ULUWATU · ID RR-2455

SOMOSHOTELS: apartament z jedną sypialnią, 34 m², przy Bingin w Uluwatu

Najmniejszy format w SOMOSHOTELS: 34 m², jedna sypialnia i meble pod klucz w cenie Rp 2,53 mld. Aparthotel rośnie na płaskowyżu Pecatu, 1,2 km od plaży Bingin, a deweloper planuje odbiór w grudniu 2026. Leasehold ma tylko 15 lat – to jednocześnie okno na dochód i termin wyjścia z inwestycji.

Lokal w projekcie SOMOSHOTELS

  • Leasehold 15 lat
  • W budowie
  • Pod klucz
  • 1sypialnia
  • 34 m²powierzchnia użytkowa
  • 1łazienka
  • Leasehold15 lat
  • IV kw. 2026planowany odbiór
  • 1,2 kmdo plaży Bingin

Nieruchomość

Co kupujesz

Lokal 34 m² to najtańszy format w SOMOSHOTELS, aparthotelu na środku płaskowyżu Pecatu. Od drzwi jest 1,2 km do Bingin, osiem minut do Padang Padang i kwadrans do świątyni Uluwatu. Lobby i sklepy na parterze są wspólne dla właścicieli i gości.

Na wizualizacjach widać sypialnię, aneks kuchenny, łazienkę z prysznicem i prywatny taras. Według naszej bazy lokal jest oddawany w pełni umeblowany – każdy mebel wpiszemy do specyfikacji dołączonej do umowy. Firmy zarządzającej baza jeszcze nie podaje. O umowę z operatorem poprosiliśmy osobno, bo jego prowizja zmienia każdą liczbę w modelu poniżej.

Leasehold gruntu na 15 lat wyznacza horyzont dochodu i horyzont wyjścia naraz, dlatego lokal wyceniamy tylko w tym okresie. Kosztuje Rp 2,53 mld, a deweloper obiecuje odbiór w grudniu 2026. Przed rezerwacją sprawdzamy w wypisie z RDTR, czy strefa jest turystyczna lub mieszana.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – SOMOSHOTELS · apartament z 1 sypialnią: brutto i netto

Deweloper nie publikuje stopy zwrotu dla tego lokalu. Poniżej nasz model: Rp 1,5 mln za noc za lokal 34 m² w okolicy Uluwatu, minus firma zarządzająca, podatek oraz zużycie i utrzymanie.

Brutto 15,2%≈ Rp 384 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 1,5 mln za noc Netto 9,1%≈ Rp 231 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 11,0 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 384 mln15,2% ceny · Rp 1,5 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 69,2 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 38,4 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 46,1 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 231 mln9,1% ceny · okres zwrotu ≈ 11,0 lat
Scenariusze obłożenia: SOMOSHOTELS · apartament z 1 sypialnią
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 329 mlnRp 132 mlnRp 198 mln7,8%12,8 lat
70%bazowyRp 384 mlnRp 154 mlnRp 231 mln9,1%11,0 lat
80%mocnyRp 439 mlnRp 176 mlnRp 264 mln10,4%9,6 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper nie podaje w materiałach stopy zwrotu, więc model opiera się wyłącznie na danych rynkowych.
Cena za noc
Rp 1,5 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Uluwatu to Rp 4,3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Uluwatu: średnio 46% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
AZORIA Solea: 8,8% netto przy obłożeniu 70%; AZORIA Imperio: 8,4% netto przy obłożeniu 70%; AZORIA Cabana: 10,3% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Kupujesz leasehold na 15 lat, a materiały nie przewidują jeszcze przedłużenia, więc negocjujemy to na starcie. Po rezerwacji podpisujesz PPJB z deweloperem. Przy odbiorze notariusz rejestruje leasehold. Pozwolenie na użytkowanie (SLF) i licencję na najem wydaje się dopiero po zakończeniu budowy.

Prawo i pozwolenia: SOMOSHOTELS · apartament z 1 sypialnią
Forma prawaLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold15 latJak na Bali to krótki okres: liczymy dochód i wartość leasehold na koniec, a warunki przedłużenia ustalamy, zanim się zobowiążesz. Pozostałe lata liczy się od odbioru, a klauzula o przedłużeniu trafia do umowy.
Strefa (RDTR)Turystyczna i mieszana, według danych ofertyStrefa turystyczna/mieszana figuruje w danych naszej oferty. Najpierw musi ją potwierdzić wypis z RDTR.
Pozwolenie na budowę (PBG)Deklarowane, poprosiliśmy o kopięBaza oznacza pozwolenie jako wydane, ale bez numeru i kopii. Jedno i drugie musimy mieć przed rezerwacją.
DeweloperMirah I&D, spółka projektu do potwierdzeniaSprawdzamy spółkę, która podpisuje umowę, co już oddała i dokumenty gruntu.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyLicencja na najem zależy od SLF. Dlatego Twoje transze idą za etapami budowy.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem (NIB). Dopóki ten dom jej nie ma, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscowego to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja transakcji: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie.
Wyposażenie i odbiórW pełni umeblowany, według danych ofertyZałącznik do umowy wymienia meble pozycja po pozycji.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego, a potem dajemy Ci pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze otwarte.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla SOMOSHOTELS · apartament z 1 sypialnią?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – SOMOSHOTELS · apartament z 1 sypialnią

  1. RezerwacjaOpłata rezerwacyjna zdejmuje lokal ze sprzedaży; jej wysokość poda deweloper.
  2. Etapy budowyTransze odpowiadają zakończonym etapom, według harmonogramu, o który prosimy dla tego lokalu.
  3. OdbiórOstatnią wpłatę zwalniasz, gdy masz w rękach komplet dokumentów.

Harmonogramu wpłat nie ma w materiałach dewelopera. Wpiszemy go do PPJB po naszym sprawdzeniu.

Położenie

Położenie: Uluwatu · Bingin

Ze środka płaskowyżu Pecatu do Bingin, Padang Padang i świątyni jest kawałek drogi skuterem. Kawiarnie i sklepy spożywcze stoją wzdłuż głównej drogi, a plaże surfingowe są pięć–dziesięć minut dalej.

SOMOSHOTELS: sypialnia z drzwiami na taras
Uluwatu · Badung
  • Plaża Bingin≈ 1,2 km · 5 min
  • Padang Padang≈ 8 min
  • Świątynia Uluwatu≈ 15 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 40 min

Surferzy, którzy krążą między spotami, zwykle mieszkają właśnie na płaskowyżu, bo stąd wszędzie jest blisko. Rezygnujesz za to z widoku na ocean: za oknem są dachy sąsiadów.

Uluwatu · Bingin · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 150hotele
  • 45restauracje
  • 18kawiarnie
  • 11sklepy
  • 9spa
  • 5siłownie
  • 3bary

Najbliższe miejsca

  • Warung Bu Sangitrestauracja · 31 m
  • Sugar Rockrestauracja · 39 m
  • Warung Localrestauracja · 48 m
  • Mamada's Cafe & Bakerykawiarnia · 48 m
  • Rolling Forkrestauracja · 58 m
  • Tacos Aqui Uluwatukawiarnia · 58 m
  • Oyà Balirestauracja · 93 m
  • Naturela Cafe & Restorestauracja · 104 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o SOMOSHOTELS · apartament z 1 sypialnią

Ile Rise Real Bali bierze za apartament z jedną sypialnią w SOMOSHOTELS?

Nic. SOMOSHOTELS sprzedaje po cenie z cennika i sam płaci naszą prowizję. Przed rezerwacją sprawdzamy na nasz koszt 15-letni leasehold i to, jakie przedłużenie proponuje deweloper, kopię PBG, umowę z operatorem i strefę w RDTR. Warunki operatora czytamy osobno, bo bezpośrednio wpływają na Twój dochód z najmu.

Czy mogę kupić ten lokal zdalnie?

Tak. Doradca oprowadza Cię po budowie na Zoomie, a notariusz podpisuje w Twoim imieniu na podstawie pełnomocnictwa. Odbiór zaplanowano na grudzień 2026. Przed każdą transzą ktoś z naszego zespołu sprawdza budowę i fotografuje zakończone prace. Lokal odbieramy za Ciebie, a ostatnią wpłatę puszczamy dopiero przy komplecie dokumentów.

Skąd wzięły się liczby o stopie zwrotu dla tego lokalu?

Dane AirROI dla Uluwatu po korekcie na lokal 34 m² w aparthotelu dają Rp 1,5 mln za noc. Warianty obłożenia to 60, 70 i 80% przy profesjonalnym operatorze, a 40% przychodu odchodzi na operatora, podatek i utrzymanie. Wariant bazowy daje 9,1% netto i okres zwrotu 11 lat. Duża część tego procentu wynika z krótkiego leasehold, więc traktuj to jako szacunek.

Co obejmuje cena Rp 2,53 mld?

Lokal z meblami pod klucz – tak podaje nasza baza ofert. Dokładnej listy mebli i sprzętu jeszcze nie ma w materiałach, więc prosimy o specyfikację i dołączamy ją do umowy. Deweloper nie opublikował też harmonogramu wpłat. Wpiszemy go do PPJB po sprawdzeniu prawnym (due diligence).

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →