NYANYI
Rp 3,36 Md/ 35 ans
BSO Villa 1BD
Nyanyi · villa 1 chambre
- 1 chambre
- 71,3 m²
- leasehold 35
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NYANYI · ID RR-2567
Rise Villas Unit #1-2 : villa 1 chambre, 75,75 m², à Nuanu
La plus petite villa de notre propre projet à Nuanu : l'unité n° 1-2 compte une chambre et 75,75 m² habitables, à côté d'une plage de sable noir. Vous la détiendriez en leasehold (Hak Sewa, bail de longue durée) de 30 ans pour Rp 3,36 Md, dont la moitié à la signature. Nous confirmons la date de livraison.
Lot dans Rise Villas · lots publiés : 3
- Leasehold 30 ans
- Notre projet
- Nuanu City
- 1chambre
- 75,75 m²surface de la villa
- Leasehold30 ans, Hak Sewa
- 3 sur 7villas disponibles
Bien
Ce que vous obtenez
L'unité n° 1-2 fait partie de Rise Villas, un ensemble de sept villas que nous construisons dans Nuanu Creative City, près du rivage de sable noir de Nyanyi. De là, il faut six minutes pour rejoindre Black Sands Beach et quinze pour Canggu. Nuanu dispose de sa propre école, d'un espace de coworking et de restaurants. Sur ce projet, nous sommes à la fois promoteur et conseiller.
Avec 75,75 m² et une chambre, c'est la porte d'entrée la moins chère du projet. Elle convient à un couple, à un propriétaire qui passe une partie de l'année à Bali ou à un investisseur qui préfère un premier ticket plus modeste. La villa est livrée clés en main, et la liste du mobilier est annexée au contrat. Nous vous envoyons par message le plan, l'agencement de la salle de bains et la surface du jardin.
Le terrain est en leasehold (Hak Sewa, bail de longue durée) de 30 ans dans la zone de Nuanu, qui suit son propre plan directeur. L'unité n° 1-2 coûte Rp 3,36 Md, comme l'autre villa d'une chambre, l'unité n° 2. Les villas de deux chambres vont de Rp 5,13 Md à Rp 6,20 Md. Votre contrat fixe la date de livraison.
Les chiffres de ce bien
Rise Villas · Unit #1-2 : rendement brut et net
Notre présentation de Rise Villas annonce 10 à 12 %, un chiffre avant toute charge. Voici notre modèle de ce qui revient à l'acheteur : Rp 2,2 M la nuit, d'après les villas voisines d'une chambre à Nyanyi, moins la gestion, les taxes, la vacance et l'entretien.
Brut 16,8 %≈ Rp 565 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 2,2 M la nuit
Net 10,1 %≈ Rp 339 M par an · amorti en ≈ 9,9 ans
- Revenus locatifs brutsRp 565 M16,8 % du prix · tarif Rp 2,2 M, occupation 70 %
- Société de gestionRp 102 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
- ImpôtsRp 56,5 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
- Usure et entretienRp 67,8 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
- Net pour vousRp 339 M10,1 % du prix · amorti en ≈ 9,9 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 40 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 60 %prudent | Rp 485 M | Rp 194 M | Rp 291 M | 8,6 % | 11,6 ans |
| 70 %base | Rp 565 M | Rp 226 M | Rp 339 M | 10,1 % | 9,9 ans |
| 80 %optimiste | Rp 646 M | Rp 258 M | Rp 388 M | 11,5 % | 8,7 ans |
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
- Tarif par nuit
- Rp 2,2 M, notre estimation pour le quartier : données AirROI pour Nyanyi, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026 ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
- Charges
- 40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
- Annonces comparables
- Rise Villas · Unit #4 : 8,4 % net avec 70 % d’occupation; Rise Villas · Unit #5 : 7,4 % net avec 70 % d’occupation; BSO Villa 1BD : 9,3 % net avec 70 % d’occupation.
- Rapports et données
- AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
Votre droit est un bail Hak Sewa (leasehold, bail de longue durée) de 30 ans, enregistré par un notaire à votre nom ou à celui de votre société. Les conditions de renouvellement figurent dans le bail du terrain, que vous lisez avant de payer quoi que ce soit. Le permis de construire (PBG) est déjà obtenu. La livraison débloque les deux documents suivants, le SLF puis la licence de location, et c'est pourquoi les 10 % finaux les attendent.
| Forme de propriété | Leasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | 30 ans (Hak Sewa)La durée et les conditions de renouvellement figurent dans le contrat de bail du terrain. Nous vous en remettons une copie avant l'acompte. |
| Zonage | Zone spéciale de Nuanu, extrait à suivreNuanu suit un plan directeur qui lui est propre. L'extrait du RDTR figure dans le dossier de documents. |
| Permis de construire (PBG) | DélivréeSon numéro et un extrait font partie des vérifications préalables (due diligence), achevées avant tout acompte. |
| Promoteur | Rise Villas Bali, notre projetAvant l'acompte, un seul dossier réunit la personne morale, le bail du terrain et l'avancement du chantier. |
| Certificat de conformité (SLF) | À la livraisonLa licence de location dépend du SLF : le paiement de la livraison suit donc les documents plutôt qu'une date. |
| Licence de location courte durée (NIB) | Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | Clés en main, selon contratUne annexe du contrat liste chaque meuble et chaque appareil. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Rise Villas · Unit #1-2 ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
Rise Villas · Unit #1-2 : échéancier de paiement
- 50 %Rp 1,68 Md à la signature.
- 40 %Rp 1,35 Md par tranches, à mesure que les étapes du chantier se terminent.
- 10 %Rp 336 M à la livraison, contre le procès-verbal de réception.
Les pourcentages suivent le calendrier du projet. Les dates des tranches suivent les étapes du chantier et figurent au contrat.
Localisation
Emplacement : Nuanu · Nyanyi
Nuanu s'étend sur 44 hectares au bord d'une plage de sable noir, avec sa propre école, son coworking et ses festivals : c'est ce qui remplit les calendriers des villas ici. Nyanyi reste plus calme que Canggu tout en se développant.
- Black Sands Beach6 min
- Canggu15 min
- Aéroport Ngurah Rai19 km
- École et coworking de Nuanuà l'intérieur de la cité
La croissance s'est déplacée de Canggu et Pererenan vers Nyanyi, où une villa avec piscine se loue plus cher la nuit que la moyenne de Tabanan. Les soirées sont calmes, le secteur étant encore en construction.
À proximité
Les environs
À moins de 2 km du bien
- 2restaurants
- 1spa
- 1beach club
- 1école internationale
Les lieux les plus proches
- ma. Japanese Eatery & Sushi Barrestaurant · 943 m
- Pepito Supermarketsupermarché · 958 m
- Jungle KidsClub enfants de Nuanu · 1,1 km
- ProEd Global Schoolécole internationale · 1,1 km
- Lumeiraspa et bien-être · 1,2 km
- Luna Beach Clubbeach club · 1,5 km
- Nuanu Creative Citycité créative · 1,5 km
- KŌRO Balirestaurant · 1,7 km
Lieux choisis à la main : uniquement des équipements du niveau de Nuanu. Distances à vol d'oiseau depuis le bien, d'après les coordonnées Google Maps ; pour Luna Beach Club et Nuanu, jusqu'à l'entrée principale, Nuanu Gate.
Réponses directes
Questions sur Rise Villas · Unit #1-2
Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète l'unité n° 1-2 ?
Rien au-delà du prix catalogue. Nous développons Rise Villas nous-mêmes : aucune commission distincte ne s'y ajoute. Notre examen avant acompte ne vous coûte rien non plus : titres fonciers, contrat de bail et toutes les autorisations. Le rapport écrit liste ce qui reste ouvert et compare l'unité n° 1-2 aux villas d'une chambre voisines.
Quel est le prix d'Unit #1-2, et comment payer ?
La grille de prix l'affiche à Rp 3,36 Md pour une villa d'une chambre de 75,75 m² à Nuanu, en bail Hak Sewa de 30 ans. Vous versez 50 % à la signature, 40 % par tranches à mesure que les étapes du chantier se closent, et les 10 % restants à la livraison. Le contrat fixe la date de livraison, que nous confirmons actuellement.
Puis-je acheter l'unité n° 1-2 à distance ?
Oui. Un appel vidéo depuis le site de Nuanu remplace le voyage de visite. Pour la signature, un notaire agit sur la procuration que vous donnez. À l'achèvement de la villa, nous réalisons nous-mêmes l'inspection et vous envoyons par e-mail des photos avec le procès-verbal de réception signé. Chaque tranche n'est versée au promoteur qu'une fois l'étape de chantier prévue au contrat achevée.
D'où viennent les chiffres de rendement ?
Nous partons des données nocturnes AirROI pour Nyanyi et Nuanu, ramenées à une villa d'une chambre : Rp 2,2 M. Les scénarios d'occupation sont de 60, 70 et 80 %, la fourchette d'une villa à gestion professionnelle. Quarante pour cent du chiffre d'affaires vont à la gestion, aux taxes et à l'entretien. À 70 %, environ 10,1 % du prix vous reste en revenu net. C'est une estimation, pas une garantie.
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