BERAWA · ID RR-2525

SWOI Berawa: apartamento de un dormitorio y 42,3 m² en Berawa

Por Rp 2.390 millones tienes un apartamento de un dormitorio y 42,3 m² en un edificio de 18 unidades en Berawa, con piscina en la azotea. La playa queda a 700 metros. El leasehold dura 30 años y la promotora declara otros 30 de prórroga. SWOI apunta a diciembre de 2026 para la entrega.

Unidad de SWOI Berawa

  • Leasehold de 30 + 30 años
  • En construcción
  • Piscina en la azotea
  • 1dormitorio
  • 42,3 m²superficie del apartamento
  • 18unidades en el complejo
  • Leasehold30 + 30 años
  • 12.2026entrega (por confirmar)
  • 700 ma la playa de Berawa

Inmueble

Qué compras

El apartamento de 42,3 m² es la distribución de entrada de SWOI Berawa, un edificio de dieciocho unidades. Estás a 700 metros de la playa de Berawa y a cinco minutos en moto de Batu Bolong, con los beach clubs y los restaurantes a la vuelta de la esquina.

La unidad tiene un dormitorio, salón con cocina abierta y balcón. La azotea es compartida, con piscina, tumbonas y una zona de estar bajo pérgola. Los interiores de SWOI combinan suelos de hormigón con madera y cocina integrada. Estamos consiguiendo de la promotora la memoria de calidades y la anexaremos a tu contrato.

El leasehold cubre 30 años, con una opción declarada de otros 30. Esta distribución cuesta Rp 2.390 millones. El final de obra está fijado para diciembre de 2026. Nuestra base sigue dando el PBG y el SLF como pendientes.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de SWOI Berawa · apartamento 1 dorm.: bruta y neta

SWOI no publica rentabilidad para este apartamento, así que las cifras de abajo son nuestras: Rp 1,4 millones la noche para un apartamento de un dormitorio en Berawa, menos gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 15,1 %≈ Rp 362 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 1,4 millones por noche Neta 9,1 %≈ Rp 217 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,0 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 362 millones15,1 % del precio · Rp 1,4 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 65,1 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 36,2 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 43,4 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 217 millones9,1 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,0 años
Escenarios de ocupación: SWOI Berawa · apartamento 1 dorm.
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 310 millonesRp 124 millonesRp 186 millones7,8%12,8 años
70%baseRp 362 millonesRp 145 millonesRp 217 millones9,1%11,0 años
80%optimistaRp 413 millonesRp 165 millonesRp 248 millones10,4%9,6 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
Tarifa por noche
Rp 1,4 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 3,9 millones el ingreso medio por anuncio en Berawa (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Berawa en todos los anuncios de AirROI es del 37,5 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Ema Villas · villa 2 dorm.: 9,7 % neto con un 70 % de ocupación; Ema Villas · villa 3 dorm.: 10,1 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Arrendarías el suelo durante 30 años, y la promotora declara una prórroga de otros 30. Las condiciones de renovación tienen que estar en el propio contrato de leasehold. Tras reservar firmas un PPJB, y el leasehold ante notario llega en la entrega. Como el PBG y el SLF aún figuran en trámite, pedimos las copias desde el principio. La licencia de alquiler solo puede llegar al terminar la obra.

Derecho y licencias de SWOI Berawa · apartamento 1 dorm.
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho30 + 30 añosTreinta años de base y otros treinta ofrecidos. Las condiciones de renovación las ponemos en el contrato del suelo y lo que queda lo medimos desde el día que recibes las llaves.
ZonificaciónTurística y mixta, según nuestra baseTurística/mixta en nuestros registros. Lo comprobamos con un extracto del RDTR antes de que pagues un depósito.
Licencia de obra (PBG)PBG y SLF en trámite, según nuestra baseSWOI dice que las dos licencias están en trámite. Recibes los números y las copias antes del depósito.
PromotoraSWOI; sociedad del proyecto por confirmarRevisamos la sociedad del proyecto, los edificios que ha entregado y el leasehold del suelo.
Certificado de habitabilidad (SLF)En trámite, según nuestra baseSin SLF no hay licencia de alquiler, así que tus pagos siguen lo construido y no el calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaPor confirmarAún no tenemos los acabados de este apartamento. La memoria va como anexo al contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de SWOI Berawa · apartamento 1 dorm.?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de SWOI Berawa · apartamento 1 dorm.

