BERAWA
à partir de Rp 5,58 Md/ Durée à confirmer
Ema Villas
Berawa · Complexe de villas
- 2–3 chambres
- 270–300 m²
- leasehold, durée à confirmer
Voir le détail
BERAWA · ID RR-5141
Ema Villas : villa 3 chambres avec piscine, 270 m², à Berawa (Canggu)
Sur une parcelle de 125 m², ce type de villa loge une piscine privée, trois chambres et trois salles de bains dans 270 m². Le prix est de Rp 6,18 Md, mobilier et électroménager compris. Art Villas Bali prévoit la livraison fin 2026. La villa est en leasehold (bail de longue durée) ; nous confrontons la durée aux documents du promoteur.
Lot dans Ema Villas · lots publiés : 2
- Leasehold, durée à confirmer
- Livraison : T4 2026
- Meublée
- 9 villas
- 3chambres
- 270 m²taille de la villa
- 125 m²parcelle
- 3salles de bain
- Leaseholddurée du leasehold (à confirmer)
- T4 2026livraison, selon la grille tarifaire
Bien
Ce que vous obtenez
La 3 chambres d'Ema Villas offre 270 m² de surface sur une parcelle de 125 m². Le projet est petit, neuf villas seulement, et les fenêtres donnent sur la verdure et les champs. La plage de Berawa est à environ 1,5 km. Une supérette et quelques cafés sont à quelques pas.
Au rez-de-chaussée : une cuisine avec îlot, un salon, la terrasse de la piscine. À l'étage, trois chambres et trois salles de bains, auxquelles s'ajoute un WC d'invités séparé. À Berawa, la troisième chambre ouvre la villa aux familles et aux groupes d'amis qui réservent une semaine ou plus. Le mobilier et l'électroménager ne coûtent rien de plus.
C'est un leasehold (bail de longue durée). La grille de prix indique 29 ans avec une prolongation de 25 ans, et notre base 25 ans. Nous trancherons avant tout acompte. La villa est affichée à Rp 6,18 Md, pour un achèvement prévu au T4 2026. Nous avons demandé au promoteur le numéro du PBG, le nom de la société venderesse et un plan de paiement.
Les chiffres de ce bien
Ema Villas · Villa 3 chambres : rendement brut et net
Art Villas Bali ne publie pas de rendement pour cette villa. Notre simulation part de Rp 4,1 M la nuit pour une 3 chambres à Berawa et retranche des revenus la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien.
Brut 16,8 %≈ Rp 1,04 Md par an avec 70 % d'occupation et Rp 4,1 M la nuit
Net 10,1 %≈ Rp 624 M par an · amorti en ≈ 9,9 ans
- Revenus locatifs brutsRp 1,04 Md16,8 % du prix · tarif Rp 4,1 M, occupation 70 %
- Société de gestionRp 187 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
- ImpôtsRp 104 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
- Usure et entretienRp 125 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
- Net pour vousRp 624 M10,1 % du prix · amorti en ≈ 9,9 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 40 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 60 %prudent | Rp 892 M | Rp 357 M | Rp 535 M | 8,7 % | 11,5 ans |
| 70 %base | Rp 1,04 Md | Rp 416 M | Rp 624 M | 10,1 % | 9,9 ans |
| 80 %optimiste | Rp 1,19 Md | Rp 475 M | Rp 713 M | 11,5 % | 8,7 ans |
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Aucun chiffre publié pour ce bien.
- Tarif par nuit
- Rp 4,1 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 3,9 M le revenu moyen par annonce à Berawa (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- la moyenne à Berawa sur toutes les annonces AirROI est de 37,5 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
- Charges
- 40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
- Annonces comparables
- Ema Villas · Villa 2 chambres : 9,7 % net avec 70 % d’occupation; SWOI Berawa · appartement 1 chambre : 9,1 % net avec 70 % d’occupation.
- Rapports et données
- AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
Votre droit est ici un leasehold (bail de longue durée), dont la durée demande une dernière vérification : 29 + 25 ans selon le promoteur, 25 ans selon nos dossiers. Après la réservation, vous signez un compromis de vente (PPJB), puis le bail notarié à la fin du chantier. La demande de permis de construire (PBG) est en cours. Certificat de conformité (SLF) et licence de location : après l'achèvement, pas avant.
