NYANYI · ID RR-2567

Rise Villas Unit #1-2: villa de un dormitorio y 75,75 m² en Nuanu

Es la villa más pequeña de nuestro propio proyecto en Nuanu: la Unit #1-2 tiene un dormitorio y 75,75 m² útiles junto a una playa de arena negra. Se compra con un leasehold de 30 años (Hak Sewa) por Rp 3.360 millones, y la mitad se paga al firmar. La fecha de entrega la estamos confirmando.

Unidad de Rise Villas · unidades publicadas: 3

  • Leasehold de 30 años
  • Nuestro proyecto
  • Nuanu City
  • 1dormitorio
  • 75,75 m²superficie de la villa
  • Leasehold30 años, Hak Sewa
  • 3 de 7villas disponibles

Inmueble

Qué compras

La Unit #1-2 forma parte de Rise Villas, un grupo de siete villas que construimos dentro de Nuanu Creative City, cerca de la orilla de arena negra de Nyanyi. Desde aquí hay seis minutos a Black Sands Beach y quince a Canggu. Nuanu tiene su propio colegio, coworking y restaurantes. En este proyecto somos a la vez promotora y agencia.

Con 75,75 m² y un dormitorio, es la forma más barata de entrar en el proyecto. Encaja con una pareja, con un propietario que pasa parte del año en Bali o con un inversor que quiere empezar con menos dinero. La villa se entrega llave en mano, y la lista de muebles pasa a ser un anexo del contrato. Te mandamos por mensaje el plano, la distribución del baño y el tamaño del jardín.

El suelo es un leasehold de 30 años (Hak Sewa) en la zona de Nuanu, que se rige por su propio plan director. La Unit #1-2 cuesta Rp 3.360 millones, lo mismo que la otra villa de un dormitorio, la Unit #2. Las de dos dormitorios van de Rp 5.130 millones a Rp 6.200 millones. Tu contrato fija la fecha de entrega.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Rise Villas · Unit #1-2: bruta y neta

Nuestra presentación de Rise Villas habla de un 10–12 %, una cifra antes de cualquier gasto. Abajo va nuestro modelo de lo que le llega al comprador: Rp 2,2 millones por noche, según villas vecinas de un dormitorio en Nyanyi, menos gestión, impuestos, noches vacías y mantenimiento.

Bruta 16,8 %≈ Rp 565 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 2,2 millones por noche Neta 10,1 %≈ Rp 339 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 9,9 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 565 millones16,8 % del precio · Rp 2,2 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 102 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 56,5 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 67,8 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 339 millones10,1 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 9,9 años
Escenarios de ocupación: Rise Villas · Unit #1-2
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 485 millonesRp 194 millonesRp 291 millones8,6%11,6 años
70%baseRp 565 millonesRp 226 millonesRp 339 millones10,1%9,9 años
80%optimistaRp 646 millonesRp 258 millonesRp 388 millones11,5%8,7 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 2,2 millones, estimación nuestra para la zona: datos de AirROI para Nyanyi, 12 meses hasta julio de 2026; lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Rise Villas · Unit #4: 8,4 % neto con un 70 % de ocupación; Rise Villas · Unit #5: 7,4 % neto con un 70 % de ocupación; BSO Villa 1BD: 9,3 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Tu derecho es un leasehold Hak Sewa de 30 años, inscrito por el notario a tu nombre o al de tu sociedad. Las condiciones de renovación están en el contrato de leasehold, y lo lees antes de pagar nada. El PBG ya está concedido. La entrega abre la puerta a los dos papeles siguientes, el SLF y luego la licencia de alquiler turístico (NIB), y por eso el último 10 % los espera.

Derecho y licencias de Rise Villas · Unit #1-2
Tipo de derechoLeasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho30 años (Hak Sewa)El plazo y las condiciones de renovación salen del contrato de leasehold. Te damos una copia antes de la reserva.
ZonificaciónZona especial de Nuanu, extracto pendienteNuanu sigue un plan director propio. El extracto del RDTR lo tienes en el paquete de documentos.
Licencia de obra (PBG)EmitidaSu número y un extracto forman parte de la revisión legal, que termina antes de que pagues la reserva.
PromotoraRise Villas Bali, nuestro proyectoAntes de la reserva ves en un solo paquete la sociedad, el contrato de leasehold y el avance de la obra.
Certificado de habitabilidad (SLF)En la entregaLa licencia de alquiler turístico depende del SLF, así que el pago de la entrega va detrás de los documentos y no de una fecha.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano, según contratoUn anexo del contrato enumera cada mueble y cada electrodoméstico.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Rise Villas · Unit #1-2?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Rise Villas · Unit #1-2

  1. 50 %Rp 1.680 millones al firmar.
  2. 40 %Rp 1.350 millones por tramos, a medida que terminan las fases de obra.
  3. 10 %Rp 336 millones a la entrega, contra el acta de recepción.

Los porcentajes siguen el calendario del proyecto. Las fechas de los tramos van con las fases de obra y entran en el contrato.

Ubicación

Dónde está: Nuanu · Nyanyi

Nuanu ocupa 44 hectáreas junto a una playa de arena negra y tiene su propio colegio, coworking y festivales, y eso es lo que llena los calendarios de las villas aquí. Nyanyi sigue siendo más tranquilo que Canggu mientras crece.

Rise Villas en Nuanu desde arriba, entre palmeras
Nyanyi · Tabanan · 6 min a Black Sands Beach
  • Black Sands Beach6 min
  • Canggu15 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai19 km
  • Colegio y coworking de Nuanudentro de la ciudad

El crecimiento se ha desplazado al oeste, de Canggu y Pererenan a Nyanyi, donde una villa con piscina cobra por noche más que la media de Tabanan. Las noches son tranquilas, porque la zona todavía se está construyendo.

Nuanu · Nyanyi · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 2 km del inmueble

  • 2restaurantes
  • 1spa
  • 1beach club
  • 1colegio internacional

Lo más cercano

  • ma. Japanese Eatery & Sushi Barrestaurante · 943 m
  • Pepito Supermarketsupermercado · 958 m
  • Jungle Kidsclub infantil de Nuanu · 1,1 km
  • ProEd Global Schoolcolegio internacional · 1,1 km
  • Lumeiraspa y bienestar · 1,2 km
  • Luna Beach Clubbeach club · 1,5 km
  • Nuanu Creative Cityciudad creativa · 1,5 km
  • KŌRO Balirestaurante · 1,7 km

Lugares seleccionados a mano: solo servicios del nivel de Nuanu. Distancias en línea recta desde el inmueble según las coordenadas de Google Maps; para Luna Beach Club y Nuanu, hasta la entrada principal Nuanu Gate.

Respuestas claras

Preguntas sobre Rise Villas · Unit #1-2

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la Unit #1-2?

Nada aparte del precio de lista. Rise Villas lo promovemos nosotros, así que no hay comisión aparte encima. Nuestra revisión previa a la reserva tampoco te cuesta nada: registro del suelo, contrato de leasehold y todas las licencias. El informe escrito recoge lo que siga abierto y compara la Unit #1-2 con villas vecinas de un dormitorio.

¿Cuánto cuesta la Unit #1-2 y cómo se paga?

La lista de precios la pone en Rp 3.360 millones: una villa de un dormitorio y 75,75 m² en Nuanu, con leasehold Hak Sewa de 30 años. Pagas un 50 % al firmar, un 40 % por tramos a medida que se cierran las fases de obra y el último 10 % a la entrega. El contrato fija la fecha de entrega, que ahora estamos confirmando.

¿Puedo comprar la Unit #1-2 a distancia?

Sí. Una videollamada desde la obra de Nuanu sustituye al viaje para verla. Firmas ante notario mediante un poder. Cuando la villa esté terminada, hacemos nosotros la inspección y te mandamos por correo las fotos con el acta de recepción firmada. Cada tramo va a la promotora solo cuando está hecha la fase de obra que fija el contrato.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Partimos de los datos por noche de AirROI para Nyanyi y Nuanu, escalados a una villa de un dormitorio: Rp 2,2 millones. Los escenarios de ocupación son del 60, 70 y 80 %, el rango de una villa con gestión profesional. El 40 % de la facturación se va en gestión, impuestos y mantenimiento. Con un 70 %, te queda como ingreso neto cerca de un 10,1 % del precio. Es una estimación, no una garantía.

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