BERAWA
desde Rp 5.580 millones/ Plazo por confirmar
Ema Villas
Berawa · Complejo de villas
- 2–3 dormitorios
- 270–300 m²
- leasehold, plazo por confirmar
Ver detalles
BERAWA · ID RR-5141
Ema Villas: villa de tres dormitorios con piscina, 270 m², en Berawa, Canggu
En una parcela de 125 m², esta distribución mete piscina propia, tres dormitorios y tres baños en 270 m². El precio es de Rp 6.180 millones, con muebles y electrodomésticos. Art Villas Bali prevé la entrega para finales de 2026. La villa es leasehold, y el plazo lo estamos cotejando con los documentos de la promotora.
Unidad de Ema Villas · unidades publicadas: 2
- Leasehold, plazo por confirmar
- Entrega: 4.º trim. 2026
- Amueblada
- 9 villas
- 3dormitorios
- 270 m²superficie de la villa
- 125 m²parcela
- 3baños
- Leaseholdplazo del leasehold (por confirmar)
- 4.º trim. 2026entrega, según la lista de precios
Inmueble
Qué compras
La villa de tres dormitorios de Ema Villas tiene 270 m² construidos sobre una parcela de 125 m². El proyecto es pequeño, solo nueve villas, y las ventanas miran a la vegetación y los campos. La playa de Berawa está a unos 1,5 km. Un supermercado y un par de cafeterías quedan a un paseo corto.
Abajo están la cocina con isla, el salón y la terraza de la piscina; arriba, tres dormitorios con tres baños, además de un aseo de invitados. En Berawa el tercer dormitorio abre la villa a familias y grupos de amigos que reservan una semana o más. Los muebles y electrodomésticos no se pagan aparte.
Se compra en leasehold, pero el plazo no cuadra: la lista de precios pone 29 años con una prórroga de 25, y nuestra base, 25. Lo aclaramos antes de que pongas un depósito. La villa sale por Rp 6.180 millones y se termina en el cuarto trimestre de 2026. Hemos pedido a la promotora el número de PBG, la sociedad que vende y un calendario de pagos.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Ema Villas · villa 3 dorm.: bruta y neta
Art Villas Bali no publica rentabilidad para esta villa. Nuestro modelo parte de Rp 4,1 millones la noche para una villa de tres dormitorios en Berawa y resta de la facturación gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.
Bruta 16,8 %≈ Rp 1.040 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 4,1 millones por noche
Neta 10,1 %≈ Rp 624 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 9,9 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 1.040 millones16,8 % del precio · Rp 4,1 millones por noche, ocupación del 70 %
- GestoraRp 187 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 104 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 125 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 624 millones10,1 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 9,9 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 60%prudente | Rp 892 millones | Rp 357 millones | Rp 535 millones | 8,7% | 11,5 años |
| 70%base | Rp 1.040 millones | Rp 416 millones | Rp 624 millones | 10,1% | 9,9 años |
| 80%optimista | Rp 1.190 millones | Rp 475 millones | Rp 713 millones | 11,5% | 8,7 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
- Tarifa por noche
- Rp 4,1 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 3,9 millones el ingreso medio por anuncio en Berawa (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Berawa en todos los anuncios de AirROI es del 37,5 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Ema Villas · villa 2 dorm.: 9,7 % neto con un 70 % de ocupación; SWOI Berawa · apartamento 1 dorm.: 9,1 % neto con un 70 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Aquí compras un leasehold, y el plazo necesita una comprobación más: 29 + 25 años según la promotora, 25 según nuestros registros. Tras la reserva firmas un PPJB, y después el leasehold ante notario cuando termina la obra. La solicitud de PBG está en marcha. Certificado de habitabilidad y licencia de alquiler: después de terminar, no antes.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | Por confirmarLa promotora declara 29 años con una prórroga de 25 ya pactada. La ficha del proyecto en nuestra base pone 25. Cotejaremos las dos con el contrato del suelo, contaremos lo que queda desde la entrega y dejaremos la prórroga por escrito. |
| Zonificación | Residencial, según nuestra baseUn extracto del RDTR para esas coordenadas nos dice si aquí cabe una licencia de alquiler por noches. |
| Licencia de obra (PBG) | En trámiteSegún la base, la promotora ya la ha solicitado. La copia y el número te llegan antes del depósito. |
| Promotora | Art Villas Bali; sociedad por confirmarRevisamos la sociedad que contrata, los documentos del suelo y los proyectos terminados de la promotora. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Al terminar la obraSin SLF la villa no puede tener licencia de alquiler. Por eso los pagos siguen el avance comprobado. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. En el contrato dejamos qué parte se encarga de solicitarla. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Llave en mano, amuebladaSegún la lista, la villa de tres dormitorios se entrega totalmente amueblada. La lista detallada va en el anexo del contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Ema Villas · villa 3 dorm.?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Ema Villas · villa 3 dorm.
- ReservaEl depósito te asegura la villa de tres dormitorios. El importe aún no está fijado.
- Fases de obraLos pagos se ajustan a hitos que nuestro equipo da por buenos en obra.
- EntregaEl resto sale cuando aceptas las llaves y los papeles.
Aún no hay calendario publicado. Lo pactaremos con la promotora y lo dejaremos en el PPJB tras la revisión legal.
Ubicación
Dónde está: Berawa · Canggu
Desde aquí, Finns, las cafeterías y los colegios internacionales quedan a pocos minutos, y la demanda de casas familiares se mantiene firme. Las calles estrechas se atascan en hora punta y muchos propietarios compiten por las mismas reservas.
- Playa de Berawa≈ 1,5 km
- Supermercado y cafeterías1–2 min a pie
- Finns Beach Club≈ 5 min
- Batu Bolong≈ 10 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 45 min
Las villas de tres dormitorios de Berawa atraen a familias con hijos en los colegios cercanos, así que las reservas aguantan fuera de temporada. La pega: salidas lentas de la zona y cada vez más competidores.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 122hoteles
- 69restaurantes
- 41cafeterías
- 13spas
- 10tiendas
- 6gimnasios
- 5lugares de interés
Lo más cercano
- Berawarestaurante · 0 m
- Nickmarttienda · 30 m
- Green Ginger Noodle Houserestaurante · 44 m
- Belladona Homestayhotel · 44 m
- Casa de comidarestaurante · 50 m
- Satu-satu coffee companycafetería · 82 m
- Pasta barcafetería · 129 m
- Apotekclínica · 137 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Ema Villas · villa 3 dorm.
¿Cuánto cobra Rise Real Bali por la villa de tres dormitorios de Ema Villas?
Nada. El precio es el de la promotora, y la promotora nos paga a nosotros. Las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta. En esta villa comparamos el plazo con el contrato del suelo, pedimos el número de PBG y el nombre de la sociedad vendedora y confirmamos la zona en el RDTR. Los puntos abiertos van en el informe escrito que recibes antes de firmar.
¿Puedo comprar esta villa de tres dormitorios desde el extranjero?
Sí. Una llamada de Zoom te enseña la villa y la obra. Firmas ante notario con un poder, y nuestra gente recibe la villa por ti. La obra sigue en marcha, con entrega prevista para finales de 2026. Antes de cada pago inspeccionamos la fase y te mandamos un informe con fotos. El último pago sale contra los documentos.
¿De dónde sale la estimación de rentabilidad de esta villa?
Rp 4,1 millones la noche es la tarifa de AirROI para Berawa, ajustada a una villa de tres dormitorios. Nuestros escenarios son una ocupación del 60, el 70 y el 80 % con gestora, menos un 40 % de la facturación en gastos. En el escenario medio te queda un 10,1 % neto al año. Léelo como estimación nuestra, no como rentabilidad asegurada.
¿Por qué la de tres dormitorios es más pequeña que la de dos?
Es la distribución de la promotora: aquí 270 m², frente a los 300 m² de la de dos dormitorios. El espacio se ha ido a un tercer dormitorio con su baño, así que el salón y los patios son más modestos. Para alquilar por noches ese cambio te favorece, porque tres dormitorios se venden a familias y grupos. Si nos lo pides, te mandamos los planos de las dos.
¿Sigue disponible la villa de tres dormitorios?
Aún no lo sabemos. La lista de precios de la promotora da por vendidas las cuatro villas de tres dormitorios, mientras que nuestra base de anuncios sigue ofreciendo la distribución. Antes de que reserves, conseguimos de Art Villas Bali una confirmación por escrito de que hay una villa libre. Si no la hay, te enseñamos la de dos dormitorios u otras casas parecidas en Berawa.
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