SESEH · ID RR-2266

Seseh Ocean Breeze: willa z trzema sypialniami i basenem, 350,12 m², w Seseh

Trzypiętrowy dom 350,12 m² na działce 400 m², z trzema sypialniami, basenem, otwartym parterem i zazielenionym dachem. Ekipy są na etapie wykończenia. Grunt bierzesz na leasehold 27 lat z gwarantowanym przedłużeniem i płacisz Rp 17,58 mld, meble w cenie.

Lokal w projekcie Seseh Ocean Breeze

  • Leasehold 27 lat + przedłużenie
  • Wykończenie
  • Pod klucz
  • 3sypialnie
  • 2łazienki
  • 350,12 m²powierzchnia willi
  • 400 m²działka
  • 5willi w projekcie
  • Leasehold27 lat + przedłużenie

Nieruchomość

Co kupujesz

Wszystkie pięć willi w Seseh Ocean Breeze dzieli ten sam plan, więc wybierasz działkę, nie układ. Trzy piętra dają razem 350,12 m² domu na 400 m² gruntu w Seseh, między Pererenan a Cemagi. Kawiarnie Pererenan są dziesięć minut skuterem, centrum Canggu piętnaście.

Na dole wyspa kuchenna, stół jadalny i salon ustawiają się w jednej linii za szklaną ścianą od podłogi do sufitu, która otwiera się na trawnik. Trzy sypialnie są na górze, a główna ma szkło na całej ścianie. Drewniane żaluzje na fasadzie tną południowy blask, więc taras działa po obiedzie. Dwie łazienki na trzy sypialnie pasują rodzinie lepiej niż trzem parom.

Dotta Living zgłasza strefę turystyczną (różową). 27-letni leasehold ma gwarantowane przedłużenie, a cena to Rp 17,58 mld. Przy 70% obłożenia nasz model daje netto ok. Rp 760 mln rocznie, czyli 4,3% ceny. To mniej niż w prezentacji dewelopera, bo nasza liczba jest po kosztach. Kopie PBG i SLF są wciąż na naszej liście do zdobycia.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Seseh Ocean Breeze · willa 3BR: brutto i netto

Prezentacja inwestycyjna dewelopera podaje 75–85% obłożenia, rentowność do 11–15% i zwrot w 6–9 lat, wszystko przed kosztami. Nasz model poniżej używa stawki AirROI dla Seseh, obłożenia typowego dla willi pod zarządem i kosztów bieżących na poziomie 40%.

Brutto 7,2%≈ Rp 1,27 mld rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 5,0 mln za noc Netto 4,3%≈ Rp 760 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 23,1 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 1,27 mld7,2% ceny · Rp 5,0 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 228 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 127 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 152 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 760 mln4,3% ceny · okres zwrotu ≈ 23,1 lat
Scenariusze obłożenia: Seseh Ocean Breeze · willa 3BR
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 1,09 mldRp 434 mlnRp 651 mln3,7%27,0 lat
70%bazowyRp 1,27 mldRp 507 mlnRp 760 mln4,3%23,1 lat
80%optymistycznyRp 1,45 mldRp 579 mlnRp 868 mln4,9%20,3 lat

AirROI umieszcza typową noc Pererenan–Seseh blisko Rp 3,0 mln. Duże wille z basenem zarabiają więcej.

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Prezentacja inwestycyjna dewelopera podaje 75–85% obłożenia, rentowność do 11–15% i zwrot w 6–9 lat, wszystko przed kosztami. Nasz model poniżej używa stawki AirROI dla Seseh, obłożenia typowego dla willi pod zarządem i kosztów bieżących na poziomie 40%. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 5,0 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Seseh to ≈ Rp 3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Seseh: średnio 45–48% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Seseh Sands · willa 3BR · działka narożna: 2,5% netto przy obłożeniu 70%; Seseh Sands · willa 3BR: 4,7% netto przy obłożeniu 70%; The Leo Villas · Willa III: 9,4% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Willa jest na 27-letnim leasehold gruntu, a Dotta Living zobowiązuje się na piśmie go przedłużyć. Pozostałe lata liczymy od odbioru. Kolejność to rezerwacja, nasze due diligence, potem notarialny leasehold gruntu i umowa budowlana. Nie dostaliśmy jeszcze PBG ani SLF jako dokumentów, a najem na doby wymaga licencji, która przychodzi dopiero po SLF.

