ULUWATU · ID RR-2455

SOMOSHOTELS : appartement 1 chambre, 34 m², près de Bingin, Uluwatu

Ce 1 chambre meublé de SOMOSHOTELS coûte Rp 2,53 Md pour 34 m², dans un appart-hôtel de Pecatu en construction, à 1,2 km de la plage de Bingin. Le mobilier clés en main est inclus dans le prix. Le promoteur vise une livraison en décembre 2026. Le bail ne dure que 15 ans : il fixe à la fois votre fenêtre de revenus et votre sortie.

Lot dans SOMOSHOTELS

  • Leasehold 15 ans
  • En construction
  • Clés en main
  • 1chambre
  • 34 m²surface habitable
  • 1salle de bain
  • Leasehold15 ans
  • T4 2026livraison prévue
  • 1,2 kmjusqu'à la plage de Bingin

Bien

Ce que vous obtenez

Ce plan de 34 m² est le format d'entrée de SOMOSHOTELS, l'appart-hôtel qui sort de terre au milieu du plateau de Pecatu. Depuis la porte, Bingin est à 1,2 km, Padang Padang à huit minutes et le temple d'Uluwatu à un quart d'heure. Propriétaires et voyageurs se partagent le hall et les boutiques du rez-de-chaussée.

Les rendus montrent une chambre, une kitchenette, une salle d'eau et une terrasse privée. Selon notre base, le lot est livré entièrement meublé, et nous détaillerons chaque pièce dans un descriptif annexé à votre contrat. Aucune société de gestion n'apparaît encore dans la base. Nous avons demandé ce contrat séparément, car la part de l'exploitant détermine chaque chiffre du modèle ci-dessous.

Un bail de 15 ans sur le terrain constitue à la fois votre horizon de revenus et votre horizon de sortie ; nous valorisons donc le lot sur ces seules années. Ce plan coûte Rp 2,53 Md, et le promoteur promet la livraison en décembre 2026. Avant l'acompte, nous confrontons le zonage Tourism/Mixed à un extrait du RDTR.

Les chiffres de ce bien

SOMOSHOTELS · appartement 1 chambre : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour ce lot. Notre modèle figure plus bas : Rp 1,5 M la nuit pour un lot de 34 m² dans le couloir d'Uluwatu, société de gestion, impôts, usure et entretien déduits.

Brut 15,2 %≈ Rp 384 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 1,5 M la nuit Net 9,1 %≈ Rp 231 M par an · amorti en ≈ 11,0 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 384 M15,2 % du prix · tarif Rp 1,5 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 69,2 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 38,4 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 46,1 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 231 M9,1 % du prix · amorti en ≈ 11,0 ans
Scénarios d'occupation : SOMOSHOTELS · appartement 1 chambre
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 329 MRp 132 MRp 198 M7,8 %12,8 ans
70 %baseRp 384 MRp 154 MRp 231 M9,1 %11,0 ans
80 %optimisteRp 439 MRp 176 MRp 264 M10,4 %9,6 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 1,5 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 4,3 M le revenu moyen par annonce à Uluwatu (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Uluwatu sur toutes les annonces AirROI est de 46 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
AZORIA Solea : 8,8 % net avec 70 % d’occupation; AZORIA Imperio : 8,4 % net avec 70 % d’occupation; AZORIA Cabana : 10,3 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

Recevoir le calcul sur WhatsApp

Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous achetez un leasehold (bail de longue durée) de 15 ans, et les documents ne prévoient pas encore de prolongation : nous négocions ce point en amont. Après la réservation, vous signez un PPJB avec le promoteur. Un notaire enregistre le bail à la livraison. Le certificat de conformité (SLF) et la licence de location n'arrivent qu'à la fin du chantier.

