NYANG NYANG · ID RR-1441

Nyang Nyang Beach Villas: complejo Mare Nostrum a 360 m del mar

De las nueve villas de la línea Mare Nostrum, a 360 metros de la playa de Nyang Nyang, solo queda una a la venta. Todas tienen dos dormitorios, 158 m², piscina propia y jacuzzi en la azotea. Cuesta Rp 4.250 millones, con un leasehold de 27 años que aún estamos confirmando y entrega prevista para agosto de 2027.

  • Leasehold de 27 años (por confirmar)
  • En construcción
  • 360 m al mar
  • 2dormitorios
  • 158 m²superficie de la villa
  • 9villas en el proyecto
  • Leasehold27 años (por confirmar)
  • 08.2027entrega prevista
  • 360 ma la playa de Nyang Nyang

Inmueble

Qué compras

El complejo está en la meseta de Nyang Nyang, a 360 metros de la playa y a quince minutos del templo de Uluwatu. Es el extremo sur del Bukit. Hay pocos vecinos, y los huéspedes llegan por los propios proyectos, no por una calle de cafeterías.

Alpha Villas construye nueve casas en su línea Mare Nostrum, todas de dos dormitorios y 158 m². Cada una tiene piscina propia, terraza y una azotea con jacuzzi y rincón de barbacoa. Según nuestra base de anuncios se entregan semiamuebladas, así que lo que eso incluye lo fija una lista escrita anexa al contrato.

El suelo es leasehold. La hoja de disponibilidad de la promotora dice 27 años y Rp 4.250 millones; la ficha informativa, 28 años y Rp 4.510 millones. Estamos cuadrando las dos, y el contrato llevará las cifras que respalden los documentos. Nuestra base no confirma la licencia de obra, así que pedimos el extracto antes de cualquier depósito.

Lista de precios de la promotora

Nyang Nyang Beach Villas: tipos de unidad y precios

Precios de la lista de la promotora. Las unidades marcadas «con cálculo» tienen el neto en su propia ficha.

TipoSuperficieDormitoriosPrecioLos números
Villa Mare Nostrum, 2 dormitorios158 m²2Rp 4.250 millonescon cálculo →

Superficie y precio según nuestros registros de Alpha Villas, sacados de su hoja de disponibilidad. De nueve lotes queda uno a la venta; al reservar volvemos a comprobar que sigue libre.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras un leasehold de 27 o 28 años: las dos hojas de la promotora no coinciden y lo decidirá el contrato del suelo. Los años se cuentan desde la entrega, no desde la compra. Primero va la reserva, después un PPJB con Alpha Villas, y un notario cierra la operación al terminar la obra. Aún esperamos la licencia de obra (PBG). El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan cuando las villas estén terminadas.

Derecho y licencias de Nyang Nyang Beach Villas
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho27 años (por confirmar)La hoja de disponibilidad dice 27 años y la ficha informativa, 28. Calculamos con lo que diga el contrato de leasehold del suelo. Los años que quedan los contamos desde la entrega y cualquier prórroga la dejamos escrita en el contrato.
ZonificaciónTurística y mixta, según nuestra baseNuestros datos marcan la parcela como turística/mixta. Un extracto del RDTR fija la zona antes del depósito.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarNuestra base no tiene confirmada la licencia de obra de la parcela. Pedimos a la promotora el número y un extracto antes de cualquier depósito.
PromotoraAlpha Villas; sociedad del proyecto, por confirmarLos materiales de esta parcela mencionan más de una sociedad. El contrato y los papeles del suelo dicen cuál vende estas villas, y los cotejamos.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraEl distrito no concede la licencia de alquiler turístico (NIB) sin SLF. Por eso los pagos siguen las fases de obra y no fechas del calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaSemiamueblada, según nuestra baseQué significa aquí «semiamueblada» se concreta en una lista escrita que va como anexo al contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Condiciones

Calendario de pagos de Nyang Nyang Beach Villas

  1. ReservaUn depósito retira la villa del mercado; Alpha Villas aún tiene que fijar el importe.
  2. Fases de obraLos pagos se ajustan a los hitos de obra; pedimos el calendario de tu villa.
  3. EntregaEl último pago lo liberas cuando tienes en la mano el dossier completo.

