BERAWA
desde Rp 5.580 millones/ Plazo por confirmar
Ema Villas
Berawa · Complejo de villas
- 2–3 dormitorios
- 270–300 m²
- leasehold, plazo por confirmar
Ver detalles
BERAWA · ID RR-5134
Ema Villas: villa de dos dormitorios con piscina, 300 m², en Berawa, Canggu
Con 300 m² sobre una parcela de 126 m², la de dos dormitorios es la más amplia de las dos distribuciones de Ema Villas. Se vende por Rp 5.580 millones con piscina propia, muebles y electrodomésticos incluidos. La lista de la promotora fija la entrega en el cuarto trimestre de 2026. Se vende en leasehold, y el plazo lo cotejamos con el contrato del suelo antes de que te comprometas.
Unidad de Ema Villas · unidades publicadas: 2
- Leasehold, plazo por confirmar
- Entrega: 4.º trim. 2026
- Amueblada
- 9 villas
- 2dormitorios
- 300 m²superficie de la villa
- 126 m²parcela
- 2baños
- Leaseholdplazo del leasehold (por confirmar)
- 4.º trim. 2026entrega, según la lista de precios
Inmueble
Qué compras
Es la distribución más grande de Ema Villas: 300 m² construidos sobre una parcela de 126 m², una de las nueve villas del proyecto. Tienes un supermercado y cafeterías a dos minutos andando. La playa de Berawa queda a unos 1,5 km, y Finns o los colegios, a cinco minutos en moto.
La casa sube en tres niveles. En la planta baja, cocina con isla, salón y puertas a tu propia piscina; arriba, los dos dormitorios con dos baños. Balcones y patios dan luz y aire, algo que en un Berawa tan denso suele faltar. Muebles y electrodomésticos entran en el precio y la lista completa va en el contrato.
La compra es en leasehold. La lista de precios habla de 29 años más una prórroga de 25. Nuestra base dice 25, así que fijaremos el plazo antes de tu depósito. Esta villa cuesta Rp 5.580 millones y la lista apunta al último trimestre de 2026 para la entrega. La promotora aún nos debe el número de PBG, los datos de la sociedad vendedora y un calendario de pagos.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Ema Villas · villa 2 dorm.: bruta y neta
La promotora no publica rentabilidad para esta unidad. Abajo va nuestro modelo: pone una villa de dos dormitorios en Berawa a Rp 3,5 millones por noche reservada y descuenta gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.
Bruta 16,2 %≈ Rp 904 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 3,5 millones por noche
Neta 9,7 %≈ Rp 543 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,3 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 904 millones16,2 % del precio · Rp 3,5 millones por noche, ocupación del 70 %
- GestoraRp 163 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 90,4 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 109 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 543 millones9,7 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,3 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 60%prudente | Rp 775 millones | Rp 310 millones | Rp 465 millones | 8,3% | 12,0 años |
| 70%base | Rp 904 millones | Rp 362 millones | Rp 543 millones | 9,7% | 10,3 años |
| 80%optimista | Rp 1.030 millones | Rp 413 millones | Rp 620 millones | 11,1% | 9,0 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 3,5 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 3,9 millones el ingreso medio por anuncio en Berawa (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Berawa en todos los anuncios de AirROI es del 37,5 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Ema Villas · villa 3 dorm.: 10,1 % neto con un 70 % de ocupación; SWOI Berawa · apartamento 1 dorm.: 9,1 % neto con un 70 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La villa se compra con un leasehold cuya duración aún estamos fijando: la lista de la promotora da 29 + 25 años y nuestra base, 25. Tras la reserva firmarías un PPJB y, cuando la villa esté terminada, el leasehold ante notario. El PBG está en trámite. El certificado de habitabilidad y la licencia de alquiler llegan al terminar la obra: es el orden habitual en Bali.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | Por confirmarHay dos cifras: 29 años más 25 ya pactados en la lista de precios, 25 en la ficha de la base. Lo resolveremos con el contrato del suelo. Los años que quedan se cuentan desde la entrega, y la prórroga va en tu contrato. |
| Zonificación | Residencial, según nuestra baseSacamos el extracto del RDTR de esta parcela. La zona decide si la villa puede alquilarse por noches. |
| Licencia de obra (PBG) | En trámiteLa base marca la licencia como en trámite. Conseguimos el número y una copia antes de que pagues un depósito. |
| Promotora | Art Villas Bali; sociedad por confirmarMiramos la sociedad que figura en el contrato, sus documentos del suelo y las villas que ha entregado antes. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Al terminar la obraLa licencia de alquiler necesita antes el SLF, así que tus pagos siguen fases de obra y no fechas. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Tu contrato dice quién la solicita tras la entrega. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Llave en mano, amuebladaEsta distribución va con muebles y electrodomésticos. El inventario se anexa al contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Ema Villas · villa 2 dorm.?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Ema Villas · villa 2 dorm.
- ReservaReservas la villa de dos dormitorios a tu nombre. El importe del depósito aún no está fijado.
- Fases de obraEl dinero solo se mueve cuando hemos confirmado en obra la fase siguiente.
- EntregaEl último pago lo haces al recibir la villa y sus papeles.
Art Villas Bali no ha compartido calendario de pagos para esta distribución. Lo negociaremos y entrará en tu PPJB tras las comprobaciones.
Ubicación
Dónde está: Berawa · Canggu
La franja de Berawa te pone Finns, los colegios y una oferta densa de restaurantes a pocos minutos. La contrapartida es el tráfico lento y muchas villas buscando a los mismos huéspedes.
- Playa de Berawa≈ 1,5 km
- Supermercado y cafeterías1–2 min a pie
- Finns Beach Club≈ 5 min
- Batu Bolong≈ 10 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 45 min
Aquí una villa de dos dormitorios se alquila todo el año a parejas y familias pequeñas, y las estancias largas llenan los meses flojos. Habrá atascos en hora punta y más oferta cada temporada.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 122hoteles
- 69restaurantes
- 41cafeterías
- 13spas
- 10tiendas
- 6gimnasios
- 5lugares de interés
Lo más cercano
- Berawarestaurante · 0 m
- Nickmarttienda · 30 m
- Green Ginger Noodle Houserestaurante · 44 m
- Belladona Homestayhotel · 44 m
- Casa de comidarestaurante · 50 m
- Satu-satu coffee companycafetería · 82 m
- Pasta barcafetería · 129 m
- Apotekclínica · 137 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Ema Villas · villa 2 dorm.
¿Me cobra Rise Real Bali algo por esta villa?
No. Pagas el precio de la promotora y Art Villas Bali paga nuestra comisión. Primero va la revisión legal, y la pagamos nosotros. En esta villa de dos dormitorios leemos el contrato del suelo para fijar el plazo, pedimos el número de PBG y la sociedad vendedora y comprobamos la zona en el RDTR. Lo que quede sin resolver va en un informe escrito antes de que firmes.
¿Puedo comprar la villa de dos dormitorios de Ema Villas a distancia?
Sí. Tras un recorrido por Zoom firmas a distancia: con tu poder, el notario cierra los papeles. La obra está en marcha y la entrega, prevista para finales de 2026. Antes de cada pago, alguien de nuestro equipo comprueba la fase en obra y te manda fotos. En la entrega recibimos la villa en tu nombre, y el último pago va detrás de los documentos.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad de esta villa?
Partimos de Rp 3,5 millones la noche: datos de AirROI para Berawa, corregidos para una villa de dos dormitorios de este tamaño. Después metemos tres niveles de ocupación (60, 70 y 80 %) para una villa gestionada y quitamos a la facturación un 40 % de gastos. El escenario medio deja un 9,7 % neto al año. Es una estimación nuestra, no una garantía de ingresos.
¿En qué se diferencia la de dos dormitorios de la de tres en Ema Villas?
Es más grande: 300 m² frente a los 270 m² de la de tres dormitorios. El espacio extra se ha ido al salón, los patios y los balcones en lugar de a un tercer dormitorio. Además cuesta unos Rp 602 millones menos. Le va bien a una pareja o a una familia con un hijo que quieren más espacio por menos dinero.
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