CANGGU · ID RR-5572

Akami Villas: villa de cinco dormitorios y 240 m² en una parcela de 900 m² en Buduk

La villa de cinco dormitorios y 240 m² es la mayor de las dos de Akami Villas. Tiene una parcela de 900 m² con piscina y espacio para un jardín amplio. Cuesta Rp 12.120 millones, está en una parcela residencial (R) y tiene un leasehold de 23 años y 11 meses más una prórroga de 25.

Unidad de Akami Villas · unidades publicadas: 2

  • Leasehold 24 + 25 años
  • Terminada
  • Piscina privada
  • 5dormitorios
  • 5baños
  • 240 m²superficie de la villa
  • 900 m²parcela
  • Leasehold24 + 25 años

Inmueble

Qué compras

La villa de cinco dormitorios es la mayor del proyecto: 240 m² sobre una parcela de 900 m². Encontrar parcelas así en Canggu es poco habitual; la mayoría de las villas se levantan sobre 200–400 m².

Los cinco dormitorios sirven tanto a una familia numerosa como a una empresa que alquile la casa a grupos. Las fotos muestran techos con vigas de madera y cristal de suelo a techo, de modo que cada dormitorio recibe luz natural y vistas al jardín.

Nuestro cálculo parte de Rp 5,8 millones por noche, el nivel de las villas de tres dormitorios o más en Canggu, y se mantiene en la parte baja del rango para cinco dormitorios. La ocupación base es del 64 %, la prudente del 54 % y la optimista del 74 %. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 1.130 millones al año, el 9,3 % del precio.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Akami Villas · 5 dormitorios: bruta y neta

La promotora no publica una rentabilidad para esta villa. Este es nuestro cálculo: Rp 5,8 millones por noche, con los gastos de explotación descontados de la facturación.

Bruta 11,1 %≈ Rp 1.340 millones al año con una ocupación del 64 % y Rp 5,8 millones por noche Neta 9,3 %≈ Rp 1.130 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,7 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 1.340 millones11,1 % del precio · Rp 5,8 millones por noche, ocupación del 64 %
  • Gastos de explotaciónRp 215 millones16 % de la facturación · gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento
  • Neto para tiRp 1.130 millones9,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,7 años
Escenarios de ocupación: Akami Villas · 5 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 16 %Neto% del precioPlazo de recuperación
54%prudenteRp 1.130 millonesRp 181 millonesRp 952 millones7,9%12,7 años
64%baseRp 1.340 millonesRp 215 millonesRp 1.130 millones9,3%10,7 años
74%optimistaRp 1.550 millonesRp 249 millonesRp 1.310 millones10,8%9,3 años

Suponemos un 64 % de ocupación con una gestora profesional. El escenario prudente es del 54 % y el optimista, del 74 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 5,8 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 54 %; base, con un 64 %, y optimista, con un 74 %.
Gastos
16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
Comparables del catálogo
BASE Canggu · Villa de 1 dormitorio, 50 m²: 10,0 % neto con un 54 % de ocupación; BASE Canggu · Villa de 1 dormitorio, 40 m²: 10,0 % neto con un 53 % de ocupación; White Palm · Villa de 2 dormitorios: 10,0 % neto con un 69 % de ocupación.
Informes y datos
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

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Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La villa de cinco dormitorios se compra en leasehold: 23 años y 11 meses sobre el suelo, con una prórroga de 25 años descrita como garantizada. Reservas con un depósito reembolsable, firmas ante notario y pagas el resto en la entrega de llaves. El PBG y el SLF están en trámite, y pedimos ambos por escrito antes de que se mueva el dinero.

Derecho y licencias de Akami Villas · 5 dormitorios
Forma de tenenciaLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leasehold24 + 25 añosAl plazo inicial de 23 años y 11 meses se suma una prórroga de 25 años. Los años restantes se cuentan desde la entrega, y la prórroga queda por escrito en el contrato.
ZonificaciónResidencial (R), según la promotoraUna parcela residencial necesita una comprobación específica para el alquiler por noches. La contrastamos con el RDTR antes del depósito.
Licencia de obra (PBG)En trámiteAntes de reservar pedimos el número de la licencia y una copia.
PromotoraOCTO Bali GroupRevisamos la sociedad que hay detrás del proyecto y su obra terminada.
Certificado de habitabilidad (SLF)En trámiteLa licencia de alquiler turístico (NIB) depende del SLF, así que incluimos su estado en nuestro informe antes de que te comprometas.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que esta unidad tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaPaquete por confirmarLa lista de muebles y electrodomésticos se adjunta al contrato como anexo.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Akami Villas · 5 dormitorios?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Akami Villas · 5 dormitorios

  1. ReservaUn depósito reembolsable de Rp 177 millones reserva la villa.
  2. FirmaEl contrato se firma ante notario después de nuestras comprobaciones.
  3. EntregaPagas el resto ante notario contra la entrega de llaves.

La villa de cinco dormitorios sigue el mismo calendario breve que la otra. Lo confirmamos en el PPJB después de nuestra revisión.

Ubicación

Dónde está: Buduk · Canggu

Buduk está en el extremo norte y tranquilo de Canggu, entre arrozales y villas. En una casa de cinco dormitorios se agradece el espacio, pero para ir a la playa hace falta vehículo.

Akami Villas, 5 dormitorios: fachada de la villa con piscina de borde de cristal
Canggu · Badung · Buduk, Mengwi
  • Playa de Echo≈ 4,8 km, en línea recta
  • Templo de Tanah Lot≈ 7,5 km, en línea recta
  • Centro de Seminyak≈ 8,5 km, en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 15 km, en línea recta

Las parcelas grandes y la calma explican el atractivo. A cambio, los restaurantes y la costa quedan más lejos.

Buduk · Canggu · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Respuestas claras

Preguntas sobre Akami Villas · 5 dormitorios

¿Pago algo a Rise Real Bali por la villa de 5 dormitorios de Akami?

No. Rp 12.120 millones es el precio de la promotora, y ella paga nuestra comisión. Las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta: el leasehold y su cláusula de prórroga, la zona residencial frente al RDTR, la sociedad de la promotora y el número y la copia del PBG.

¿Puedo comprar la villa de cinco dormitorios sin visitar Bali?

Sí. Te enseñamos la villa por Zoom y los documentos se firman ante notario con tu poder. Recibimos las llaves en tu nombre. La villa está terminada y la entrega está prevista para octubre de 2026. Primero se paga el depósito reembolsable de Rp 177 millones y el notario recibe el resto.

¿Cómo se calculan los ingresos de una villa de cinco dormitorios?

Partimos de Rp 5,8 millones por noche, a partir de villas comparables en Canggu, y nos quedamos en la parte baja del rango porque cuesta más llenar cinco dormitorios. La ocupación base es del 64 %. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. El resultado es una estimación, no una promesa.

¿Es un punto a favor la parcela de 900 m²?

Sí. La mayoría de las villas de Canggu están en parcelas de 200–400 m², así que aquí hay sitio para una terraza amplia junto a la piscina, césped y aparcamiento. La parcela también forma parte del leasehold, por lo que las condiciones de la prórroga pesan en su valor. Las incluimos en el contrato y comprobamos la zonificación residencial antes de reservar.

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