,0 % neto con un 69 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Compras un leasehold sobre el suelo hasta 2051; la prórroga de 25 años sigue siendo una opción hasta ver sus condiciones en el contrato de arrendamiento. Firmas la reserva, pagas según el calendario de la promotora y recibes la unidad mediante acta. El número del certificado de habitabilidad figura en la ficha de la promotora y comprobamos la copia. La licencia de alquiler turístico (NIB) queda por confirmar.
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | Hasta 2051 + 25 añosEl plazo restante se cuenta desde la fecha de compraventa. La prórroga de 25 años y su precio deben figurar en el contrato de arrendamiento del suelo. |
| Zonificación | Zona turística (rosa), según la promotoraLa promotora marca la parcela como zona turística; lo contrastamos con un extracto del plan urbanístico (RDTR) antes de que dejes un depósito. |
| Licencia de obra (PBG) | Marcado · número solicitadoEn la ficha de la promotora el PBG aparece marcado, pero sin número. Primero pedimos el número y el extracto. |
| Promotora | BIG WAVES DEVELOPMENT, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad, el arrendamiento del suelo y el contrato de gestión del hotel. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Emitido · SK-SLF-510306-05112025-024La promotora indica el número del certificado. Antes del depósito, comparamos la copia con el registro. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. En un hotel la licencia puede estar a nombre de la gestora, así que estamos comprobando quién la tiene. Hasta confirmarlo, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualEl hotel ya funciona. Tu protección es el calendario de pagos y un acta de entrega que se firma después de revisar los documentos. |
| Mobiliario y entrega | Llave en mano con cocinaEl inventario de muebles y electrodomésticos se incluye como anexo del contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de AWWA Boutique Hotel · Apartamento de 1 dormitorio?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de AWWA Boutique Hotel · Apartamento de 1 dormitorio
- Primer pagoRp 1.170 millones, según la presentación de la promotora.
- 12 mesesDoce pagos mensuales de Rp 108 millones.
- EntregaRecibes la unidad mediante acta, después del último pago y de nuestra revisión documental.
La promotora calculó este calendario sobre un precio de Rp 2.470 millones. Nuestra base muestra Rp 2.140 millones para la unidad y lo estamos contrastando con la lista de precios.
Ubicación
Dónde está: Berawa · Canggu
Berawa concentra beach clubs, cafés y coworking en unas pocas calles. Hay mucha demanda y también bastante tráfico en sus calles estrechas.
- Playa de Berawa≈ 8 min · según la promotora
- Taman Rekreasi Bethesda≈ 310 m en línea recta
- Awan Coworking≈ 1,3 km en línea recta
- Templo de Tanah Lot≈ 7,8 km en línea recta
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 10,7 km en línea recta
La gente alquila en Berawa porque tiene todo al lado. En las horas punta, las calles se llenan.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 134hoteles
- 44restaurantes
- 26cafeterías
- 8tiendas
- 8lugares de interés
- 6spas
- 3clínicas
Lo más cercano
- Bakso Monascafetería · 131 m
- Jikaa, coffee and eaterycafetería · 133 m
- Warung Gouthécafetería · 155 m
- Warung Najuntarestaurante · 229 m
- Pomelo Caferestaurante · 232 m
- 11 Elephantscafetería · 233 m
- Belle Astina Villashotel · 239 m
- Villa Uma Umalashotel · 245 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre AWWA Boutique Hotel · Apartamento de 1 dormitorio
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro el apartamento de 1 dormitorio en AWWA?
Nada. La comisión la paga la promotora y las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta. En este apartamento revisamos el leasehold hasta 2051, el contrato de gestión del hotel y la licencia de alquiler turístico (NIB). También pedimos los datos de la sociedad promotora y el número del PBG.
¿Qué rentabilidad anuncia la promotora?
La presentación indica alrededor de un 10,7 % anual y una recuperación en 9,3 años con una ocupación del 60–75 %. No aclara si la cifra es antes o después de gastos. No la usamos en nuestro cálculo: aplicamos una ocupación del 43 % y un 20 % de gastos.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
Partimos de unos Rp 1,5 millones por noche, una tarifa propia de un apartamento de un dormitorio en Canggu, y la ajustamos a una unidad gestionada por el hotel. El escenario base supone un 43 % de ocupación y un 20 % de la facturación para gastos. El resultado es una estimación de Rise Real Bali, no un ingreso garantizado.
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