NUSA DUA
à partir de Rp 3,01 Md/ 30 + 30 ans
Harbor Villa
Nusa Dua · Villas
- 2 chambres
- 48 m²
- leasehold 30+30
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NUSA DUA · ID RR-5667
Harbor Villa : villa de deux chambres, 48 m², à Benoa
Cette villa à deux niveaux comprend deux chambres sur 48 m² et une parcelle de 90 m², avec un séjour doté d'un canapé d'angle, une cuisine et un espace repas au rez-de-chaussée. Le leasehold (bail de longue durée) court sur 29 ans et 11 mois, plus 30 ans. Elle est vendue Rp 3,01 Md, avec livraison en novembre 2026.
Lot dans Harbor Villa
- Leasehold 30 + 30 ans
- En construction
- Deux chambres
- 2chambres
- 2salles de bain
- 48 m²surface de la villa
- 90 m²parcelle
- Leasehold30 + 30 ans
Bien
Ce que vous obtenez
Le rez-de-chaussée accueille le séjour, la cuisine et l'espace repas. À l'étage se trouvent deux chambres avec placards intégrés. Les fenêtres du sol au plafond laissent entrer la lumière, mais la surface reste modeste.
Ce format convient à un couple ou à deux amis. Une famille avec enfants s'y sentira à l'étroit, et nous le précisons d'emblée.
Nous retenons Rp 2,0 M la nuit, dans la lignée des villas de deux chambres à Nusa Dua, avec un ajustement à la baisse car la maison ne fait que 48 m². Le taux d'occupation est de 45 % dans le scénario central, 35 % dans le scénario prudent et 55 % dans le scénario optimiste. Les frais d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. Le scénario central laisse environ Rp 281 M par an, soit 9,3 % du prix.
Les chiffres de ce bien
Harbor Villa · 2 chambres : rendement brut et net
Le promoteur ne publie pas de rendement pour cette villa. Voici notre modèle : un tarif de Rp 2,0 M la nuit, avec les frais d'exploitation déduits du chiffre d'affaires.
Brut 11,1 %≈ Rp 334 M par an avec 45 % d'occupation et Rp 2,0 M la nuit
Net 9,3 %≈ Rp 281 M par an · amorti en ≈ 10,7 ans
- Revenus locatifs brutsRp 334 M11,1 % du prix · tarif Rp 2,0 M, occupation 45 %
- Frais d'exploitationRp 53,5 M16 % du chiffre d'affaires · gestion, fiscalité, usure et entretien
- Net pour vousRp 281 M9,3 % du prix · amorti en ≈ 10,7 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 16 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 35 %prudent | Rp 260 M | Rp 41,6 M | Rp 218 M | 7,3 % | 13,8 ans |
| 45 %central | Rp 334 M | Rp 53,5 M | Rp 281 M | 9,3 % | 10,7 ans |
| 55 %optimiste | Rp 409 M | Rp 65,4 M | Rp 343 M | 11,4 % | 8,8 ans |
Le scénario central suppose 45 % d'occupation sous gestion professionnelle. Le scénario prudent retient 35 %, et le scénario optimiste 55 %.
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
- Tarif par nuit
- Rp 2,0 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 35 %, central à 45 % et optimiste à 55 %.
- Charges
- 16 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
- Annonces comparables
- NAI Villa V4M : 10,0 % net avec 59 % d’occupation; Ramada Home-room : 10,1 % net avec 53 % d’occupation; EDEM II · Condo-villa de 33 m² : 9,9 % net avec 42 % d’occupation.
- Rapports et données
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
La villa est vendue en leasehold (bail de longue durée) de 29 ans et 11 mois, prolongeable de 30 ans selon des conditions inscrites dans votre contrat. Un notaire enregistre le bail après votre signature. Le PBG et le SLF sont en cours, et le SLF doit exister avant la licence de location (NIB). Les années restantes courent à partir de la livraison.
| Forme de propriété | LeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | 30 + 30 ansLes années restantes se comptent à partir de la livraison, et non de l'achat, et le contrat mentionne la prolongation de 30 ans. |
| Zonage | À confirmerLe zonage ne figure pas dans notre base : nous obtenons donc un extrait RDTR avant tout acompte. |
| Permis de construire (PBG) | En coursLe numéro du permis et un extrait figurent sur notre liste de demandes avant l'acompte. |
| Promoteur | BaliRayNotre examen porte sur la société et les bâtiments qu'elle a livrés. |
| Certificat de conformité (SLF) | En coursUne licence de location ne peut exister sans certificat de conformité (SLF). C'est pourquoi nous lions vos tranches aux étapes du chantier. |
| Licence de location courte durée (NIB) | À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | Équipement à confirmerUne annexe du contrat liste le mobilier et l'électroménager. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Harbor Villa · 2 chambres ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
Harbor Villa · 2 chambres : échéancier de paiement
- RéservationUn acompte réserve la villa ; nous en confirmons le montant.
- Étapes du chantierLes paiements suivent les étapes achevées, selon un échéancier que nous demandons.
- LivraisonVous payez la dernière tranche contre remise du dossier complet de documents.
Aucun plan de paiement n'étant publié, le PPJB reprendra l'échéancier que nous négocions.
Localisation
Emplacement : Benoa · Nusa Dua
Benoa est le pôle d'activités de Bukit, près du port et de Nusa Dua. L'aéroport est proche, les complexes hôteliers sont à quelques minutes et la plage s'atteint en voiture.
- Aéroport Ngurah Rai≈ 6,7 km à vol d'oiseau
- Parc culturel GWK≈ 4,2 km à vol d'oiseau
- Plage de Jimbaran Bay≈ 4,7 km à vol d'oiseau
- Centre de Seminyak≈ 12 km à vol d'oiseau
La proximité de l'aéroport est le principal atout. Il n'y a pas de plage juste à côté.
Réponses directes
Questions sur Harbor Villa · 2 chambres
Combien Rise Real Bali facture-t-elle pour la villa Harbor Villa 2 chambres ?
Rien. Vous payez le prix du promoteur, et le promoteur règle notre commission. Les vérifications avant l'acompte sont à notre charge. Pour cette villa, nous examinons le bail et sa clause de prolongation, vérifions le zonage avec le RDTR car nos données ne le mentionnent pas, et demandons l'entité juridique du promoteur, le numéro du PBG et une copie du permis.
Puis-je acheter la villa 2 chambres sans me rendre à Bali ?
Oui. Vous la visitez sur Zoom, et un notaire agit avec votre procuration. Nous réceptionnons la villa pour vous lors de la livraison en novembre 2026. Nous demandons l'échéancier de paiement, le lions au chantier et inspectons chaque étape sur place. Le dernier paiement est versé contre remise des documents.
D'où viennent les chiffres de rendement ?
Le tarif d'environ Rp 2,0 M la nuit vient de villas comparables à Nusa Dua, avec un ajustement à la baisse pour une maison de 48 m². Le taux d'occupation central de 45 % reflète notre segment avec une gestion professionnelle. Les frais d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'un revenu garanti.
Une surface de 48 m² suffit-elle pour deux chambres ?
Pour un couple ou deux amis, oui : les deux niveaux séparent les chambres de l'espace de vie. Pour une famille avec enfants, c'est juste. La parcelle de 90 m² offre un peu d'espace extérieur. Nous vous envoyons les plans pour que vous puissiez juger de la taille des pièces avant de réserver.
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