  1. ReservaTu depósito retira el apartamento del mercado. El importe aún no está fijado.
  2. Fases de obraLos pagos siguen hitos de obra, con un calendario que pedimos para esta unidad.
  3. EntregaEl resto se paga cuando cambian de manos los documentos.

SWOI no nos ha mandado calendario de pagos. Lo pactaremos y lo dejaremos en tu PPJB tras la revisión legal.

Ubicación

Dónde está: Berawa · Canggu

Berawa tiene el beach club, colegios, oficinas y restaurantes a un paseo o un trayecto corto. Eso mantiene la liquidez alta y también trae ruido y mucho tráfico. Los anuncios de la zona facturan cerca de Rp 3,9 millones por noche y están reservados el 37,5 % del tiempo.

SWOI Berawa, 1 dormitorio: estancia abierta con mesa de comedor
Berawa · Badung · Canggu
  • Playa de Berawa≈ 700 m · 3 min
  • Beach clubs de Berawa≈ 800 m
  • Playa de Batu Bolong≈ 1,4 km · 5 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min

Un apartamento pequeño de un dormitorio tan cerca de la playa le va bien a quien viaja solo, a parejas y a teletrabajadores que vienen por meses. Habrá calles llenas y edificios nuevos subiendo cerca.

Berawa · Canggu · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 111hoteles
  • 95restaurantes
  • 59cafeterías
  • 22spas
  • 13bares
  • 13tiendas
  • 10gimnasios

Lo más cercano

  • Outpost Canggu Colivinghotel · 0 m
  • Bali Dreams Guesthousehotel · 46 m
  • Fucina Pizzeria Cucina Italianarestaurante · 52 m
  • Eden Hookah Clubbar · 73 m
  • The Roots Salad Barcafetería · 83 m
  • Foodcourtrestaurante · 84 m
  • Spice Journey, Indian restaurantrestaurante · 112 m
  • Sista Dumplingcafetería · 121 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre SWOI Berawa · apartamento 1 dorm.

¿Pago algo a Rise Real Bali por este apartamento?

No. SWOI paga nuestra comisión y a ti solo te cuesta el precio de lista. Nuestras comprobaciones van antes de tu depósito y no te cuestan nada. En este apartamento cubren el extracto del PBG, la situación del SLF, el calendario de obra, la zona en el RDTR y la sociedad de la promotora. Lo que quede sin resolver va en un informe escrito que recibes antes de firmar.

¿Puedo comprar el apartamento de un dormitorio de SWOI a distancia?

Sí. Hacemos la visita por Zoom, el notario firma con tu poder y recogemos las llaves por ti. La obra está en marcha, con final previsto para diciembre de 2026. Visitamos la obra en cada fase y te mandamos fotos, y el último pago espera a los documentos.

¿Cómo se calcula la rentabilidad de este apartamento?

Partimos de Rp 1,4 millones la noche, la tarifa de AirROI para Berawa ajustada a un apartamento de un dormitorio y 42 m². Escenarios de ocupación: 60, 70 y 80 %, con gestora. Restamos el 40 % de la facturación para gastos. Así, el escenario base da una rentabilidad neta del 9,1 % y unos 11 años para recuperar la inversión. Es nuestra estimación, no un ingreso prometido.

¿Se podrá alquilar por noches este apartamento tras la entrega?

No hasta que tenga licencia de alquiler turístico (NIB), y para eso antes hace falta el SLF. En nuestros registros la parcela figura como turística/mixta, una zona que encaja con estancias cortas. Un extracto del RDTR lo confirmará. Hasta que llegue la licencia, piensa en inquilinos por meses o de larga duración. Tu contrato debería decir quién solicita la licencia.

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