CANGGU
Rp 12,12 Md/ 24 + 25 ans
Akami Villas · villa 5 chambres
Canggu · Villa 5 chambres
- 5 chambres
- 240 m²
- leasehold 24+25
Voir le détail
CANGGU · ID RR-5571
Akami Villas : villa de quatre chambres, 140 m², à Buduk
Pour Rp 5,66 Md, vous obtenez une villa de 140 m² (≈ 1 505 pi²) avec quatre chambres, une piscine et un jardin sur une parcelle de 420 m² à Buduk. La zone est résidentielle (R), le bail court sur 23 ans 11 mois plus 25 ans, et la maison est déjà achevée.
Lot dans Akami Villas · lots publiés : 2
- Leasehold 24 + 25 ans
- Construction achevée
- Piscine privée
- 4chambres
- 4salles de bain
- 140 m²surface de la villa
- 420 m²parcelle
- Leasehold24 + 25 ans
Bien
Ce que vous obtenez
C'est la plus petite des deux maisons du projet : 140 m² habitables sur une parcelle de 420 m², avec assez d'espace pour une piscine et un jardin sans réduire la terrasse.
Les chambres ouvrent sur la piscine par des baies vitrées coulissantes, et une charpente en bois supporte le toit. Cette configuration convient à une famille ou à un groupe d'amis en location longue durée.
Voici notre modèle. Nous estimons le tarif à Rp 3,9 M la nuit pour une villa de quatre chambres à Canggu. Des villas comparables de trois chambres affichent des tarifs supérieurs : le prix de cette maison sert donc de référence pour fixer celui de la nuit. Nous retenons 45 % d'occupation dans le scénario central, 35 % en prudent et 55 % en optimiste, puis 16 % du chiffre d'affaires pour les charges d'exploitation. Il reste environ Rp 537 M par an, soit 9,5 % du prix.
Les chiffres de ce bien
Akami Villas · villa 4 chambres : rendement brut et net
Le promoteur ne publie pas de rendement pour cette villa. Voici notre modèle : un tarif de Rp 3,9 M la nuit, avec les charges déduites du chiffre d'affaires.
Brut 11,3 %≈ Rp 640 M par an avec 45 % d'occupation et Rp 3,9 M la nuit
Net 9,5 %≈ Rp 537 M par an · amorti en ≈ 10,5 ans
- Revenus locatifs brutsRp 640 M11,3 % du prix · tarif Rp 3,9 M, occupation 45 %
- Frais d'exploitationRp 102 M16 % du chiffre d'affaires · gestion, impôts, usure et entretien
- Net pour vousRp 537 M9,5 % du prix · amorti en ≈ 10,5 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 16 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 35 %prudent | Rp 497 M | Rp 79,6 M | Rp 418 M | 7,4 % | 13,6 ans |
| 45 %central | Rp 640 M | Rp 102 M | Rp 537 M | 9,5 % | 10,5 ans |
| 55 %optimiste | Rp 782 M | Rp 125 M | Rp 657 M | 11,6 % | 8,6 ans |
Le scénario central retient 45 % d'occupation avec un gestionnaire professionnel, contre 35 % en prudent et 55 % en optimiste.
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
- Tarif par nuit
- Rp 3,9 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 35 %, central à 45 % et optimiste à 55 %.
- Charges
- 16 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
- Annonces comparables
- BASE Canggu · Villa 1 chambre, 50 m² : 10,0 % net avec 54 % d’occupation; BASE Canggu · Villa 1 chambre, 40 m² : 10,0 % net avec 53 % d’occupation; White Palm · villa 2 chambres : 10,0 % net avec 69 % d’occupation.
- Rapports et données
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
La villa de quatre chambres est proposée en leasehold (bail de longue durée) : 23 ans 11 mois sur le terrain, avec une prolongation de 25 ans présentée comme garantie par le promoteur. Un notaire enregistre l'opération, et le solde est exigible lors de la remise des clés. Le PBG et le SLF sont en cours. Nous demandons les deux avant l'acompte, car le SLF permet d'obtenir une licence de location.
| Forme de propriété | LeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | 24 + 25 ansLa prolongation de 25 ans s'ajoute aux 23 ans 11 mois. Nous comptons les années restantes à partir de la remise des clés et fixons les conditions de prolongation dans votre contrat. |
| Zonage | Zone résidentielle (R), selon le promoteurLe zonage résidentiel n'autorise pas automatiquement la location à la nuit. Un extrait RDTR permet de le vérifier avant votre réservation. |
| Permis de construire (PBG) | En coursNous ajoutons le numéro du permis et un extrait à notre liste de demandes avant l'acompte. |
| Promoteur | OCTO Bali GroupNotre examen porte sur l'entité juridique et les villas qu'elle a achevées ailleurs. |
| Certificat de conformité (SLF) | En coursSans SLF, pas de licence de location. Nous confirmons son statut par écrit avec le promoteur avant votre paiement. |
| Licence de location courte durée (NIB) | À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | Contenu à confirmerLe mobilier et l'électroménager sont listés dans une annexe du contrat. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Akami Villas · villa 4 chambres ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
Akami Villas · villa 4 chambres : échéancier de paiement
- RéservationUn acompte remboursable de Rp 177 M retire la villa du marché.
- SignatureLe contrat est transmis au notaire après notre vérification des documents.
- Remise des clésLe solde est versé chez le notaire, avec remise des clés.
Le promoteur ne demande pas de paiements par étapes pour une maison achevée. Nous inscrivons cet ordre dans le PPJB une fois les vérifications préalables (due diligence) terminées.
Localisation
Emplacement : Buduk · Canggu
Buduk est un village à la limite de Canggu, avec des rizières, des villas et des routes dégagées. Pour une villa de quatre chambres, le calme est un atout, mais il faut prendre la voiture pour rejoindre la plage.
- Echo Beach≈ 4,8 km à vol d'oiseau
- Temple de Tanah Lot≈ 7,5 km à vol d'oiseau
- Centre de Seminyak≈ 8,5 km à vol d'oiseau
- Aéroport Ngurah Rai≈ 15 km à vol d'oiseau
Un groupe d'amis y dispose d'espace et de calme, mais ne peut pas rejoindre la plage à pied.
Réponses directes
Questions sur Akami Villas · villa 4 chambres
Quels frais d'agence vais-je payer pour la villa Akami 4 chambres ?
Aucun frais supplémentaire. Rp 5,66 Md est le prix du promoteur, qui nous rémunère. Nous prenons en charge les vérifications avant l'acompte : la clause de prolongation de 25 ans du bail, la zone résidentielle R confrontée au RDTR, l'entité juridique d'OCTO Bali Group, ainsi que le numéro du PBG et un extrait du permis.
Puis-je acheter la villa de quatre chambres depuis l'étranger ?
Oui. Vous la visitez sur Zoom, et un notaire agit avec votre procuration. Nous réceptionnons la maison pour vous. Elle est achevée, avec une remise des clés prévue en octobre 2026. L'acompte de Rp 177 M est remboursable, et le solde est versé au notaire le jour de la remise des clés. Chaque document est vérifié avant tout paiement.
D'où viennent les chiffres de rendement de cette villa ?
Le tarif d'environ Rp 3,9 M la nuit vient de biens comparables sous gestion locative à Canggu, ajusté pour quatre chambres. Le taux d'occupation central de 45 % correspond à notre segment sous gestion professionnelle. Les charges d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. Ces chiffres sont des estimations de Rise Real Bali, et personne ne garantit les revenus.
Puis-je louer cette villa à la nuit dès le premier jour ?
Ce n'est pas sans risque. La zone est résidentielle, et une licence de location à la nuit (NIB) exige d'abord le SLF. Les deux sont en cours. Tant que vous ne les avez pas, nous ne modélisons que la location longue durée. Nous suivons le PBG et le SLF avec le promoteur et vous indiquons leur état avant tout acompte.
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