Prawo i pozwolenia: Seseh Ocean Breeze · willa 3BR
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold27 lat + gwarantowane przedłużenieLiczą się lata, które startują w dniu odbioru kluczy. Cena i procedura przedłużenia muszą być w podpisanej umowie leasingu gruntu, nie w prezentacji.
Strefa (RDTR)Turystyczna (różowa), wg deweloperaStrefę działki potwierdzamy w RDTR i OSS, zanim jakiekolwiek pieniądze opuszczą Twoje konto.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaDotta Living jest nam winna numer pozwolenia i wypis, zanim się zdecydujesz.
DeweloperDotta LivingDotta Living ma trzy inne projekty na Bali. Przed Twoim zadatkiem sprawdzamy jej rejestrację, prawa do gruntu i wcześniejsze odbiory.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyLicencja na najem zależy od SLF. Żadnego z tych dwóch pozwoleń nie widzieliśmy jeszcze na piśmie dla tej willi.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, meble według projektuCzego nie ma na liście inwentarza dołączonej do umowy, tego nie będzie w willi.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Seseh Ocean Breeze · willa 3BR?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Seseh Ocean Breeze · willa 3BR

  1. RezerwacjaZadatek zdejmuje tę willę z rynku, gdy przeglądamy dokumenty.
  2. UmowaPo czystym przeglądzie podpisujesz leasehold gruntu i umowę budowlaną u notariusza.
  3. Etapy budowyPłacisz dopiero, gdy potwierdzimy, że ekipy ukończyły odpowiadający etap.
  4. OdbiórOstatnia płatność wychodzi, gdy willa przejdzie kontrolę i podpiszesz odbiór.

Materiały dewelopera nie mają planu rat dla tej willi. Udziały i terminy trafiają do PPJB po naszym przeglądzie.

Położenie

Położenie: Seseh

Między Pererenan a Cemagi Seseh płynie wolno: pola ryżowe, ciemna wulkaniczna plaża i świątynia tuż nad piaskiem. Ludzie przyjeżdżają tu po zachody słońca, nie po fale czy beach cluby.

Willa Seseh Ocean Breeze: zdjęcie z drona wszystkich pięciu domów
Seseh · Badung · korytarz Pererenan–Cemagi
  • Pererenan≈ 10 min
  • Centrum Canggu≈ 15 min
  • Nuanu City≈ 15 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 40 min

Duża willa z basenem przemawia tu do gościa z Canggu, który wolałby słyszeć żaby niż skutery. Kosztem jest mniej miejsc na posiłek w zasięgu spaceru.

Seseh · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 6hotele
  • 5atrakcje
  • 1restauracje
  • 1kawiarnie

Najbliższe miejsca

  • Sejuk Beach Villahotel · 398 m
  • Warung Fast Adhyrestauracja · 459 m
  • Seseh General Storekawiarnia · 500 m
  • Kecamatan Mangwihotel · 560 m
  • Pura Dalem Segaraatrakcja · 601 m
  • Villa Mataharihotel · 650 m
  • Villa Tepi Sawahhotel · 784 m
  • Udara Balihotel · 857 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Seseh Ocean Breeze · willa 3BR

Czy płacę Rise Real Bali prowizję za tę willę Seseh Ocean Breeze?

Nie. Płacisz cenę Rp 17,58 mld i nic więcej, bo naszą prowizję płaci Dotta Living. Prawny przegląd przed Twoim zadatkiem bierzemy na siebie: tekst umowy leasingu gruntu, sprawdzenie strefy w RDTR i OSS oraz wypis PBG, o który wystąpiliśmy. Każdy luźny koniec zobaczysz w naszych pisemnych ustaleniach przed pierwszym przelewem.

Czy mogę kupić tę willę z trzema sypialniami z zagranicy?

Tak. Widzisz dom na żywo podczas spaceru przez Zoom i podpisujesz przez pełnomocnictwo u notariusza. Pilnujemy końca budowy, filmujemy spacer wideo, notujemy usterki i wstrzymujemy ostatnią płatność, dopóki wykonawca ich nie naprawi. Klucze idą prosto do tego, kto zarządza willą w Twoim imieniu.

Skąd wzięliście Rp 5,0 mln za noc i 4,3% netto?

AirROI daje stawkę korytarza blisko Rp 3,0 mln, a dom 350 m² z prywatnym basenem rezerwuje się drożej, więc używamy Rp 5,0 mln. Obłożenie liczymy przy 60, 70 i 80% dla pobytów pod profesjonalnym zarządem. Odejmujemy 40% przychodu brutto na koszty bieżące. 4,3% netto to wariant bazowy, i to ocena, nie obietnica.

Czy mogę wynajmować willę na doby, gdy będzie gotowa?

Tak, gdy willa dostanie SLF i licencję na najem (NIB). Do tego czasu liczymy tylko umowy długoterminowe, bo platformy rezerwacyjne usuwają ogłoszenia bez licencji. Przed Twoim zadatkiem nasze sprawdzenie RDTR i OSS musi też potwierdzić strefę turystyczną, bo to ona w ogóle pozwala na gości na doby.

Co dokładnie obejmuje Rp 17,58 mld?

Dom 350,12 m² na działce 400 m², basen, wykończenie i pakiet mebli od dewelopera. Zazieleniony dach i taras liczą się do powierzchni domu. Prosimy Dotta Living o pełną listę mebli i sprzętu i dołączamy ją do umowy, więc to, co na liście, jest tym, co dostajesz w dniu odbioru.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →