ULUWATU · ID RR-2455

SOMOSHOTELS: apartamento de un dormitorio de 34 m² junto a Bingin, Uluwatu

Por Rp 2.530 millones te llevas 34 m² amueblados en SOMOSHOTELS, un apartahotel en obra en Pecatu, a 1,2 km de la playa de Bingin. El mobiliario llave en mano va incluido en el precio. La promotora prevé entregar en diciembre de 2026. El leasehold es de solo 15 años, y ese plazo marca a la vez tus ingresos y tu salida.

Unidad de SOMOSHOTELS

  • Leasehold 15 años
  • En construcción
  • Llave en mano
  • 1dormitorio
  • 34 m²superficie útil
  • 1baño
  • Leasehold15 años
  • T4 2026entrega prevista
  • 1,2 kmhasta la playa de Bingin

Inmueble

Qué compras

Esta distribución de 34 m² es la de entrada en SOMOSHOTELS, el apartahotel en obra en el centro de la meseta de Pecatu. Bingin queda a 1,2 km, Padang Padang a ocho minutos y el templo de Uluwatu a un cuarto de hora. Propietarios y huéspedes comparten la recepción y los locales de la planta baja.

En las infografías se ven un dormitorio, cocina americana, baño con ducha y terraza privada. Según nuestra base, la unidad se entrega totalmente amueblada, y cada pieza irá en una especificación anexa a tu contrato. La base todavía no recoge gestora. Hemos pedido ese contrato aparte, porque lo que se lleve la gestora condiciona todas las cifras del modelo de abajo.

Un arrendamiento del suelo de 15 años es a la vez tu horizonte de ingresos y de salida, así que valoramos la unidad solo sobre esos años. Esta distribución cuesta Rp 2.530 millones, y la promotora promete entregar en diciembre de 2026. Antes de la reserva contrastamos la zona turística/mixta con un extracto del RDTR.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de SOMOSHOTELS · apartamento de 1 dormitorio: bruta y neta

La promotora no publica rentabilidad para esta unidad. Abajo va nuestro modelo: Rp 1,5 millones por noche para una unidad de 34 m² en la zona de Uluwatu, menos la gestora, los impuestos y el desgaste y mantenimiento.

Bruta 15,2 %≈ Rp 384 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 1,5 millones por noche Neta 9,1 %≈ Rp 231 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,0 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 384 millones15,2 % del precio · Rp 1,5 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 69,2 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 38,4 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 46,1 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 231 millones9,1 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,0 años
Escenarios de ocupación: SOMOSHOTELS · apartamento de 1 dormitorio
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 329 millonesRp 132 millonesRp 198 millones7,8%12,8 años
70%baseRp 384 millonesRp 154 millonesRp 231 millones9,1%11,0 años
80%optimistaRp 439 millonesRp 176 millonesRp 264 millones10,4%9,6 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 1,5 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Uluwatu (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Uluwatu en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
AZORIA Solea: 8,8 % neto con un 70 % de ocupación; AZORIA Imperio: 8,4 % neto con un 70 % de ocupación; AZORIA Cabana: 10,3 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras un leasehold de 15 años y la documentación aún no fija prórroga, así que ese punto lo negociamos desde el principio. Tras la reserva firmas un PPJB con la promotora. En la entrega, el notario inscribe el leasehold. El SLF (certificado de habitabilidad) y la licencia de alquiler turístico (NIB) solo llegan cuando termina la obra.

Derecho y licencias de SOMOSHOTELS · apartamento de 1 dormitorio
Régimen de tenenciaLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leasehold15 añosEs corto para lo habitual aquí: calculamos los ingresos y lo que valdrá el leasehold al final, y cerramos las condiciones de prórroga antes de que te comprometas. Los años que quedan cuentan desde la entrega, y el contrato recoge la cláusula de prórroga.
ZonificaciónTurística y de uso mixto, según el anuncioNuestra base indica turística/mixta. Primero tiene que confirmarlo un extracto del RDTR.
Licencia de obra (PBG)Declarada, copia pedidaLa base marca la licencia como existente, pero no llegó ni número ni copia. Pedimos las dos cosas antes de cualquier reserva.
PromotoraMirah I&D, sociedad del proyecto por confirmarRevisamos la sociedad que firma, lo que ha entregado y los documentos del suelo.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraLa licencia de alquiler turístico (NIB) depende del SLF. Por eso tus tramos siguen las fases de obra.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaTotalmente amueblado, según el anuncioUn anexo del contrato detalla los muebles uno por uno.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de SOMOSHOTELS · apartamento de 1 dormitorio?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de SOMOSHOTELS · apartamento de 1 dormitorio

