BERAWA
à partir de Rp 5,58 Md/ Durée à confirmer
Ema Villas
Berawa · Complexe de villas
- 2–3 chambres
- 270–300 m²
- leasehold, durée à confirmer
Voir le détail
BERAWA · ID RR-5134
Ema Villas : villa 2 chambres avec piscine, 300 m², à Berawa (Canggu)
Avec 300 m² de surface sur une parcelle de 126 m², la 2 chambres est le plus spacieux des deux types de villas d'Ema Villas. Elle se vend Rp 5,58 Md, avec piscine privée, mobilier et électroménager inclus. Livraison selon la fiche du promoteur : T4 2026. C'est un leasehold (bail de longue durée) ; nous vérifions sa durée dans le bail du terrain avant votre engagement.
Lot dans Ema Villas · lots publiés : 2
- Leasehold, durée à confirmer
- Livraison : T4 2026
- Meublée
- 9 villas
- 2chambres
- 300 m²taille de la villa
- 126 m²parcelle
- 2salles de bain
- Leaseholddurée du leasehold (à confirmer)
- T4 2026livraison, selon la grille tarifaire
Bien
Ce que vous obtenez
C'est le plus grand des deux types d'Ema Villas : 300 m² construits sur une parcelle de 126 m², l'une des neuf villas du projet. Une supérette et des cafés sont à deux minutes à pied. La plage de Berawa est à environ 1,5 km, et Finns ou les écoles à cinq minutes en scooter.
La maison s'étage sur trois niveaux. Le rez-de-chaussée réunit une cuisine avec îlot, un séjour et des portes ouvrant sur votre piscine ; les deux chambres, avec deux salles de bains, sont à l'étage. Balcons et cours intérieures apportent lumière et air, ce qui manque souvent à Berawa, très dense. Le mobilier et l'électroménager sont compris dans le prix, et la liste complète est jointe au contrat.
Le régime est un leasehold (bail de longue durée). La grille de prix mentionne 29 ans plus une prolongation de 25 ans. Notre base indique 25 ans : nous fixerons donc la durée avant votre acompte. Cette villa coûte Rp 5,58 Md, et la grille vise le dernier trimestre 2026 pour la livraison. Nous attendons encore du promoteur le numéro du PBG, les coordonnées de la société venderesse et un plan de paiement.
Les chiffres de ce bien
Ema Villas · Villa 2 chambres : rendement brut et net
Le promoteur ne publie pas de rendement pour ce lot. Voici notre simulation : elle valorise une 2 chambres de Berawa à Rp 3,5 M par nuit réservée, puis déduit la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien.
Brut 16,2 %≈ Rp 904 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 3,5 M la nuit
Net 9,7 %≈ Rp 543 M par an · amorti en ≈ 10,3 ans
- Revenus locatifs brutsRp 904 M16,2 % du prix · tarif Rp 3,5 M, occupation 70 %
- Société de gestionRp 163 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
- ImpôtsRp 90,4 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
- Usure et entretienRp 109 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
- Net pour vousRp 543 M9,7 % du prix · amorti en ≈ 10,3 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 40 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 60 %prudent | Rp 775 M | Rp 310 M | Rp 465 M | 8,3 % | 12,0 ans |
| 70 %base | Rp 904 M | Rp 362 M | Rp 543 M | 9,7 % | 10,3 ans |
| 80 %optimiste | Rp 1,03 Md | Rp 413 M | Rp 620 M | 11,1 % | 9,0 ans |
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
- Tarif par nuit
- Rp 3,5 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 3,9 M le revenu moyen par annonce à Berawa (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- la moyenne à Berawa sur toutes les annonces AirROI est de 37,5 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
- Charges
- 40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
- Annonces comparables
- Ema Villas · Villa 3 chambres : 10,1 % net avec 70 % d’occupation; SWOI Berawa · appartement 1 chambre : 9,1 % net avec 70 % d’occupation.
- Rapports et données
- AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
La villa est vendue en leasehold (bail de longue durée), dont nous fixons encore la durée : la fiche du promoteur indique 29 + 25 ans, notre base 25 ans. Vous signeriez un compromis de vente (PPJB) après la réservation, puis le bail notarié une fois la villa achevée. Le permis de construire (PBG) est en cours. Le certificat de conformité (SLF) et la licence de location suivent l'achèvement, selon l'ordre habituel à Bali.
| Forme de propriété | LeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | À confirmerDeux chiffres au dossier : 29 ans plus 25 ans garantis sur la grille de prix, 25 ans dans la fiche de la base. Nous trancherons d'après le bail du terrain. Les années restantes comptent à partir de la remise des clés, et la prolongation est inscrite dans votre contrat. |
| Zonage | Résidentiel, selon notre base de donnéesNous demandons l'extrait du RDTR pour cette parcelle. La zone détermine si la villa peut être louée à la nuit. |
| Permis de construire (PBG) | En coursLa base indique que le permis est en cours d'instruction. Nous obtenons le numéro et une copie avant que vous ne versiez un acompte. |
| Promoteur | Art Villas Bali, société à confirmerNous examinons l'entité juridique signataire du contrat, ses documents fonciers et les villas qu'elle a déjà livrées. |
| Certificat de conformité (SLF) | Après les travauxLa licence de location suppose d'abord le SLF : vos versements suivent donc les étapes du chantier plutôt que des dates. |
| Licence de location courte durée (NIB) | Après l'achèvementAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Votre contrat désigne qui en fait la demande après la remise des clés. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | Clés en main, meubléMobilier et électroménager sont fournis avec ce type de villa. L'inventaire est joint au contrat. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Ema Villas · Villa 2 chambres ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
Ema Villas · Villa 2 chambres : échéancier de paiement
- RéservationVous réservez la 2 chambres à votre nom. Le montant de l'acompte n'est pas encore fixé.
- Étapes du chantierLes versements n'interviennent qu'après notre confirmation de l'étape suivante sur place.
- LivraisonVous réglez le dernier paiement à la réception de la villa et de ses documents.
Art Villas Bali ne nous a transmis aucun plan de paiement pour ce type de villa. Nous en négocierons un, qui sera inscrit dans votre PPJB après les vérifications.
Localisation
Emplacement : Berawa · Canggu
Le secteur de Berawa met à quelques minutes Finns, les écoles et une offre de restaurants très dense. En contrepartie : une circulation lente et beaucoup de villas qui se disputent la même clientèle.
- Plage de Berawa≈ 1,5 km
- Supérette et cafés1–2 min à pied
- Finns Beach Club≈ 5 min
- Batu Bolong≈ 10 min
- Aéroport Ngurah Rai≈ 45 min
Ici, une 2 chambres se loue toute l'année à des couples et à de petites familles, et les longs séjours remplissent les mois calmes. Comptez avec des embouteillages aux heures de pointe et une offre qui augmente chaque saison.
À proximité
Les environs
Dans un rayon de 1 km autour du bien
- 122hôtels
- 69restaurants
- 41cafés
- 13spas
- 10boutiques
- 6salles de sport
- 5lieux d'intérêt
Les lieux les plus proches
- Berawarestaurant · 0 m
- Nickmartboutique · 30 m
- Green Ginger Noodle Houserestaurant · 44 m
- Belladona Homestayhotel · 44 m
- Casa de comidarestaurant · 50 m
- Satu-satu coffee companycafé · 82 m
- Pasta barcafé · 129 m
- Apotekclinique · 137 m
Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.
Réponses directes
Questions sur Ema Villas · Villa 2 chambres
Rise Real Bali me facture-t-elle des honoraires pour cette villa ?
Non. Vous payez le prix du promoteur, et Art Villas Bali règle notre commission. Les vérifications préalables (due diligence) passent en premier, et c'est nous qui les finançons. Pour cette villa 2 chambres, nous lisons le bail du terrain pour fixer la durée, nous demandons le numéro du PBG et la société venderesse, et nous contrôlons la zone dans le RDTR. Ce qui reste en suspens figure dans un rapport écrit avant votre signature.
Puis-je acheter la villa deux chambres d'Ema Villas à distance ?
C'est possible. Après une visite sur Zoom, vous signez à distance : votre procuration permet au notaire de conclure les formalités. Le chantier est en cours, avec un achèvement prévu fin 2026. Avant chaque versement, un membre de notre équipe contrôle l'étape sur place et vous envoie des photos. À la livraison, nous réceptionnons la villa en votre nom, et le dernier paiement suit la remise des documents.
Comment avez-vous établi les chiffres de rendement de cette villa ?
Nous partons de Rp 3,5 M la nuit : les données AirROI pour Berawa, corrigées pour une 2 chambres de cette taille. Nous appliquons ensuite trois niveaux d'occupation (60 %, 70 %, 80 %) pour une villa en gestion et déduisons 40 % des revenus au titre des charges. Le scénario central dégage 9,7 % net par an. C'est notre estimation, pas une garantie de revenu.
En quoi la 2 chambres diffère-t-elle de la 3 chambres à Ema Villas ?
Elle est plus grande : 300 m² contre 270 m² pour la 3 chambres. La surface en plus a été consacrée au séjour, aux cours intérieures et aux balcons, plutôt qu'à une troisième chambre. Elle coûte aussi environ Rp 602 M de moins. Elle convient à un couple ou à une famille avec un enfant, qui veulent plus d'espace pour moins cher.
Biens
Biens similaires
BERAWA
Rp 6,18 Md/ Durée à confirmer
Ema Villas · Villa 3 chambres
Berawa · Villa 3 chambres
- 3 chambres
- 270 m²
- leasehold, durée à confirmer
Voir le détail
BERAWA
à partir de Rp 2,39 Md/ 30 + 30 ans
SWOI Berawa
Berawa · Appartements et villas
- 1–2 chambres
- 42–142 m²
- leasehold 30+30
Voir le détail