| Forme de propriété | LeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | À confirmerLe promoteur annonce 29 ans avec une prolongation garantie de 25 ans. La fiche du projet dans notre base indique 25 ans. Nous confronterons les deux au bail du terrain, compterons la durée restante à partir de la remise des clés et fixerons la prolongation par écrit. |
| Zonage | Résidentiel, selon notre base de donnéesUn extrait du RDTR pour ces coordonnées nous dit si une licence de location à la nuit est possible ici. |
| Permis de construire (PBG) | En coursSelon la base, le promoteur a déposé sa demande. Une copie et le numéro vous parviennent avant l'acompte. |
| Promoteur | Art Villas Bali, société à confirmerNos vérifications portent sur la société contractante, les documents fonciers et les projets achevés du promoteur. |
| Certificat de conformité (SLF) | Après les travauxSans SLF, la villa ne peut pas obtenir de licence de location. C'est pourquoi les versements suivent l'avancement vérifié. |
| Licence de location courte durée (NIB) | Après l'achèvementAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Nous fixons dans le contrat laquelle des parties s'occupe de la demande. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | Clés en main, meubléSelon la fiche, la 3 chambres est livrée entièrement meublée. Une liste détaillée figure en annexe du contrat. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Ema Villas · Villa 3 chambres ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
Ema Villas · Villa 3 chambres : échéancier de paiement
- RéservationL'acompte vous réserve la 3 chambres. Son montant n'est pas encore fixé.
- Étapes du chantierLes versements suivent les étapes que notre équipe valide sur place.
- LivraisonLe solde part une fois que vous avez accepté les clés et les documents.
Il n'existe pas encore d'échéancier publié. Nous en fixerons un avec le promoteur et l'inscrirons dans le PPJB après les vérifications préalables.
Localisation
Emplacement : Berawa · Canggu
De là, Finns, les cafés et les écoles internationales sont à quelques minutes, et la demande pour les maisons familiales reste solide. Les routes étroites se bouchent aux heures de pointe, et de nombreux propriétaires se disputent les mêmes réservations.
- Plage de Berawa≈ 1,5 km
- Supérette et cafés1–2 min à pied
- Finns Beach Club≈ 5 min
- Batu Bolong≈ 10 min
- Aéroport Ngurah Rai≈ 45 min
Les villas 3 chambres de Berawa attirent des familles dont les enfants fréquentent les écoles voisines : les réservations tiennent donc hors saison. Le revers : des sorties de quartier lentes et des concurrents de plus en plus nombreux.
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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.
Réponses directes
Questions sur Ema Villas · Villa 3 chambres
Quels frais Rise Real Bali facture-t-elle pour la 3 chambres d'Ema Villas ?
Zéro. Le prix est celui du promoteur, et c'est le promoteur qui nous rémunère. Nous prenons en charge, à nos frais, les vérifications avant acompte. Pour cette villa, nous comparons la durée annoncée avec le bail du terrain, demandons le numéro du PBG et le nom de la société venderesse, et confirmons la zone du RDTR. Les points ouverts figurent dans le rapport écrit que vous recevez avant de signer.
Puis-je acheter ce bien 3 chambres depuis l'étranger ?
Oui. Un appel Zoom vous montre la villa et le site. Vous signez chez le notaire par procuration, et notre équipe réceptionne la villa pour vous. Le chantier est en cours, avec une livraison attendue fin 2026. Avant chaque versement, nous inspectons l'étape et vous envoyons un reportage photo. Le dernier paiement part contre remise des documents.
D'où vient l'estimation de rendement de cette villa ?
Rp 4,1 M la nuit est le tarif AirROI pour Berawa, ajusté pour une villa 3 chambres. Nos scénarios retiennent une occupation de 60 %, 70 % et 80 % sous gestion, moins 40 % des revenus au titre des charges. Dans le scénario central, vous touchez 10,1 % net par an. Lisez-le comme notre estimation, pas comme un rendement garanti.
Pourquoi le 3 chambres est-il plus petit que le 2 chambres ?
C'est l'agencement du promoteur : 270 m² ici contre 300 m² pour la 2 chambres. La surface a été consacrée à une troisième chambre et à une salle de bains, si bien que le séjour et les cours intérieures sont plus modestes. Pour la location à la nuit, ce choix joue en votre faveur, car trois chambres plaisent aux familles et aux groupes. Demandez-nous et nous vous enverrons les plans des deux.
Le 3 chambres est-il toujours disponible ?
Nous ne le savons pas encore. La fiche de prix du promoteur affiche les quatre villas 3 chambres comme vendues, alors que notre base propose encore ce type de villa à la vente. Avant que vous ne réserviez, nous obtenons d'Art Villas Bali la confirmation écrite qu'une villa est libre. Si aucune ne l'est, nous vous présenterons la 2 chambres ou des biens similaires à Berawa.
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