Alpha Villas no ha publicado calendario de pagos en sus materiales. Cuando cerremos las comprobaciones, lo dejamos escrito en el PPJB.

Ubicación

Dónde está: Nyang Nyang · Uluwatu

Al sur de Uluwatu la costa se vuelve salvaje: una playa vacía, grandes puestas de sol y, de momento, pocos proyectos. Aquí nada viene dado, así que en cada parcela comprobamos el acceso por carretera, el agua y la luz.

Nyang Nyang Beach Villas: vista aérea de las villas y sus piscinas
Nyang Nyang · Badung · Uluwatu
  • Playa de Nyang Nyang≈ 360 m
  • Templo de Uluwatu≈ 15 min
  • Padang Padang≈ 20 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 45 min

En este tramo se compra por las vistas y por la calma que Bingin ya ha perdido. La contrapartida es un mercado temprano: cada proyecto tiene que crear su propia demanda de alquiler, porque la zona todavía no la genera.

Nyang Nyang · Uluwatu · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 24hoteles
  • 15restaurantes
  • 11lugares de interés
  • 3cafeterías
  • 1tienda
  • 1spa
  • 1gimnasio

Lo más cercano

  • Warung Rahayu Nyang Nyangrestaurante · 131 m
  • Nyang Nyang Bar & Restaurantrestaurante · 161 m
  • Private Jet Villahotel · 234 m
  • Sanjula Uluwatuhotel · 252 m
  • Warung Party Peoplerestaurante · 320 m
  • Utilis Bali Barrestaurante · 354 m
  • New Morning Cafecafetería · 368 m
  • Uluwatu Wooden Villahotel · 378 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Nyang Nyang Beach Villas

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro en Nyang Nyang Beach Villas?

Nada. Alpha Villas paga nuestra comisión de su margen, así que el precio de entrada de Rp 4.250 millones no sube. Antes de cualquier depósito, las comprobaciones corren de nuestra cuenta: cuadramos los 27 y 28 años de leasehold y las dos listas de precios, pedimos el número de la licencia de obra y confirmamos qué sociedad firmará contigo. Todo lo que quede abierto va en un informe escrito.

¿Puedo comprar una villa de este complejo sin viajar a Bali?

Sí. Un asesor te enseña en directo la parcela de la meseta, y firmas ante un notario de Bali mediante un poder. Ahora mismo la obra está en movimiento de tierras y Alpha Villas apunta a agosto de 2027. Los pagos siguen fases terminadas: vamos a verlas en persona, te mandamos fotos y el último tramo solo lo liberas contra el dossier completo.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

El modelo lo tienes en la ficha de la unidad Mare Nostrum. Nyang Nyang aún no tiene muestra propia en AirROI, así que partimos de las tarifas de villas al sur de Uluwatu y corregimos por el tamaño y el tipo de esta villa. Salen tres escenarios, con el 55, el 65 o el 75 % de noches reservadas, y en cada uno los gastos se llevan el 40 % de la facturación. Todas esas cifras son proyección nuestra.

¿Por qué el plazo y el precio no coinciden entre documentos?

La hoja de disponibilidad de la promotora pone 27 años y Rp 4.250 millones. Su ficha informativa pone 28 años y Rp 4.510 millones. En esta página citamos la hoja de disponibilidad y cotejamos las dos con el contrato de leasehold del suelo antes de que te comprometas. En tu contrato solo van las cifras que respaldan los documentos.

¿Hay algo alrededor del complejo o necesito coche?

Nyang Nyang está todavía al principio de su desarrollo. La playa queda a 360 metros y el templo de Uluwatu, a unos quince minutos. Padang Padang está a unos veinte y para ir a una cafetería casi siempre hay que moverse. La mayoría de propietarios y huéspedes van en moto, y el propio complejo pone la piscina, la azotea y la barbacoa.

Unidades de este proyecto

1 unidad con cálculo

En cada ficha: precio de la promotora, neto según nuestro modelo, estado de los papeles y calendario de pagos.

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