NYANG NYANG
desde Rp 4.250 millones/ 27 años (por confirmar)
Nyang Nyang Beach Villas
Nyang Nyang · Complejo de villas
- 2 dormitorios
- 158 m²
- leasehold 27
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NYANG NYANG · ID RR-2441
Mare Nostrum: villa de dos dormitorios y 158 m² en Nyang Nyang
Mare Nostrum reparte 158 m² en dos dormitorios, con piscina propia y azotea con jacuzzi, a 360 metros de la playa de Nyang Nyang. Se vende por Rp 4.250 millones con un leasehold de 27 años que aún estamos confirmando. Alpha Villas apunta a agosto de 2027 y nuestro modelo pone la noche en Rp 3,0 millones.
Unidad de Nyang Nyang Beach Villas
- Leasehold de 27 años (por confirmar)
- En construcción
- Azotea con jacuzzi
- 2dormitorios
- 158 m²superficie útil
- Leasehold27 años (por confirmar)
- 08.2027entrega prevista
- 360 ma la playa de Nyang Nyang
Inmueble
Qué compras
Mare Nostrum es la única distribución que todavía se puede comprar en Nyang Nyang Beach Villas. Está en la meseta, a 360 metros de la arena. El templo de Uluwatu queda a quince minutos y Padang Padang, a unos veinte.
En 158 m² tienes dos dormitorios, una cocina abierta con isla y un salón que sale directo a la terraza de la piscina. Arriba, la azotea lleva jacuzzi y barbacoa, y eso cuenta para alquilar: lo que reserva aquí el huésped es la puesta de sol desde el tejado. La villa se entrega semiamueblada y cada pieza la apuntamos en una lista para tu contrato.
La hoja de disponibilidad de la promotora da un leasehold de 27 años y su ficha informativa dice 28, así que vamos al contrato del suelo. El precio es de Rp 4.250 millones. Alpha Villas prevé la entrega para agosto de 2027, pero no ha dado día.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Mare Nostrum · villa de 2 dormitorios: bruta y neta
Alpha Villas no da rentabilidad para Mare Nostrum, así que hicimos nuestros propios números de Nyang Nyang: Rp 3,0 millones por noche reservada, tomando como referencia las villas al sur de Uluwatu, menos gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.
Bruta 16,8 %≈ Rp 714 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 3,0 millones por noche
Neta 10,1 %≈ Rp 428 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 9,9 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 714 millones16,8 % del precio · Rp 3,0 millones por noche, ocupación del 65 %
- GestoraRp 128 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 71,4 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 85,7 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 428 millones10,1 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 9,9 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 55%prudente | Rp 604 millones | Rp 242 millones | Rp 362 millones | 8,5% | 11,7 años |
| 65%base | Rp 714 millones | Rp 286 millones | Rp 428 millones | 10,1% | 9,9 años |
| 75%optimista | Rp 824 millones | Rp 329 millones | Rp 494 millones | 11,6% | 8,6 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
- Tarifa por noche
- Rp 3,0 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,5 millones, modelo nuestro el ingreso medio por anuncio en Nyang Nyang (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Manta Shell Villa: 7,8 % neto con un 65 % de ocupación; Manta Delmar Villa: 4,2 % neto con un 65 % de ocupación; Manta Seaborne, 1 dormitorio: 9,9 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Aquí compras un leasehold: 27 años en una hoja de la promotora y 28 en otra, y esperamos a que lo decida el contrato del suelo. Los años que quedan se cuentan desde la entrega. Los papeles van por orden: reserva, PPJB y, cuando la villa esté lista, leasehold ante notario. Aún falta la licencia de obra (PBG). El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) no pueden llegar antes de que termine la obra.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 27 años (por confirmar)Dos documentos de la promotora difieren en un año: 27 frente a 28. Manda el contrato del suelo, y nuestro modelo usa su cifra. Para esta villa los años empiezan a contar en la entrega, y la renovación se deja por escrito. |
| Zonificación | Turística y mixta, según nuestra baseNuestros datos de anuncios dan turística/mixta. Antes de que pagues el depósito, el extracto del RDTR tiene que coincidir. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarEn nuestra base aún no hay PBG confirmado. Primero el número y una copia; el depósito, después. |
| Promotora | Alpha Villas; sociedad del proyecto, por confirmarEn los materiales de la parcela aparecen sociedades distintas. Comprobamos que el vendedor de esta villa coincide con los papeles del suelo y con el contrato. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Al terminar la obraSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), así que cada pago lo atamos a una fase de obra y no a una fecha. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Semiamueblada, según nuestra baseEl contrato lleva un anexo con los muebles y electrodomésticos que entran en «semiamueblada». |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Mare Nostrum · villa de 2 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Mare Nostrum · villa de 2 dormitorios
- ReservaEl depósito te reserva la villa. El importe lo fija la promotora.