  1. ReservaEl depósito saca la unidad de la venta; el importe lo fijará la promotora.
  2. Fases de obraLos tramos van con las fases terminadas, según el calendario que pedimos para esta unidad.
  3. EntregaEl último pago lo liberas cuando tienes en la mano el paquete de documentos.

La documentación de la promotora no incluye calendario de pagos. Lo fijamos en el PPJB tras nuestras comprobaciones.

Ubicación

Dónde está: Uluwatu · Bingin

Bingin, Padang Padang y el templo quedan a un trayecto corto desde el centro de la meseta de Pecatu. Por la carretera principal hay cafeterías y tiendas de alimentación, y las playas de surf están a entre cinco y diez minutos en moto.

SOMOSHOTELS: dormitorio con puertas a la terraza
Uluwatu · Badung
  • Playa de Bingin≈ 1,2 km · 5 min
  • Padang Padang≈ 8 min
  • Templo de Uluwatu≈ 15 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min

Quien surfea en varios picos suele instalarse en esta meseta porque todo queda a mano. A lo que renuncias es a las vistas al mar: lo que ves son otros tejados.

Uluwatu · Bingin · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 150hoteles
  • 45restaurantes
  • 18cafeterías
  • 11tiendas
  • 9spas
  • 5gimnasios
  • 3bares

Lo más cercano

  • Warung Bu Sangitrestaurante · 31 m
  • Sugar Rockrestaurante · 39 m
  • Warung Localrestaurante · 48 m
  • Mamada's Cafe & Bakerycafetería · 48 m
  • Rolling Forkrestaurante · 58 m
  • Tacos Aqui Uluwatucafetería · 58 m
  • Oyà Balirestaurante · 93 m
  • Naturela Cafe & Restorestaurante · 104 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre SOMOSHOTELS · apartamento de 1 dormitorio

¿Cuánto cobra Rise Real Bali por un apartamento de un dormitorio en SOMOSHOTELS?

Nada. SOMOSHOTELS vende a precio de lista y la comisión la paga la promotora. Antes de cualquier reserva revisamos, a nuestra costa, el leasehold de 15 años y la prórroga que ofrezca la promotora, la copia del PBG, el contrato de gestión y la zona del RDTR. Las condiciones de la gestora las revisamos aparte, porque recortan directamente tus ingresos por alquiler.

¿Puedo comprar esta unidad a distancia?

Sí. Un asesor te enseña la obra por Zoom y firmas ante notario mediante un poder. La construcción sigue hacia la entrega de diciembre de 2026. Antes de cada tramo, alguien de nuestro equipo visita la obra y te manda fotos de lo terminado. En la entrega recibimos la unidad por ti, y el último pago solo se mueve contra los documentos.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad de esta unidad?

Los datos de AirROI para Uluwatu dan Rp 1,5 millones por noche una vez ajustados a una unidad de apartahotel de 34 m². Los escenarios de ocupación son del 60, 70 y 80 % con gestión profesional, y se descuenta el 40 % de la facturación para gestora, impuestos y mantenimiento. El escenario base da un 9,1 % neto y 11 años para recuperar la inversión. Buena parte de ese porcentaje se debe al leasehold corto: tómalo como estimación.

¿Qué incluye el precio de Rp 2.530 millones?

La unidad con mobiliario llave en mano, según nuestra base de anuncios. La lista exacta de muebles y electrodomésticos todavía no está en la documentación, así que pedimos una especificación y la anexamos a tu contrato. La promotora tampoco ha publicado calendario de pagos. Lo dejaremos por escrito en el PPJB después de la revisión legal.

Villas y apartamentos

Inmuebles parecidos

Ver todo el catálogo →