BERAWA · ID RR-5141

Ema Villas: willa 3-sypialniowa z basenem, 270 m², w Berawa, Canggu

Na działce 125 m² ten układ mieści prywatny basen, trzy sypialnie i trzy łazienki na 270 m². Cena to Rp 6,18 mld, z meblami i sprzętem w cenie. Art Villas Bali planuje odbiór na koniec 2026. Willa jest na leasehold, a okres zestawiamy z dokumentami dewelopera.

Lokal w projekcie Ema Villas · lokale w katalogu: 2

  • Leasehold, okres do potwierdzenia
  • Odbiór w IV kw. 2026
  • Umeblowane
  • 9 willi
  • 3sypialnie
  • 270 m²powierzchnia willi
  • 125 m²działka
  • 3łazienki
  • Leaseholdokres leasehold (do potwierdzenia)
  • IV kw. 2026odbiór, według arkusza cen

Nieruchomość

Co kupujesz

Willa 3-sypialniowa w Ema Villas ma 270 m² powierzchni na działce 125 m². Projekt jest mały, tylko dziewięć willi, a okna patrzą na zieleń i pola. Plaża Berawa jest ok. 1,5 km stąd. Minimarket i kilka kawiarni to krótki spacer.

Na dole: kuchnia z wyspą, salon, taras przy basenie. Na górze trzy sypialnie i trzy łazienki, a do tego osobne WC dla gości. W Berawa trzecia sypialnia otwiera willę na rodziny i grupy znajomych rezerwujące tydzień lub dłużej. Nie płacisz dodatkowo za meble ani sprzęt.

To leasehold. Arkusz cen mówi o 29 latach z przedłużeniem o 25, a nasza baza o 25. Ustalimy to przed rezerwacją. Willa jest wyceniona na Rp 6,18 mld, z ukończeniem wyznaczonym na IV kw. 2026. Poprosiliśmy dewelopera o numer PBG, spółkę sprzedającą i plan płatności.

Deweloper: Art Villas Bali. Wszystkie projekty i warunki

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Ema Villas · willa 3BR: brutto i netto

Art Villas Bali nie publikuje stopy zwrotu dla tej willi. Nasz model zaczyna od Rp 4,1 mln za noc dla willi 3-sypialniowej w Berawa i odejmuje z przychodu zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie.

Brutto 16,8%≈ Rp 1,04 mld rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 4,1 mln za noc Netto 10,1%≈ Rp 624 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 9,9 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 1,04 mld16,8% ceny · Rp 4,1 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 187 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 104 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 125 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 624 mln10,1% ceny · okres zwrotu ≈ 9,9 lat
Scenariusze obłożenia: Ema Villas · willa 3BR
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 892 mlnRp 357 mlnRp 535 mln8,7%11,5 lat
70%bazowyRp 1,04 mldRp 416 mlnRp 624 mln10,1%9,9 lat
80%optymistycznyRp 1,19 mldRp 475 mlnRp 713 mln11,5%8,7 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Art Villas Bali nie publikuje stopy zwrotu dla tej willi. Nasz model zaczyna od Rp 4,1 mln za noc dla willi 3-sypialniowej w Berawa i odejmuje z przychodu zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie.
Cena za noc
Rp 4,1 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Berawa to Rp 3,9 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Berawa: średnio 37,5% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Ema Villas · willa 2BR: 9,7% netto przy obłożeniu 70%; SWOI Berawa · apartament 1BR: 9,1% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Twoje prawo tutaj to leasehold, a okres wymaga jeszcze jednego sprawdzenia: 29 + 25 lat według dewelopera, 25 według naszych zapisów. Po rezerwacji podpisujesz PPJB, a potem notarialny leasehold, gdy prace budowlane się skończą. Wniosek o PBG jest w toku. Pozwolenie na użytkowanie i licencja na najem: po ukończeniu, nie wcześniej.

Prawo i pozwolenia: Ema Villas · willa 3BR
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leaseholdDo potwierdzeniaDeweloper podaje 29 lat z gwarantowanym przedłużeniem o 25. Wpis projektu w naszej bazie ma 25. Zestawimy oba z umową dzierżawy gruntu, policzymy, co zostaje od odbioru, i zapiszemy przedłużenie na piśmie.
Strefa (RDTR)Mieszkaniowa, według naszej bazyWypis RDTR dla tych współrzędnych mówi nam, czy licencja na najem krótkoterminowy jest tu możliwa.
Pozwolenie na budowę (PBG)W tokuWedług bazy deweloper złożył wniosek. Kopia i numer trafiają do Ciebie przed rezerwacją.
DeweloperArt Villas Bali, spółka do potwierdzeniaNasze sprawdzenia obejmują spółkę wykonawczą, dokumenty gruntu i ukończone projekty dewelopera.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyBez SLF willa nie dostanie licencji na najem. Dlatego raty podążają za zweryfikowanym postępem.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po oddaniuAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem (NIB). Ustalamy w umowie, która strona zajmie się wnioskiem.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, z meblamiWilla 3-sypialniowa przychodzi w pełni umeblowana według arkusza. Szczegółowa lista jest w załączniku umowy.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Ema Villas · willa 3BR?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Ema Villas · willa 3BR

  1. RezerwacjaRezerwacja zabezpiecza dla Ciebie willę 3-sypialniową. Kwota nie jest jeszcze ustalona.
  2. Etapy budowyWpłaty odpowiadają kamieniom milowym, które nasz zespół zatwierdza na miejscu.
  3. OdbiórReszta idzie, gdy odbierasz klucze i dokumenty.

Opublikowanego harmonogramu jeszcze nie ma. Ustalimy go z deweloperem i zapiszemy w PPJB po due diligence.

Położenie

Położenie: Berawa · Canggu

Stąd Finns, kawiarnie i szkoły międzynarodowe są kilka minut dalej, a popyt na domy rodzinne pozostaje mocny. Wąskie drogi zapychają się w godzinach szczytu, a wielu właścicieli konkuruje o te same rezerwacje.

Ema Villas: salon przy basenie pod bambusowym dachem
Canggu · Badung · Berawa
  • Plaża Berawa≈ 1,5 km
  • Minimarket i kawiarnie1–2 min pieszo
  • Finns Beach Club≈ 5 min
  • Batu Bolong≈ 10 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 45 min

Wille 3-sypialniowe w Berawa przyciągają rodziny z dziećmi w okolicznych szkołach, więc rezerwacje trzymają się nawet poza sezonem. Minus: powolny wyjazd z okolicy i rosnąca liczba konkurentów.

Berawa · Canggu · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 122hotele
  • 69restauracje
  • 41kawiarnie
  • 13spa
  • 10sklepy
  • 6siłownie
  • 5atrakcje

Najbliższe miejsca

  • Berawarestauracja · 0 m
  • Nickmartsklep · 30 m
  • Green Ginger Noodle Houserestauracja · 44 m
  • Belladona Homestayhotel · 44 m
  • Casa de comidarestauracja · 50 m
  • Satu-satu coffee companykawiarnia · 82 m
  • Pasta barkawiarnia · 129 m
  • Apotekprzychodnia · 137 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Ema Villas · willa 3BR

Ile Rise Real Bali bierze za willę 3-sypialniową Ema Villas?

Zero. Cena jest ceną dewelopera, a deweloper płaci nam. Sprawdzenia przed rezerwacją prowadzimy na nasz koszt. Dla tej willi porównujemy okres leasehold z umową dzierżawy gruntu, prosimy o numer PBG i nazwę spółki sprzedającej oraz potwierdzamy strefę RDTR. Otwarte punkty trafiają do pisemnego raportu, który dostajesz przed podpisaniem.

Czy mogę kupić tę willę 3-sypialniową z zagranicy?

Tak. Rozmowa na Zoomie pokazuje Ci willę i teren. Podpisujesz u notariusza przez pełnomocnictwo, a nasi ludzie odbierają ją za Ciebie. Prace trwają, z odbiorem wyznaczonym na koniec 2026. Przed każdą ratą sprawdzamy etap i wysyłamy Ci raport ze zdjęciami. Ostatnia wpłata idzie w zamian za dokumenty.

Skąd bierze się ocena stopy zwrotu dla tej willi?

Rp 4,1 mln za noc to stawka AirROI dla Berawa, skorygowana pod willę 3-sypialniową. Nasze warianty to obłożenie 60%, 70% i 80% pod zarządzaniem, minus 40% przychodu na koszty. W wariancie środkowym netto zostaje 10,1% rocznie. Czytaj to jako naszą ocenę, nie gwarantowany zwrot.

Dlaczego willa 3-sypialniowa jest mniejsza niż 2-sypialniowa?

To układ dewelopera: 270 m² tutaj wobec 300 m² w willi 2-sypialniowej. Przestrzeń poszła w trzecią sypialnię i łazienkę, więc salon i patio są skromniejsze. Dla najmu krótkoterminowego ten kompromis działa na Twoją korzyść, bo trzy sypialnie sprzedają się rodzinom i grupom. Zapytaj nas, a wyślemy plany obu.

Czy willa 3-sypialniowa jest wciąż dostępna?

Jeszcze nie mamy pewności. Arkusz cen dewelopera pokazuje wszystkie cztery wille 3-sypialniowe jako zajęte, podczas gdy nasza baza ofert wciąż wymienia ten układ na sprzedaż. Przed rezerwacją zdobywamy pisemne potwierdzenie od Art Villas Bali, że willa jest wolna. Jeśli żadna nie jest, pokażemy Ci willę 2-sypialniową albo podobne domy w Berawa.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →