NUSA DUA
desde Rp 3.010 millones/ 30 + 30 años
Harbor Villa
Nusa Dua · Villas
- 2 dormitorios
- 48 m²
- leasehold 30+30
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NUSA DUA · ID RR-5667
Harbor Villa: villa de dos dormitorios y 48 m² en Benoa
Esta villa de dos plantas tiene dos dormitorios en 48 m² y una parcela de 90 m²; en la planta baja están el salón con sofá rinconero, la cocina y el comedor. El leasehold es de 29 años y 11 meses, con una prórroga de 30 años. Cuesta Rp 3.010 millones y la entrega es en noviembre de 2026.
Unidad de Harbor Villa
- Leasehold de 30 + 30 años
- En construcción
- Dos dormitorios
- 2dormitorios
- 2baños
- 48 m²superficie de la casa
- 90 m²parcela
- Leasehold30 + 30 años
Inmueble
Qué compras
En la planta baja están el salón, la cocina y el comedor. Arriba hay dos dormitorios con armarios empotrados. Los ventanales de suelo a techo dan luz, pero la superficie es reducida.
El formato encaja con una pareja o dos amigos. Para una familia con niños se queda pequeño, y lo decimos desde el principio.
Usamos Rp 2 millones por noche, en línea con las villas de dos dormitorios de Nusa Dua, pero reducimos la tarifa porque la casa solo tiene 48 m². La ocupación es del 45 % en el escenario base, del 35 % en el prudente y del 55 % en el optimista. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 281 millones al año, el 9,3 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Harbor Villa · 2 dormitorios: bruta y neta
La promotora no publica una rentabilidad para esta villa. Este es nuestro cálculo: una tarifa de Rp 2 millones por noche, con los gastos de explotación descontados de la facturación.
Bruta 11,1 %≈ Rp 334 millones al año con una ocupación del 45 % y Rp 2,0 millones por noche
Neta 9,3 %≈ Rp 281 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,7 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 334 millones11,1 % del precio · Rp 2,0 millones por noche, ocupación del 45 %
- Gastos de explotaciónRp 53,5 millones16 % de la facturación · gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento
- Neto para tiRp 281 millones9,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,7 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 35%prudente | Rp 260 millones | Rp 41,6 millones | Rp 218 millones | 7,3% | 13,8 años |
| 45%base | Rp 334 millones | Rp 53,5 millones | Rp 281 millones | 9,3% | 10,7 años |
| 55%optimista | Rp 409 millones | Rp 65,4 millones | Rp 343 millones | 11,4% | 8,8 años |
El escenario base supone un 45 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 35 %, y el optimista, un 55 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 2,0 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 35 %; base, con un 45 %, y optimista, con un 55 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- NAI Villa V4M: 10,0 % neto con un 59 % de ocupación; Ramada Home-room: 10,1 % neto con un 53 % de ocupación; EDEM II · Condo villa de 33 m²: 9,9 % neto con un 42 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La villa se compra con un leasehold de 29 años y 11 meses, prorrogable 30 años más en las condiciones que se recojan en el contrato. El leasehold se inscribe ante notario después de firmar. El PBG y el SLF están en trámite; sin el SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). Los años restantes cuentan desde la entrega.
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 30 + 30 añosLos años restantes cuentan desde la entrega, no desde la compra, y el contrato recoge la prórroga de 30 años. |
| Zonificación | Por confirmarLa zonificación no figura en nuestra base de datos, así que pedimos un extracto del RDTR antes del depósito. |
| Licencia de obra (PBG) | En trámiteEl número y el extracto de la licencia están en nuestra lista de peticiones antes del depósito. |
| Promotora | BaliRayRevisamos la sociedad y los edificios que ha entregado. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | En trámiteSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). Por eso ligamos los pagos a las fases de obra. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta unidad tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Paquete por confirmarUn anexo del contrato incluye la relación de muebles y electrodomésticos. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Harbor Villa · 2 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Harbor Villa · 2 dormitorios
- ReservaUn depósito reserva la villa; estamos confirmando el importe.
- Fases de obraLos pagos siguen las fases terminadas, con un calendario que pedimos a la promotora.
- EntregaEl último pago se hace contra la documentación completa.
Como no hay un plan de pagos publicado, el PPJB recogerá el calendario que pactemos.
Ubicación
Dónde está: Benoa · Nusa Dua
Benoa es la parte portuaria y de servicios de Bukit, cerca del puerto y de Nusa Dua. El aeropuerto queda cerca y los resorts a pocos minutos, pero hay que ir en coche a la playa.
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 6,7 km en línea recta
- Parque Cultural GWK≈ 4,2 km en línea recta
- Playa de Jimbaran Bay≈ 4,7 km en línea recta
- Centro de Seminyak≈ 12 km en línea recta
El atractivo es el trayecto corto al aeropuerto. No hay una playa al lado.
Respuestas claras
Preguntas sobre Harbor Villa · 2 dormitorios
¿Cuánto cobra Rise Real Bali por Harbor Villa de 2 dormitorios?
Nada. Pagas el precio de la promotora y ella paga nuestra comisión. Las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta. En esta villa revisamos el leasehold y la cláusula de prórroga, contrastamos la zonificación con el RDTR porque no consta en nuestros registros y pedimos los datos de la sociedad, el número del PBG y una copia de la licencia.
¿Puedo comprar la villa de 2 dormitorios sin viajar a Bali?
Sí. La visita se hace por Zoom y los documentos se firman ante notario con tu poder. Recibimos la villa en tu nombre en la entrega de noviembre de 2026. Pedimos el calendario de pagos, lo ligamos a la obra y revisamos cada fase sobre el terreno. El último pago se hace contra la documentación.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
La tarifa de unos Rp 2 millones por noche sale de villas comparables en Nusa Dua, ajustada a la baja para una casa de 48 m². La ocupación base del 45 % refleja este segmento con gestión profesional. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. Es una estimación de Rise Real Bali, no un ingreso garantizado.
¿Son suficientes 48 m² para dos dormitorios?
Para una pareja o dos amigos, sí: las dos plantas separan los dormitorios de la zona de estar. Para una familia con niños es justa. La parcela de 90 m² deja algo de espacio exterior. Te mandamos los planos para que valores el tamaño de las habitaciones antes de reservar.
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