- Fases de obraCada tramo corresponde a una fase de obra; pedimos el calendario de esta unidad.
- EntregaEl último pago sale contra el dossier de documentos.
Mare Nostrum no tiene calendario de pagos publicado. El PPJB lo recogerá cuando terminemos las comprobaciones.
Ubicación
Dónde está: Nyang Nyang · Uluwatu
Bajo la meseta hay una playa larga casi sin gente, y las villas de arriba ven la puesta de sol. La contrapartida es que la infraestructura es escasa, así que el acceso, el agua y la luz se comprueban parcela a parcela.
- Playa de Nyang Nyang≈ 360 m
- Templo de Uluwatu≈ 15 min
- Padang Padang≈ 20 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 45 min
Aquí el huésped reserva por una playa vacía y tardes tranquilas, dos cosas que hoy escasean en Bingin. En un mercado tan joven, la demanda de alquiler depende de la villa y de cómo se gestione, no del barrio.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 24hoteles
- 15restaurantes
- 11lugares de interés
- 3cafeterías
- 1tienda
- 1spa
- 1gimnasio
Lo más cercano
- Warung Rahayu Nyang Nyangrestaurante · 131 m
- Nyang Nyang Bar & Restaurantrestaurante · 161 m
- Private Jet Villahotel · 234 m
- Sanjula Uluwatuhotel · 252 m
- Warung Party Peoplerestaurante · 320 m
- Utilis Bali Barrestaurante · 354 m
- New Morning Cafecafetería · 368 m
- Uluwatu Wooden Villahotel · 378 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Mare Nostrum · villa de 2 dormitorios
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa Mare Nostrum?
Nada. El precio sale tal cual de la lista de la promotora y Alpha Villas paga nuestra comisión. La revisión previa al depósito tampoco la pagas. En esta villa comparamos el plazo del leasehold en las dos hojas de la promotora, pedimos el PBG, confirmamos la zona con un extracto del RDTR e identificamos qué sociedad firma. Lo que quede abierto va en un informe escrito antes de que te comprometas.
¿Puedo comprar esta villa de dos dormitorios a distancia?
Sí. Un asesor te enseña la villa y los planos por Zoom, y firmas ante notario mediante un poder. El movimiento de tierras ya está en marcha y Alpha Villas apunta a agosto de 2027. Atamos cada pago a una fase, comprobamos el avance en obra y te mandamos un informe con fotos. La recepción y la lista de remates corren de nuestra cuenta.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
La tarifa de Rp 3,0 millones por noche sale de los datos de AirROI para villas al sur de Uluwatu, ajustada a una villa de dos dormitorios y 158 m², porque Nyang Nyang no tiene muestra propia. Calculamos con el 55, el 65 y el 75 % de ocupación. Mantener la villa en marcha se come el 40 % de lo que factura. Con el 65 % de noches reservadas, la rentabilidad neta sale en el 10,1 %: una estimación, no una garantía.
¿A quién le encaja esta villa?
Dos dormitorios y azotea le van a una pareja que quiere una base en Bali y la alquila entre visita y visita, o a un inversor que apunta a familias pequeñas. La playa está a 360 metros y el huésped baja andando. Para alquilar por noches hace falta la licencia de alquiler turístico (NIB), que llega después del SLF; hasta entonces calculamos con alquiler de larga duración.
¿Qué significa «semiamueblada» en esta villa?
Nuestra base de anuncios marca la villa como semiamueblada, pero la promotora aún no ha mandado la lista. Cuando llegue, irá como anexo al contrato, con cada mueble y cada electrodoméstico por su nombre. Lo que falte entra en tu presupuesto de equipamiento, y podemos presupuestarte un paquete antes de que firmes.
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