NYANG NYANG · ID RR-2441

Mare Nostrum : villa 2 chambres, 158 m², à Nyang Nyang

Mare Nostrum vous offre 158 m² avec deux chambres, une piscine privée et un toit-terrasse avec jacuzzi, à 360 mètres de la plage de Nyang Nyang. Elle se vend Rp 4,25 Md en leasehold (bail de longue durée) de 27 ans, que nous confirmons encore. Alpha Villas vise août 2027, et notre modèle retient Rp 3,0 M la nuit.

Lot dans Nyang Nyang Beach Villas

  • Leasehold 27 ans (à confirmer)
  • En construction
  • Toit-terrasse avec jacuzzi
  • 2chambres
  • 158 m²surface habitable
  • Leasehold27 ans (à confirmer)
  • 08.2027livraison prévue
  • 360 mjusqu'à la plage de Nyang Nyang

Bien

Ce que vous obtenez

Mare Nostrum est le seul plan encore à vendre chez Nyang Nyang Beach Villas. Elle se dresse sur le plateau, à 360 mètres du sable. Le temple d'Uluwatu est à quinze minutes de trajet, Padang Padang à une vingtaine.

Dans ces 158 m², vous avez deux chambres, une cuisine ouverte avec îlot et un séjour qui donne directement sur la terrasse de la piscine. À l'étage, le toit porte un jacuzzi et un barbecue, ce qui compte pour la location : c'est le coucher de soleil depuis le toit que les voyageurs réservent ici. La villa est livrée semi-meublée, et nous listons chaque élément dans un descriptif annexé à votre contrat.

Le tableau de disponibilité du promoteur indique un bail de 27 ans et sa fiche d'information 28 : nous vérifions donc le bail du terrain lui-même. Le prix est de Rp 4,25 Md. Alpha Villas prévoit la livraison en août 2027 mais n'a pas donné de jour.

Les chiffres de ce bien

Mare Nostrum · villa 2 chambres : rendement brut et net

Alpha Villas n'annonce aucun rendement pour Mare Nostrum : nous avons donc établi notre propre calcul pour Nyang Nyang, avec Rp 3,0 M par nuit réservée, calé sur des villas au sud d'Uluwatu, moins la gestion, les taxes, l'usure et l'entretien.

Brut 16,8 %≈ Rp 714 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 3,0 M la nuit Net 10,1 %≈ Rp 428 M par an · amorti en ≈ 9,9 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 714 M16,8 % du prix · tarif Rp 3,0 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 128 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 71,4 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 85,7 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 428 M10,1 % du prix · amorti en ≈ 9,9 ans
Scénarios d'occupation : Mare Nostrum · villa 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 604 MRp 242 MRp 362 M8,5 %11,7 ans
65 %baseRp 714 MRp 286 MRp 428 M10,1 %9,9 ans
75 %optimisteRp 824 MRp 329 MRp 494 M11,6 %8,6 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Aucun chiffre publié pour ce bien.
Tarif par nuit
Rp 3,0 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,5 M, notre modèle le revenu moyen par annonce à Nyang Nyang (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Manta Shell Villa : 7,8 % net avec 65 % d’occupation; Manta Delmar Villa : 4,2 % net avec 65 % d’occupation; Manta Seaborne 1BR : 9,9 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

Recevoir le calcul sur WhatsApp

Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Votre droit est ici un leasehold : 27 ans dans une fiche du promoteur, 28 dans une autre, et nous attendons que le bail du terrain tranche. Les années restantes se comptent à partir de la livraison. Le parcours va de la réservation au PPJB, puis au bail notarié une fois la villa prête. Il nous manque encore l'autorisation de construire. Le SLF et la licence de location ne peuvent pas précéder l'achèvement du chantier.

Propriété et permis : Mare Nostrum · villa 2 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail27 ans (à confirmer)Deux documents du promoteur divergent d'un an, 27 contre 28. C'est le bail du terrain qui fait foi, et notre modèle de rendement utilise son chiffre. Pour cette villa, le compte à rebours part de la livraison, et les conditions de renouvellement sont mises par écrit.
ZonageUsage touristique et mixte, selon notre baseTourisme/usage mixte : c'est ce qu'indiquent nos données d'annonce. Avant tout acompte, l'extrait du RDTR doit le confirmer.
Permis de construire (PBG)À confirmerRien dans notre base ne confirme encore un PBG. Le numéro et une copie d'abord, l'acompte ensuite.
PromoteurAlpha Villas, société du projet à confirmerPlusieurs sociétés apparaissent dans les documents du site. Nous rattachons le vendeur de cette villa aux documents du terrain et au contrat.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxPas de SLF, pas de licence de location : nous lions donc chaque paiement à une étape du chantier plutôt qu'à une date.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonSemi-meublé, selon notre base de donnéesVotre contrat reçoit une annexe qui liste le mobilier et l'électroménager compris dans « semi-meublée ».
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Mare Nostrum · villa 2 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Mare Nostrum · villa 2 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationVotre acompte réserve cette villa. Le promoteur en fixe le montant.
  2. Étapes du chantierChaque tranche correspond à une étape du chantier, et nous demandons un calendrier pour ce lot.
  3. LivraisonLe paiement final est effectué contre remise du dossier de documents.

Il n'existe pas de plan de paiement publié pour Mare Nostrum. Le PPJB en recevra un une fois nos vérifications terminées.

Localisation

Emplacement : Nyang Nyang · Uluwatu

Sous le plateau s'étend une longue plage presque vide, et les villas en surplomb reçoivent le coucher de soleil. En contrepartie, les infrastructures sont maigres : l'accès, l'eau et l'électricité sont donc vérifiés parcelle par parcelle.

Villa Mare Nostrum : piscine privée sur la terrasse
Nyang Nyang · Badung · Uluwatu
  • Plage de Nyang Nyang≈ 360 m
  • Temple d'Uluwatu≈ 15 min
  • Padang Padang≈ 20 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 45 min

Les voyageurs réservent ici pour une plage vide et des soirées calmes, deux denrées rares aujourd'hui à Bingin. Sur un marché aussi jeune, la demande locative dépend de la villa elle-même et de la qualité de sa gestion, non du voisinage.

Nyang Nyang · Uluwatu · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Mare Nostrum · villa 2 chambres

Que facture Rise Real Bali si j'achète la villa Mare Nostrum ?

Rien. Le prix vient directement de la grille du promoteur, et Alpha Villas règle nos honoraires. L'examen avant acompte ne vous coûte rien non plus. Pour cette villa, nous comparons la durée du bail dans les deux documents du promoteur, demandons le PBG, confirmons la zone par un extrait du RDTR et identifions la société signataire. Les points ouverts vous parviennent dans un rapport écrit avant que vous ne vous engagiez.

Puis-je acheter cette villa 2 chambres à distance ?

C'est possible. Un conseiller vous montre la villa et les plans lors d'un appel Zoom, et un notaire exécute les actes avec votre procuration. Les terrassements sont en cours, et Alpha Villas vise août 2027. Nous rattachons chaque paiement à une étape, contrôlons l'avancement sur place et envoyons un rapport photo. La livraison et la liste de réserves restent de notre ressort.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Le prix de Rp 3,0 M la nuit repose sur les données AirROI de villas au sud d'Uluwatu, ramenées à une deux chambres de 158 m², car Nyang Nyang n'a pas d'échantillon propre. Nous testons 55, 65 et 75 % d'occupation. L'exploitation de la villa absorbe 40 % de ce qu'elle rapporte. À 65 % de réservation, le rendement net ressort à 10,1 % : c'est une estimation, pas une garantie.

À qui convient cette villa ?

Deux chambres et un toit-terrasse conviennent à un couple qui veut un pied-à-terre à Bali et le loue entre ses séjours, ou à un investisseur qui vise les petites familles. La plage est à 360 mètres : les voyageurs y descendent à pied. La location à la nuit exige la licence de location, qui vient après le SLF : nous modélisons donc la location longue durée d'ici là.

Que signifie « semi-meublé » pour cette villa ?

Notre base d'annonces classe la villa comme semi-meublée, mais le promoteur n'a pas encore envoyé de liste. Une fois reçue, le descriptif devient une annexe de votre contrat, avec chaque meuble et chaque appareil. Ce qui manque entre dans votre budget d'aménagement, et nous pouvons chiffrer un lot avant la signature.

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