CANGGU
Rp 5,66 Md/ 24 + 25 ans
Akami Villas · villa 4 chambres
Canggu · Villa 4 chambres
- 4 chambres
- 140 m²
- leasehold 24+25
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CANGGU · ID RR-5572
Akami Villas : villa de cinq chambres, 240 m², sur une parcelle de 900 m² à Buduk
La maison de cinq chambres de 240 m² (≈ 2 585 pi²) est la plus grande des deux chez Akami Villas, sur une parcelle de 900 m² avec une piscine et assez d'espace pour un grand jardin. Elle coûte Rp 12,12 Md, sur une parcelle en zone résidentielle (R), avec un bail de 23 ans 11 mois prolongeable de 25 ans.
Lot dans Akami Villas · lots publiés : 2
- Leasehold 24 + 25 ans
- Construction achevée
- Piscine privée
- 5chambres
- 5salles de bain
- 240 m²surface de la villa
- 900 m²parcelle
- Leasehold24 + 25 ans
Bien
Ce que vous obtenez
La villa de cinq chambres est la plus grande des deux maisons du projet : 240 m² sur un terrain de 900 m². De telles parcelles sont rares à Canggu, où les villas occupent généralement 200–400 m².
Cinq chambres conviennent à une grande famille ou à une entreprise qui loue la maison à des groupes. Les photos montrent des toits sur charpente en bois et des baies vitrées du sol au plafond : chaque chambre reçoit ainsi la lumière du jour et donne sur le jardin.
Notre modèle part de Rp 5,8 M la nuit, le niveau des villas de trois chambres et plus à Canggu, et nous retenons le bas de la fourchette du secteur, voire un niveau inférieur, pour cinq chambres. Le taux d'occupation central est de 64 %, contre 54 % en prudent et 74 % en optimiste. Les charges d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. Le scénario central laisse environ Rp 1,13 Md par an, soit 9,3 % du prix.
Les chiffres de ce bien
Akami Villas · villa 5 chambres : rendement brut et net
Le promoteur ne publie pas de rendement pour cette villa. Voici notre modèle : Rp 5,8 M la nuit, puis déduction des charges d'exploitation du chiffre d'affaires.
Brut 11,1 %≈ Rp 1,34 Md par an avec 64 % d'occupation et Rp 5,8 M la nuit
Net 9,3 %≈ Rp 1,13 Md par an · amorti en ≈ 10,7 ans
- Revenus locatifs brutsRp 1,34 Md11,1 % du prix · tarif Rp 5,8 M, occupation 64 %
- Frais d'exploitationRp 215 M16 % du chiffre d'affaires · gestion, impôts, usure et entretien
- Net pour vousRp 1,13 Md9,3 % du prix · amorti en ≈ 10,7 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 16 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 54 %prudent | Rp 1,13 Md | Rp 181 M | Rp 952 M | 7,9 % | 12,7 ans |
| 64 %central | Rp 1,34 Md | Rp 215 M | Rp 1,13 Md | 9,3 % | 10,7 ans |
| 74 %optimiste | Rp 1,55 Md | Rp 249 M | Rp 1,31 Md | 10,8 % | 9,3 ans |
Nous retenons 64 % d'occupation avec un gestionnaire professionnel. Le scénario prudent est de 54 %, l'optimiste de 74 %.
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
- Tarif par nuit
- Rp 5,8 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 54 %, central à 64 % et optimiste à 74 %.
- Charges
- 16 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
- Annonces comparables
- BASE Canggu · Villa 1 chambre, 50 m² : 10,0 % net avec 54 % d’occupation; BASE Canggu · Villa 1 chambre, 40 m² : 10,0 % net avec 53 % d’occupation; White Palm · villa 2 chambres : 10,0 % net avec 69 % d’occupation.
- Rapports et données
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
La villa de cinq chambres est proposée en leasehold (bail de longue durée) : 23 ans 11 mois sur le terrain, plus une prolongation de 25 ans décrite comme garantie. Vous réservez avec un acompte remboursable, signez devant un notaire et versez le solde à la remise des clés. Le PBG et le SLF sont en cours, et nous demandons les deux par écrit avant tout paiement.
| Forme de propriété | LeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | 24 + 25 ansLa durée initiale de 23 ans 11 mois comprend une prolongation de 25 ans. Les années restantes sont comptées à la remise des clés, et la prolongation est inscrite par écrit dans le contrat. |
| Zonage | Zone résidentielle (R), selon le promoteurLa location à la nuit sur une parcelle résidentielle nécessite une vérification distincte. Nous la comparons au RDTR avant l'acompte. |
| Permis de construire (PBG) | En coursAvant une réservation, nous réunissons le numéro du permis et une copie de l'autorisation. |
| Promoteur | OCTO Bali GroupNous examinons l'entité qui porte le projet et ses réalisations achevées. |
| Certificat de conformité (SLF) | En coursLa licence de location dépend du SLF : son statut figure donc dans notre rapport avant que vous ne vous engagiez. |
| Licence de location courte durée (NIB) | À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | Contenu à confirmerLa liste du mobilier et de l'électroménager est jointe au contrat en annexe. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Akami Villas · villa 5 chambres ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
Akami Villas · villa 5 chambres : échéancier de paiement
- RéservationUn acompte remboursable de Rp 177 M réserve la maison.
- SignatureLe notaire signe le contrat après nos vérifications.
- Remise des clésVous versez le solde chez le notaire contre remise des clés.
La villa de cinq chambres suit le même échéancier court que sa voisine. Nous le confirmons dans le PPJB après nos vérifications.
Localisation
Emplacement : Buduk · Canggu
Buduk se trouve à l'extrémité nord calme de Canggu, parmi les rizières et les villas. Pour une villa de cinq chambres, cet espace est appréciable, mais il faut un véhicule pour rejoindre les plages.
- Echo Beach≈ 4,8 km à vol d'oiseau
- Temple de Tanah Lot≈ 7,5 km à vol d'oiseau
- Centre de Seminyak≈ 8,5 km à vol d'oiseau
- Aéroport Ngurah Rai≈ 15 km à vol d'oiseau
Les grandes parcelles et le calme expliquent l'intérêt du secteur. En contrepartie, les restaurants et la côte sont plus éloignés.
Réponses directes
Questions sur Akami Villas · villa 5 chambres
Dois-je payer des frais à Rise Real Bali pour la villa Akami 5 chambres ?
Non. Rp 12,12 Md est le prix du promoteur, qui règle notre commission. Nous finançons les vérifications qui précèdent l'acompte sur cette maison : le bail et sa clause de prolongation, la zone résidentielle confrontée au RDTR, l'entité du promoteur, ainsi que le numéro du PBG et une copie de l'autorisation.
Puis-je acheter la villa de cinq chambres sans me rendre à Bali ?
Oui. Nous vous faisons visiter la maison sur Zoom, et un notaire signe pour vous avec une procuration. Nous réceptionnons les clés en votre nom. La maison est achevée, avec une remise prévue en octobre 2026. Vous versez d'abord l'acompte remboursable de Rp 177 M, puis le notaire reçoit le solde.
Comment calculez-vous les revenus d'une villa de cinq chambres ?
Nous partons de Rp 5,8 M la nuit, d'après des villas comparables à Canggu, et nous maintenons ce tarif en bas de la fourchette, car cinq chambres se louent plus rarement. Le taux d'occupation central est de 64 %. Les charges d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. Le résultat est notre estimation, pas une promesse.
La parcelle de 900 m² est-elle un argument de vente ?
Oui. La plupart des villas de Canggu occupent 200–400 m² : cette parcelle laisse donc de la place pour une grande terrasse de piscine, une pelouse et un parking. Le terrain est lui aussi compris dans le leasehold : les conditions de prolongation comptent donc pour sa valeur. Nous les inscrivons au contrat et vérifions le zonage résidentiel avant votre réservation.
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