CANGGU
Rp 12.120 millones/ 24 + 25 años
Akami Villas · 5 dormitorios
Canggu · Villa de 5 dormitorios
- 5 dormitorios
- 240 m²
- leasehold 24+25
Ver detalles
CANGGU · ID RR-5571
Akami Villas: villa de cuatro dormitorios y 140 m² en Buduk
Por Rp 5.660 millones compras una villa de 140 m² con cuatro dormitorios, piscina y jardín en una parcela de 420 m² en Buduk. La zona es residencial (R), el leasehold dura 23 años y 11 meses más una prórroga de 25, y la villa ya está terminada.
Unidad de Akami Villas · unidades publicadas: 2
- Leasehold 24 + 25 años
- Terminada
- Piscina privada
- 4dormitorios
- 4baños
- 140 m²superficie de la villa
- 420 m²parcela
- Leasehold24 + 25 años
Inmueble
Qué compras
Es la más pequeña de las dos villas del proyecto: 140 m² de vivienda en una parcela de 420 m², con espacio para la piscina y el jardín sin sacrificar la terraza.
Los dormitorios se abren a la piscina mediante puertas correderas de cristal, y el techo descansa sobre vigas de madera. La distribución encaja bien para una familia o un grupo de amigos que alquile a largo plazo.
Para el cálculo usamos Rp 3,9 millones por noche, nuestra estimación para una villa de cuatro dormitorios en Canggu. Las villas comparables de tres dormitorios cobran más, así que el precio de la casa determina la tarifa. Aplicamos un 45 % de ocupación en el escenario base, un 35 % en el prudente y un 55 % en el optimista, y descontamos el 16 % de la facturación para gastos de explotación. Quedan unos Rp 537 millones al año, el 9,5 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Akami Villas · 4 dormitorios: bruta y neta
La promotora no publica una rentabilidad para esta villa. Este es nuestro cálculo: una tarifa de Rp 3,9 millones por noche, con los gastos descontados de la facturación.
Bruta 11,3 %≈ Rp 640 millones al año con una ocupación del 45 % y Rp 3,9 millones por noche
Neta 9,5 %≈ Rp 537 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,5 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 640 millones11,3 % del precio · Rp 3,9 millones por noche, ocupación del 45 %
- Gastos de explotaciónRp 102 millones16 % de la facturación · gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento
- Neto para tiRp 537 millones9,5 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,5 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 35%prudente | Rp 497 millones | Rp 79,6 millones | Rp 418 millones | 7,4% | 13,6 años |
| 45%base | Rp 640 millones | Rp 102 millones | Rp 537 millones | 9,5% | 10,5 años |
| 55%optimista | Rp 782 millones | Rp 125 millones | Rp 657 millones | 11,6% | 8,6 años |
El escenario base supone un 45 % de ocupación con una gestora profesional; el prudente, un 35 %, y el optimista, un 55 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 3,9 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 35 %; base, con un 45 %, y optimista, con un 55 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- BASE Canggu · Villa de 1 dormitorio, 50 m²: 10,0 % neto con un 54 % de ocupación; BASE Canggu · Villa de 1 dormitorio, 40 m²: 10,0 % neto con un 53 % de ocupación; White Palm · Villa de 2 dormitorios: 10,0 % neto con un 69 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La villa de cuatro dormitorios se compra en leasehold: 23 años y 11 meses sobre el suelo, con una prórroga de 25 años que la promotora describe como garantizada. La operación se registra ante notario y el resto se paga en la entrega de llaves. El PBG y el SLF están en trámite. Los pedimos antes del depósito, porque sin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB).
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 24 + 25 añosLa prórroga de 25 años se suma a los 23 años y 11 meses iniciales. Contamos los años restantes desde la entrega y fijamos las condiciones de la prórroga en tu contrato. |
| Zonificación | Residencial (R), según la promotoraLa zonificación residencial no permite automáticamente el alquiler por noches. Lo comprobamos con un extracto del RDTR antes de reservar. |
| Licencia de obra (PBG) | En trámitePedimos el número y el extracto de la licencia antes del depósito. |
| Promotora | OCTO Bali GroupRevisamos la sociedad y las villas que ha terminado en otros proyectos. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | En trámiteSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). Pedimos a la promotora que confirme su estado por escrito antes de que pagues. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta unidad tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Paquete por confirmarLos muebles y electrodomésticos se detallan en un anexo del contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Akami Villas · 4 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Akami Villas · 4 dormitorios
- ReservaUn depósito reembolsable de Rp 177 millones retira la villa del mercado.
- FirmaEl contrato pasa al notario después de comprobar los papeles.
- EntregaEl resto se paga ante notario en la entrega de llaves.
La promotora no pide pagos por fases en una villa terminada. Escribimos el orden en el PPJB al cerrar la revisión legal.
Ubicación
Dónde está: Buduk · Canggu
Buduk es una zona de Canggu con aire de pueblo, arrozales, villas y carreteras despejadas. En una villa de cuatro dormitorios se agradece la tranquilidad, aunque hace falta coche para llegar a la playa.
- Playa de Echo≈ 4,8 km, en línea recta
- Templo de Tanah Lot≈ 7,5 km, en línea recta
- Centro de Seminyak≈ 8,5 km, en línea recta
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 15 km, en línea recta
Un grupo de amigos tiene aquí espacio y calma, pero no puede ir andando a la playa.
Respuestas claras
Preguntas sobre Akami Villas · 4 dormitorios
¿Cuánto cobra la agencia por la villa de 4 dormitorios de Akami?
Nada. Rp 5.660 millones es el precio de la promotora, y ella nos paga. Las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta: la cláusula de prórroga de 25 años del leasehold, la zona residencial R frente al RDTR, la sociedad de OCTO Bali Group y el número y el extracto del PBG.
¿Puedo comprar la villa de cuatro dormitorios desde el extranjero?
Sí. La visita se hace por Zoom y los documentos se firman ante notario con tu poder. Recibimos la villa en tu nombre. Está terminada y las llaves se entregan en octubre de 2026. El depósito de Rp 177 millones es reembolsable, y el resto se paga ante notario el día de la entrega de llaves. Cada documento se comprueba antes de mover el dinero.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad de esta villa?
La tarifa de unos Rp 3,9 millones por noche procede de inmuebles comparables con gestión profesional en Canggu, ajustada a cuatro dormitorios. El escenario base supone un 45 % de ocupación en nuestro segmento. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. Son estimaciones de Rise Real Bali; nadie garantiza los ingresos.
¿Puedo alquilar esta villa por noches desde el primer día?
No con seguridad. La zona es residencial y la licencia de alquiler turístico (NIB) exige primero el SLF. Ambos están en trámite. Hasta tenerlos, nuestro cálculo solo contempla el alquiler de larga temporada. Comprobamos con la promotora en qué punto están el PBG y el SLF y te lo decimos antes del depósito.
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