Propriété et permis : SOMOSHOTELS · appartement 1 chambre
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail15 ansCourt pour le marché local : nous calculons les revenus et la valeur du bail à son terme, et fixons les conditions de prolongation avant votre engagement. Les années restantes se comptent à partir de la livraison, et le contrat contient la clause de prolongation.
ZonageUsage touristique et mixte, selon les données de l'annonceNotre base indique Tourism/Mixed. Un extrait du RDTR doit d'abord le confirmer.
Permis de construire (PBG)Annoncé, copie demandéeLa base indique que le permis existe, mais ni numéro ni copie ne l'accompagnent. Nous devons recevoir les deux avant tout acompte.
PromoteurMirah I&D, société du projet à confirmerNos vérifications portent sur l'entité contractante, ses réalisations livrées et les documents fonciers.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxLa licence de location dépend du certificat de conformité (SLF). Vos versements suivent donc les étapes du chantier.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonEntièrement meublé, selon les données des annoncesUne annexe du contrat détaille le mobilier élément par élément.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour SOMOSHOTELS · appartement 1 chambre ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

SOMOSHOTELS · appartement 1 chambre : échéancier de paiement

  1. RéservationVotre acompte retire le lot de la vente ; le promoteur indiquera le montant.
  2. Étapes du chantierLes versements correspondent aux étapes achevées, selon un échéancier que nous demandons pour ce lot.
  3. LivraisonVous débloquez le dernier paiement une fois le dossier de documents entre vos mains.

Le plan de paiement ne figure pas dans les documents du promoteur. Il est inscrit au PPJB après nos vérifications.

Localisation

Emplacement : Uluwatu · Bingin

Depuis le milieu du plateau de Pecatu, Bingin, Padang Padang et le temple sont tous à courte distance. Cafés et épiceries bordent la route principale, et les plages de surf sont à cinq à dix minutes en deux-roues.

SOMOSHOTELS : chambre avec portes vers la terrasse
Uluwatu · Badung
  • Plage de Bingin≈ 1,2 km · 5 min
  • Padang Padang≈ 8 min
  • Temple d'Uluwatu≈ 15 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 40 min

Les surfeurs qui passent d'un spot à l'autre s'installent volontiers sur ce plateau, car tout y est central. Vous renoncez à la vue sur l'océan : on voit surtout d'autres toits.

Uluwatu · Bingin · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur SOMOSHOTELS · appartement 1 chambre

Combien Rise Real Bali facture-t-il pour un 1 chambre chez SOMOSHOTELS ?

Rien. SOMOSHOTELS vend à son prix catalogue et règle lui-même notre commission. Avant tout acompte, nous vérifions, à nos frais, le bail de 15 ans et la prolongation que le promoteur acceptera d'offrir, la copie du PBG, le contrat de gestion et le zonage au RDTR. Les conditions de l'exploitant font l'objet d'un examen à part, car elles entament directement vos revenus locatifs.

Puis-je acheter cette unité à distance ?

Oui, c'est possible. Un conseiller vous fait visiter le site sur Zoom, et le notaire signe à votre place avec une procuration. Le chantier avance vers une livraison en décembre 2026. Avant chaque versement, quelqu'un de notre équipe inspecte le site et photographie pour vous les travaux achevés. Nous réceptionnons le lot pour vous à la livraison, et le dernier paiement n'intervient que contre les documents.

Comment avez-vous établi les chiffres de rendement de ce lot ?

Les données AirROI pour Uluwatu donnent Rp 1,5 M la nuit, une fois ajustées pour un lot d'appart-hôtel de 34 m². Les cas d'occupation sont de 60, 70 et 80 % sous gestion professionnelle, et 40 % du chiffre d'affaires part pour l'exploitant, les impôts et l'entretien. Le scénario central donne un rendement net de 9,1 % et un amortissement en 11 ans. Une bonne part de ce pourcentage tient au bail court : lisez-le comme une estimation.

Que comprend le prix de Rp 2,53 Md ?

Le lot est livré avec un mobilier clés en main, d'après notre base. La liste exacte du mobilier et de l'électroménager ne figure pas encore dans les documents ; nous demandons un descriptif et l'annexons à votre contrat. Le promoteur n'a pas non plus publié de plan de paiement. Nous inscrirons l'échéancier dans le PPJB après les vérifications préalables (due diligence).

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