NYANG NYANG · ID RR-2441

Mare Nostrum: willa 2-sypialniowa, 158 m², w Nyang Nyang

Mare Nostrum daje Ci 158 m² na dwie sypialnie, prywatny basen i taras na dachu z jacuzzi, 360 metrów od plaży Nyang Nyang. Sprzedaje się za Rp 4,25 mld przy leasehold 27 lat, który wciąż potwierdzamy. Alpha Villas celuje w sierpień 2027, a nasz model wycenia noc na Rp 3,0 mln.

Lokal w projekcie Nyang Nyang Beach Villas

  • Leasehold 27 lat (do potwierdzenia)
  • W budowie
  • Taras na dachu z jacuzzi
  • 2sypialnie
  • 158 m²powierzchnia użytkowa
  • Leasehold27 lat (do potwierdzenia)
  • 08,2027planowany odbiór
  • 360 mdo plaży Nyang Nyang

Nieruchomość

Co kupujesz

Mare Nostrum to jedyny układ, jaki wciąż możesz kupić w Nyang Nyang Beach Villas. Stoi na płaskowyżu, 360 metrów od piasku. Świątynia Uluwatu jest piętnaście minut jazdy, Padang Padang ok. dwadzieścia.

Na 158 m² dostajesz dwie sypialnie, otwartą kuchnię z wyspą i strefę wypoczynkową z wyjściem wprost na taras przy basenie. Na górze dach niesie jacuzzi i grilla, co ma znaczenie dla najmu: zachód słońca z dachu to właśnie to, co rezerwują tu goście. Willa jest częściowo umeblowana, a każdy element wymieniamy w specyfikacji do Twojej umowy.

Arkusz dostępności dewelopera podaje leasehold 27 lat, a karta informacyjna 28, więc sprawdzamy samą umowę dzierżawy gruntu. Cena wynosi Rp 4,25 mld. Alpha Villas planuje odbiór na sierpień 2027, ale nie podał jeszcze dnia.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Mare Nostrum · willa 2BR: brutto i netto

Alpha Villas nie podaje stopy zwrotu dla Mare Nostrum, więc zbudowaliśmy własne wyliczenia dla Nyang Nyang: Rp 3,0 mln za zarezerwowaną noc, wzorowane na willach na południe od Uluwatu, po odjęciu zarządzania, podatku, zużycia i utrzymania.

Brutto 16,8%≈ Rp 714 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 3,0 mln za noc Netto 10,1%≈ Rp 428 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 9,9 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 714 mln16,8% ceny · Rp 3,0 mln za noc, obłożenie 65%
  • Firma zarządzającaRp 128 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 71,4 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 85,7 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 428 mln10,1% ceny · okres zwrotu ≈ 9,9 lat
Scenariusze obłożenia: Mare Nostrum · willa 2BR
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
55%ostrożnyRp 604 mlnRp 242 mlnRp 362 mln8,5%11,7 lat
65%bazowyRp 714 mlnRp 286 mlnRp 428 mln10,1%9,9 lat
75%optymistycznyRp 824 mlnRp 329 mlnRp 494 mln11,6%8,6 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Alpha Villas nie podaje stopy zwrotu dla Mare Nostrum, więc zbudowaliśmy własne wyliczenia dla Nyang Nyang: Rp 3,0 mln za zarezerwowaną noc, wzorowane na willach na południe od Uluwatu, po odjęciu zarządzania, podatku, zużycia i utrzymania.
Cena za noc
Rp 3,0 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Nyang Nyang to Rp 2,5 mln, nasz model (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Manta Shell Villa: 7,8% netto przy obłożeniu 65%; Manta Delmar Villa: 4,2% netto przy obłożeniu 65%; Manta Seaborne 1BR: 9,9% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Twoje prawo tutaj to leasehold: 27 lat w jednym arkuszu dewelopera, 28 w drugim, a my czekamy, aż rozstrzygnie umowa dzierżawy gruntu. Pozostałe lata liczysz od odbioru. Dokumenty idą w kolejności: rezerwacja, potem PPJB, potem notarialny leasehold, gdy willa będzie gotowa. Wciąż potrzebujemy pozwolenia na budowę. SLF i licencja na najem nie mogą przyjść przed zakończeniem budowy.

Prawo i pozwolenia: Mare Nostrum · willa 2BR
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold27 lat (do potwierdzenia)Dwa dokumenty dewelopera różnią się o rok, 27 wobec 28. Rozstrzyga umowa dzierżawy gruntu, a nasz model stopy zwrotu używa jej liczby. Zegar dla tej willi zaczyna się przy odbiorze, a warunki przedłużenia trafiają na papier.
Strefa (RDTR)Turystyczno-mieszana, według naszej bazyTurystyczno-mieszana – tyle pokazują nasze dane ofertowe. Zanim wpłacisz rezerwację, wypis RDTR musi to potwierdzić.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaNic w naszej bazie nie potwierdza jeszcze PBG. Najpierw numer i kopia, potem rezerwacja.
DeweloperAlpha Villas, spółka projektu do potwierdzeniaW materiałach terenu pojawiają się różne spółki. Wiążemy sprzedającego tę willę z dokumentami gruntu i umową.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyBrak SLF oznacza brak licencji na najem, więc wiążemy każdą wpłatę z etapem budowy zamiast z datą.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórCzęściowo umeblowana, według naszej bazyTwoja umowa dostaje załącznik z listą mebli i sprzętu, które obejmuje częściowe umeblowanie.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Mare Nostrum · willa 2BR?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Mare Nostrum · willa 2BR

  1. RezerwacjaTwoja rezerwacja trzyma tę willę. Kwotę ustala deweloper.
  2. Etapy budowyKażda transza odpowiada etapowi budowy, a o harmonogram dla tego lokalu prosimy osobno.
  3. OdbiórOstatnia wpłata idzie w zamian za komplet dokumentów.

Nie ma opublikowanego planu płatności dla Mare Nostrum. PPJB dostanie go po zakończeniu naszej weryfikacji.

Położenie

Położenie: Nyang Nyang · Uluwatu

Pod płaskowyżem leży długa plaża, na której niemal nikogo nie ma, a wille powyżej łapią zachód słońca. Ceną jest słaba infrastruktura, więc dostęp drogowy, wodę i prąd sprawdzamy dla każdej działki osobno.

Willa Mare Nostrum: prywatny basen na tarasie
Nyang Nyang · Badung · Uluwatu
  • Plaża Nyang Nyang≈ 360 m
  • Świątynia Uluwatu≈ 15 min
  • Padang Padang≈ 20 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 45 min

Goście rezerwują tu pustą plażę i ciche wieczory, oba rzadkie dziś w Bingin. Na tak młodym rynku popyt na najem zależy od samej willi i tego, jak dobrze jest prowadzona, nie od okolicy wokół niej.

Nyang Nyang · Uluwatu · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 24hotele
  • 15restauracje
  • 11atrakcje
  • 3kawiarnie
  • 1sklepy
  • 1spa
  • 1siłownie

Najbliższe miejsca

  • Warung Rahayu Nyang Nyangrestauracja · 131 m
  • Nyang Nyang Bar & Restaurantrestauracja · 161 m
  • Private Jet Villahotel · 234 m
  • Sanjula Uluwatuhotel · 252 m
  • Warung Party Peoplerestauracja · 320 m
  • Utilis Bali Barrestauracja · 354 m
  • New Morning Cafekawiarnia · 368 m
  • Uluwatu Wooden Villahotel · 378 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Mare Nostrum · willa 2BR

Ile Rise Real Bali bierze za zakup willi Mare Nostrum?

Zero. Cena pochodzi wprost z cennika dewelopera, a Alpha Villas pokrywa naszą opłatę. Nie płacisz też za weryfikację przed rezerwacją. Dla tej willi porównujemy okres leasehold w obu arkuszach dewelopera, prosimy o PBG, potwierdzamy strefę wypisem RDTR i ustalamy spółkę podpisującą. Otwarte punkty trafiają do pisemnego raportu, zanim się zobowiążesz.

Czy tę willę z dwiema sypialniami można kupić zdalnie?

Możesz. Doradca pokazuje willę i plany na rozmowie Zoom, a notariusz wykonuje dokumenty na podstawie Twojego pełnomocnictwa. Prace ziemne trwają, a Alpha Villas celuje w sierpień 2027. Każdą wpłatę wiążemy z etapem, sprawdzamy postęp na miejscu i wysyłamy raport ze zdjęciami. Odbiór i lista usterek zostają po naszej stronie.

Skąd się biorą liczby o rentowności?

Stawka za noc Rp 3,0 mln to dane AirROI dla willi na południe od Uluwatu, przeskalowane pod willę 2-sypialniową 158 m², bo Nyang Nyang nie ma jeszcze własnej próbki. Sprawdzamy obłożenie 55, 65 i 75%. Prowadzenie willi zabiera 40% tego, co zarabia. Przy 65% zarezerwowanych nocy stopa zwrotu netto wynosi 10,1%, co jest oceną, nie gwarancją.

Dla kogo dobrze pasuje ta willa?

Dwie sypialnie i taras na dachu pasują parze, która chce bazy na Bali i wynajmuje ją między pobytami, albo inwestorowi celującemu w małe rodziny. Plaża jest 360 metrów stąd, więc goście schodzą pieszo. Najem na doby wymaga licencji, która przychodzi po SLF, więc do tego czasu modelujemy najem długoterminowy.

Co oznacza częściowe umeblowanie dla tej willi?

Nasza baza ofert oznacza willę jako częściowo umeblowaną, ale deweloper nie przysłał jeszcze listy. Gdy przyjdzie, specyfikacja stanie się załącznikiem do Twojej umowy, wymieniając każdy mebel i sprzęt. To, czego zabraknie, staje się częścią Twojego budżetu na wyposażenie, a pakiet możemy wycenić przed podpisaniem.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →