SESEH · ID RR-2266

Seseh Ocean Breeze : villa trois chambres avec piscine, 350,12 m², à Seseh

Une maison de trois niveaux de 350,12 m² sur une parcelle de 400 m², avec trois chambres, une piscine, un rez-de-chaussée ouvert et un toit végétalisé. Les entreprises sont à l'étape des finitions. Vous prendriez le terrain à bail pour 27 ans, avec une prolongation garantie, et paieriez Rp 17,58 Md, mobilier compris.

Lot dans Seseh Ocean Breeze

  • Leasehold 27 ans + prolongation
  • Finitions
  • Clés en main
  • 3chambres
  • 2salles de bain
  • 350,12 m²surface de la villa
  • 400 m²parcelle
  • 5villas dans le projet
  • Leasehold27 ans + prolongation

Bien

Ce que vous obtenez

Les cinq villas de Seseh Ocean Breeze suivent le même plan : vous choisissez un lot, pas un agencement. Trois niveaux totalisent 350,12 m² de maison sur 400 m² de terrain à Seseh, entre Pererenan et Cemagi. Les cafés de Pererenan sont à dix minutes en scooter, le centre de Canggu à quinze.

En bas, l'îlot de cuisine, la table à manger et le séjour s'alignent derrière des baies vitrées toute hauteur qui s'ouvrent sur la pelouse. Les trois chambres sont à l'étage, et la chambre parentale a un mur entièrement vitré. Des brise-soleil en bois sur la façade coupent l'éblouissement de midi, si bien que la terrasse reste utilisable après le déjeuner. Deux salles de bain pour trois chambres conviennent mieux à une famille qu'à trois couples.

Dotta Living indique un zonage touristique (Pink). Le bail de 27 ans s'accompagne d'une prolongation garantie, et le prix est de Rp 17,58 Md. À 70 % d'occupation, notre modèle dégage environ Rp 760 M nets par an, soit 4,3 % du prix. C'est moins que dans la présentation du promoteur, parce que notre chiffre est net de charges. Les copies du PBG et du SLF figurent encore sur notre liste de demandes.

Les chiffres de ce bien

Seseh Ocean Breeze · villa 3 chambres : rendement brut et net

La présentation investisseurs du promoteur annonce 75 à 85 % d'occupation, un rendement pouvant atteindre 11 à 15 % et un amortissement en 6 à 9 ans, le tout avant charges. Notre modèle ci-dessous retient un tarif AirROI pour Seseh, une occupation typique des villas gérées et des charges d'exploitation à 40 %.

Brut 7,2 %≈ Rp 1,27 Md par an avec 70 % d'occupation et Rp 5,0 M la nuit Net 4,3 %≈ Rp 760 M par an · amorti en ≈ 23,1 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 1,27 Md7,2 % du prix · tarif Rp 5,0 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 228 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 127 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 152 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 760 M4,3 % du prix · amorti en ≈ 23,1 ans
Scénarios d'occupation : Seseh Ocean Breeze · villa 3 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 1,09 MdRp 434 MRp 651 M3,7 %27,0 ans
70 %baseRp 1,27 MdRp 507 MRp 760 M4,3 %23,1 ans
80 %optimisteRp 1,45 MdRp 579 MRp 868 M4,9 %20,3 ans

AirROI situe une nuit type à Pererenan–Seseh autour de Rp 3,0 M. Les grandes villas avec piscine rapportent davantage.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 5,0 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à ≈ Rp 3 M le revenu moyen par annonce à Seseh (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Seseh sur toutes les annonces AirROI est de 45–48 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Seseh Sands · villa 3 chambres · lot d'angle : 2,5 % net avec 70 % d’occupation; Seseh Sands · villa 3 chambres : 4,7 % net avec 70 % d’occupation; The Leo Villas · Villa III : 9,4 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

La villa est vendue avec un bail foncier de 27 ans, et Dotta Living s'engage par écrit à le renouveler. Nous comptons les années restantes à partir de la livraison. L'ordre est le suivant : réservation, notre due diligence, puis bail foncier et contrat de construction passés devant notaire. Nous n'avons pas encore reçu le PBG ni le SLF sous forme de documents, et la location à la nuit exige une licence qui ne vient qu'après le SLF.

Propriété et permis : Seseh Ocean Breeze · villa 3 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail27 ans + prolongation garantieLes années qui comptent commencent le jour de la remise des clés. Le prix et les étapes du renouvellement doivent figurer dans le bail foncier signé, pas dans une présentation.
ZonageTouristique (rose), selon le promoteurNous confirmons le zonage de la parcelle dans le RDTR et OSS avant que le moindre argent ne quitte votre compte.
Permis de construire (PBG)À confirmerDotta Living nous doit le numéro de l'autorisation et un extrait avant que vous vous engagiez.
PromoteurDotta LivingDotta Living a trois autres projets à Bali. Avant votre acompte, nous vérifions son immatriculation, ses droits sur le terrain et ses livraisons passées.
Certificat de conformité (SLF)À la fin des travauxLa licence de location dépend du certificat de conformité (SLF). Nous n'avons encore vu aucun des deux documents sur papier pour cette villa.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, mobilier selon le projetCe que la liste d'inventaire jointe au contrat n'indique pas ne sera pas dans la villa.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Seseh Ocean Breeze · villa 3 chambres ?

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Conditions

Seseh Ocean Breeze · villa 3 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte retire cette villa du marché pendant que nous examinons les documents.
  2. ContratAprès un examen sans réserve, vous signez le bail foncier et le contrat de construction chez un notaire.
  3. Étapes du chantierVous ne payez qu'une fois confirmé que les entreprises ont achevé l'étape correspondante.
  4. LivraisonLe dernier paiement part quand la villa a passé l'inspection et que vous la réceptionnez par votre signature.

Les documents du promoteur ne contiennent aucun plan de paiement échelonné pour cette villa. Les parts et les échéances entrent dans le PPJB une fois notre examen terminé.

Localisation

Emplacement : Seseh

Entre Pererenan et Cemagi, Seseh vit à un rythme lent : rizières, plage de sable volcanique sombre et temple sur le sable. On y vient pour les couchers de soleil, pas pour le surf ni les beach clubs.

Villa Seseh Ocean Breeze : vue de drone des cinq maisons
Seseh · Badung · corridor Pererenan–Cemagi
  • Pererenan≈ 10 min
  • Centre de Canggu≈ 15 min
  • Nuanu City≈ 15 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 40 min

Une grande villa avec piscine séduit ici le visiteur de Canggu qui préfère entendre les grenouilles plutôt que les scooters. La contrepartie : peu d'endroits où dîner à pied.

Seseh · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Seseh Ocean Breeze · villa 3 chambres

Dois-je régler des honoraires à Rise Real Bali pour cette villa de Seseh Ocean Breeze ?

Non. Vous payez le prix de Rp 17,58 Md et rien de plus, car Dotta Living règle notre commission. Nous prenons en charge l'examen juridique avant votre acompte : la rédaction du bail foncier, la consultation du zonage dans le RDTR et OSS, et l'extrait de PBG que nous avons demandé. Vous verrez chaque point en suspens dans nos conclusions écrites avant le premier virement.

Puis-je acheter cette villa 3 chambres depuis l'étranger ?

Oui. Vous visitez la maison en direct lors d'une visite sur Zoom, et vous signez par procuration chez un notaire. Nous suivons de près la fin du chantier, tournons une vidéo de visite, notons chaque défaut et retenons le dernier paiement tant que l'entreprise ne les a pas corrigés. Les clés vont directement à la personne qui gère la villa pour vous.

D'où viennent les Rp 5,0 M par nuit et les 4,3 % net ?

AirROI situe le tarif du secteur autour de Rp 3,0 M, et une maison de 350 m² avec piscine privée se loue plus cher ; nous retenons donc Rp 5,0 M. L'occupation est de 60, 70 et 80 % pour des séjours gérés par des professionnels. Nous retranchons 40 % du chiffre d'affaires brut pour les charges d'exploitation. Les 4,3 % nets correspondent au scénario central ; c'est une estimation, pas une promesse.

Puis-je louer la villa à la nuitée une fois terminée ?

Oui, une fois que la villa a son SLF et une licence de location (NIB). D'ici là, nous ne modélisons que des baux de longue durée, car les plateformes de réservation retirent les annonces sans licence. Avant votre acompte, notre vérification RDTR et OSS doit aussi confirmer le zonage touristique, car c'est lui qui autorise la location à la nuit.

Que couvrent exactement les Rp 17,58 Md ?

La maison de 350,12 m² sur sa parcelle de 400 m², la piscine, les finitions et le pack mobilier du promoteur. Le toit végétalisé et la terrasse sont comptés dans la surface de la maison. Nous demandons à Dotta Living la liste complète du mobilier et des appareils et la joignons au contrat : ce qui figure sur la liste est ce que vous recevez le jour de la remise des clés.

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