SESEH
desde Rp 17.580 millones/ 27 años + prórroga
Seseh Ocean Breeze
Seseh · Complejo de villas
- 3 dormitorios
- 350 m²
- leasehold 27
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SESEH · ID RR-2266
Seseh Ocean Breeze: villa de tres dormitorios con piscina y 350,12 m² en Seseh
Casa de tres plantas y 350,12 m² en una parcela de 400 m²: tres dormitorios, piscina, planta baja diáfana y cubierta ajardinada. La obra está en acabados. El suelo va en leasehold de 27 años con prórroga asegurada, y el precio, muebles incluidos, es de Rp 17.580 millones.
Unidad de Seseh Ocean Breeze
- Leasehold de 27 años + prórroga
- Acabados
- Llave en mano
- 3dormitorios
- 2baños
- 350,12 m²superficie de la villa
- 400 m²parcela
- 5villas en el proyecto
- Leasehold27 años + prórroga
Inmueble
Qué compras
Las cinco villas de Seseh Ocean Breeze comparten este plano, así que eliges lote, no distribución. Tres plantas suman 350,12 m² de casa sobre 400 m² de suelo en Seseh, entre Pererenan y Cemagi. Los cafés de Pererenan quedan a diez minutos en moto y el centro de Canggu, a quince.
Abajo, la isla de cocina, el comedor y el salón se alinean tras cristaleras de suelo a techo que se abren al césped. Los tres dormitorios están arriba y el principal tiene cristal en toda la pared. Las celosías de madera de la fachada cortan el sol del mediodía, así que la terraza se usa después de comer. Dos baños para tres dormitorios encajan mejor con una familia que con tres parejas.
Dotta Living declara zona turística (rosa). El leasehold de 27 años viene con prórroga asegurada y el precio es de Rp 17.580 millones. Con un 70 % de ocupación, nuestro modelo deja unos Rp 760 millones netos al año, un 4,3 % sobre el precio. Sale por debajo del dosier de la promotora porque el nuestro descuenta los gastos. Las copias del PBG y del SLF siguen en nuestra lista de peticiones.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Seseh Ocean Breeze · Villa de 3 dormitorios: bruta y neta
El dosier de inversión de la promotora habla de un 75–85 % de ocupación, una rentabilidad de hasta el 11–15 % y un plazo de recuperación de 6–9 años, todo antes de gastos. Nuestro modelo usa una tarifa de AirROI para Seseh, la ocupación típica de villas con gestión profesional y gastos del 40 %.
Bruta 7,2 %≈ Rp 1.270 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 5,0 millones por noche
Neta 4,3 %≈ Rp 760 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 23,1 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 1.270 millones7,2 % del precio · Rp 5,0 millones por noche, ocupación del 70 %
- GestoraRp 228 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 127 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 152 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 760 millones4,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 23,1 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 60%prudente | Rp 1.090 millones | Rp 434 millones | Rp 651 millones | 3,7% | 27,0 años |
| 70%base | Rp 1.270 millones | Rp 507 millones | Rp 760 millones | 4,3% | 23,1 años |
| 80%optimista | Rp 1.450 millones | Rp 579 millones | Rp 868 millones | 4,9% | 20,3 años |
AirROI sitúa una noche típica en Pererenan–Seseh cerca de Rp 3,0 millones. Las villas grandes con piscina facturan más.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 5,0 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en ≈ Rp 3 millones el ingreso medio por anuncio en Seseh (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Seseh en todos los anuncios de AirROI es del 45–48 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios en esquina: 2,5 % neto con un 70 % de ocupación; Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios: 4,7 % neto con un 70 % de ocupación; The Leo Villas · Villa III: 9,4 % neto con un 70 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La villa se vende con un leasehold del suelo de 27 años y Dotta Living se compromete por escrito a renovarlo. Contamos los años que quedan desde la entrega. El orden es reserva, nuestra revisión legal y después leasehold ante notario más contrato de obra. Aún no hemos recibido el PBG ni el SLF como documentos, y el alquiler por noches necesita la licencia de alquiler turístico (NIB), que solo llega después del SLF.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 27 años + prórroga aseguradaLos años que cuentan empiezan el día que recibes las llaves. El precio y los pasos de la renovación tienen que estar en el contrato de leasehold firmado, no en una presentación. |
| Zonificación | Turística (rosa), según la promotoraConfirmamos la zona de la parcela en el RDTR y el OSS antes de que salga dinero de tu cuenta. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarDotta Living tiene que darnos el número de la licencia y un extracto antes de que te comprometas. |
| Promotora | Dotta LivingDotta Living tiene otros tres proyectos en Bali. Antes de tu reserva revisamos su registro, sus derechos sobre el suelo y sus entregas anteriores. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Cuando termine la obraLa licencia de alquiler turístico depende del SLF. Todavía no hemos visto en papel ninguno de los dos permisos de esta villa. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Llave en mano, muebles según proyectoLo que no figure en el inventario anexo al contrato no estará en la villa. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Seseh Ocean Breeze · Villa de 3 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Seseh Ocean Breeze · Villa de 3 dormitorios
- ReservaUn depósito saca esta villa del mercado mientras revisamos los documentos.
- ContratoCon la revisión limpia, firmas ante notario el leasehold del suelo y el contrato de obra.
- Fases de obraSolo pagas cuando hemos comprobado que la constructora terminó la fase correspondiente.
- EntregaEl último pago sale cuando la villa pasa la inspección y firmas su recepción.
Los materiales de la promotora no traen plan de pagos para esta villa. Porcentajes y plazos entran en el PPJB cuando cerramos nuestra revisión.
Ubicación
Dónde está: Seseh
Entre Pererenan y Cemagi, Seseh va despacio: arrozales, una playa volcánica oscura y un templo sobre la misma arena. Aquí se viene por los atardeceres, no por el surf ni por los beach clubs.
- Pererenan≈ 10 min
- Centro de Canggu≈ 15 min
- Nuanu City≈ 15 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min
Una villa grande con piscina aquí atrae al visitante de Canggu que prefiere oír ranas antes que motos. La contrapartida: menos sitios para comer a los que ir andando.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 6hoteles
- 5lugares de interés
- 1restaurante
- 1cafetería
Lo más cercano
- Sejuk Beach Villahotel · 398 m
- Warung Fast Adhyrestaurante · 459 m
- Seseh General Storecafetería · 500 m
- Kecamatan Mangwihotel · 560 m
- Pura Dalem Segaralugar de interés · 601 m
- Villa Mataharihotel · 650 m
- Villa Tepi Sawahhotel · 784 m
- Udara Balihotel · 857 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Seseh Ocean Breeze · Villa de 3 dormitorios
¿Pago honorarios a Rise Real Bali por esta villa de Seseh Ocean Breeze?
No. Pagas el precio de Rp 17.580 millones y nada más, porque nuestros honorarios los paga Dotta Living. La revisión legal previa a tu reserva corre de nuestra cuenta: el texto del leasehold, la consulta de zona en el RDTR y el OSS y el extracto del PBG que hemos pedido. Verás cada cabo suelto en nuestras conclusiones por escrito antes de la primera transferencia.
¿Puedo comprar esta villa de tres dormitorios desde el extranjero?
Sí. Ves la casa en directo en un recorrido por Zoom y firmas ante notario mediante un poder. Seguimos de cerca el final de la obra, grabamos un vídeo, anotamos los defectos y retenemos el último pago hasta que la constructora los corrija. Las llaves van directas a quien gestione la villa por ti.
¿Cómo salen los Rp 5,0 millones por noche y el 4,3 % neto?
AirROI sitúa la tarifa del corredor cerca de Rp 3,0 millones, y una casa de 350 m² con piscina privada se reserva más cara, así que usamos Rp 5,0 millones. Probamos tres niveles de ocupación con gestión profesional: 60, 70 y 80 %. Restamos el 40 % de la facturación bruta en gastos. El 4,3 % neto es el escenario medio y es una estimación, no una promesa.
¿Podré alquilar la villa por noches cuando esté terminada?
Sí, cuando la villa tenga su SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB). Hasta entonces solo modelamos alquileres de larga duración, porque las plataformas de reservas retiran los anuncios sin licencia. Antes de tu reserva, nuestra consulta en el RDTR y el OSS también tiene que confirmar la zona turística, que es la que permite alojar huéspedes por noches.
¿Qué incluyen exactamente los Rp 17.580 millones?
La casa de 350,12 m² en su parcela de 400 m², la piscina, los acabados y el paquete de mobiliario de la promotora. La cubierta ajardinada y la terraza se cuentan en la superficie de la casa. Pedimos a Dotta Living la lista completa de muebles y electrodomésticos y la anexamos al contrato: lo que está en la lista es lo que recibes el día de la entrega.
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