BERAWA · ID RR-5134

Ema Villas: willa 2-sypialniowa z basenem, 300 m², w Berawa, Canggu

Przy 300 m² na działce 126 m² willa 2-sypialniowa jest przestronniejszym z dwóch układów Ema Villas. Sprzedaje się za Rp 5,58 mld z prywatnym basenem, meblami i sprzętem w cenie. Odbiór według arkusza dewelopera: IV kw. 2026. To leasehold, a okres sprawdzamy względem umowy dzierżawy gruntu, zanim się zobowiążesz.

Lokal w projekcie Ema Villas · lokale w katalogu: 2

  • Leasehold, okres do potwierdzenia
  • Odbiór w IV kw. 2026
  • Umeblowane
  • 9 willi
  • 2sypialnie
  • 300 m²powierzchnia willi
  • 126 m²działka
  • 2łazienki
  • Leaseholdokres leasehold (do potwierdzenia)
  • IV kw. 2026odbiór, według arkusza cen

Nieruchomość

Co kupujesz

To większy z układów Ema Villas: 300 m² zbudowane na działce 126 m², jedna z dziewięciu willi w projekcie. Do minimarketu i kawiarni dojdziesz pieszo w dwie minuty. Plaża Berawa jest ok. 1,5 km stąd, a Finns lub szkoły pięć minut skuterem.

Dom wspina się na trzy poziomy. Parter mieści kuchnię z wyspą, salon i drzwi na własny basen, a dwie sypialnie z dwiema łazienkami stoją nad nimi. Balkony i patio wnoszą światło i powietrze, których gęsto zabudowanemu Berawa zwykle brakuje. Meble i sprzęt są w cenie, a pełna lista trafia do umowy.

Własność to leasehold. Arkusz cen wspomina 29 lat plus przedłużenie o 25. Nasza baza podaje 25, więc ustalimy okres przed Twoją rezerwacją. Ta willa kosztuje Rp 5,58 mld, a arkusz celuje w ostatni kwartał 2026 dla odbioru. Wciąż brakuje od dewelopera: numeru PBG, danych spółki sprzedającej i planu płatności.

Deweloper: Art Villas Bali. Wszystkie projekty i warunki

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Ema Villas · willa 2BR: brutto i netto

Deweloper nie publikuje stopy zwrotu dla tego lokalu. Niżej nasz model. Wycenia willę 2-sypialniową w Berawa na Rp 3,5 mln za zarezerwowaną noc, a potem odejmuje zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie.

Brutto 16,2%≈ Rp 904 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 3,5 mln za noc Netto 9,7%≈ Rp 543 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 10,3 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 904 mln16,2% ceny · Rp 3,5 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 163 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 90,4 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 109 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 543 mln9,7% ceny · okres zwrotu ≈ 10,3 lat
Scenariusze obłożenia: Ema Villas · willa 2BR
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 775 mlnRp 310 mlnRp 465 mln8,3%12,0 lat
70%bazowyRp 904 mlnRp 362 mlnRp 543 mln9,7%10,3 lat
80%optymistycznyRp 1,03 mldRp 413 mlnRp 620 mln11,1%9,0 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper nie podaje w materiałach stopy zwrotu, więc model opiera się wyłącznie na danych rynkowych.
Cena za noc
Rp 3,5 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Berawa to Rp 3,9 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Berawa: średnio 37,5% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Ema Villas · willa 3BR: 10,1% netto przy obłożeniu 70%; SWOI Berawa · apartament 1BR: 9,1% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Willa stoi na leasehold, którego długość wciąż ustalamy: arkusz dewelopera podaje 29 + 25 lat, nasza baza 25. Podpisujesz PPJB po rezerwacji, a notarialny leasehold, gdy willa będzie gotowa. PBG jest w toku. Pozwolenie na użytkowanie i licencja przychodzą po ukończeniu, w zwykłej kolejności na Bali.

Prawo i pozwolenia: Ema Villas · willa 2BR
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leaseholdDo potwierdzeniaDwie liczby w zapisach: 29 lat plus gwarantowane 25 w arkuszu cen, 25 w zapisie bazy. Rozstrzygniemy to z umowy dzierżawy gruntu. Pozostałe lata liczą się od odbioru, a przedłużenie trafia do Twojej umowy.
Strefa (RDTR)Mieszkaniowa, według naszej bazyPobieramy wypis RDTR dla tej działki. Strefa decyduje, czy willa kwalifikuje się do najmu krótkoterminowego.
Pozwolenie na budowę (PBG)W tokuBaza oznacza pozwolenie jako w toku. Zdobywamy numer i kopię, zanim wpłacisz rezerwację.
DeweloperArt Villas Bali, spółka do potwierdzeniaPatrzymy na podmiot prawny w umowie, jego dokumenty gruntu i wille, które już oddał.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyLicencja na najem wymaga najpierw SLF, więc Twoje wpłaty śledzą etapy budowy zamiast dat.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po oddaniuAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem (NIB). Twoja umowa wskazuje, kto o nią wnioskuje po odbiorze.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, z meblamiMeble i sprzęt są w cenie tego układu. Spis dołącza do umowy.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Ema Villas · willa 2BR?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Ema Villas · willa 2BR

  1. RezerwacjaRezerwujesz willę 2-sypialniową na swoje nazwisko. Kwota rezerwacji nie jest jeszcze ustalona.
  2. Etapy budowyPieniądze idą tylko wtedy, gdy potwierdzimy kolejny etap na miejscu.
  3. OdbiórOstatnią wpłatę robisz, gdy odbierasz willę i jej dokumenty.

Art Villas Bali nie podzielił się jeszcze planem płatności dla tego układu. Wynegocjujemy go, a trafi on do Twojego PPJB po weryfikacji.

Położenie

Położenie: Berawa · Canggu

Pas Berawa daje Ci Finns, szkoły i gęstą scenę restauracyjną w kilka minut. Ceną jest wolny ruch i wiele willi ścigających się o tych samych gości.

Ema Villas: taras przy basenie z kącikiem wypoczynkowym
Canggu · Badung · Berawa
  • Plaża Berawa≈ 1,5 km
  • Minimarket i kawiarnie1–2 min pieszo
  • Finns Beach Club≈ 5 min
  • Batu Bolong≈ 10 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 45 min

Willa 2-sypialniowa wynajmuje się tu parom i małym rodzinom przez cały rok, z długimi pobytami wypełniającymi ciche miesiące. Spodziewaj się korków w godzinach szczytu i coraz większej podaży co sezon.

Berawa · Canggu · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 122hotele
  • 69restauracje
  • 41kawiarnie
  • 13spa
  • 10sklepy
  • 6siłownie
  • 5atrakcje

Najbliższe miejsca

  • Berawarestauracja · 0 m
  • Nickmartsklep · 30 m
  • Green Ginger Noodle Houserestauracja · 44 m
  • Belladona Homestayhotel · 44 m
  • Casa de comidarestauracja · 50 m
  • Satu-satu coffee companykawiarnia · 82 m
  • Pasta barkawiarnia · 129 m
  • Apotekprzychodnia · 137 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Ema Villas · willa 2BR

Czy Rise Real Bali pobiera opłatę za tę willę?

Nie. Płacisz cenę dewelopera, a Art Villas Bali pokrywa naszą prowizję. Due diligence idzie najpierw, i płacimy za nie sami. Dla tej willi 2-sypialniowej czytamy umowę dzierżawy gruntu, by ustalić okres, prosimy o numer PBG i spółkę sprzedającą oraz sprawdzamy strefę RDTR. Co pozostanie nierozstrzygnięte, trafia do pisemnego raportu przed podpisaniem.

Czy mogę kupić willę 2-sypialniową Ema Villas zdalnie?

Tak. Po oprowadzeniu na Zoomie podpisujesz zdalnie: Twoje pełnomocnictwo pozwala notariuszowi zamknąć dokumenty. Budowa trwa, z ukończeniem planowanym na koniec 2026. Przed każdą ratą ktoś z naszego zespołu sprawdza etap na miejscu i wysyła Ci zdjęcia. Przy odbiorze przyjmujemy willę w Twoim imieniu, a ostatnia wpłata idzie po dokumentach.

Skąd wzięliście liczby stopy zwrotu dla tej willi?

Naszym punktem wyjścia jest Rp 3,5 mln za noc: dane AirROI dla Berawa, skorygowane pod willę 2-sypialniową tej wielkości. Wstawiamy potem trzy poziomy obłożenia (60%, 70%, 80%) dla willi z zarządzaniem i odejmujemy 40% przychodu na koszty. Scenariusz środkowy daje netto 9,7% rocznie. To nasza ocena, nie gwarancja dochodu.

Czym różni się willa 2-sypialniowa od 3-sypialniowej w Ema Villas?

Jest większa: 300 m² wobec 270 m² dla willi 3-sypialniowej. Dodatkowa przestrzeń poszła w salon, patio i balkony zamiast trzeciej sypialni. Kosztuje też ok. Rp 602 mln mniej. Pasuje parze albo rodzinie z jednym dzieckiem, która chce więcej miejsca za mniej pieniędzy.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →