ULUWATU
desde Rp 4.490 millones/ 80 años con prórrogas
Tamora Axis
Uluwatu · Complejo de villas
- 2–3 dormitorios
- 138–298 m²
- leasehold 80 con prórrogas
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ULUWATU · ID RR-2742
Tamora Axis: villa de tres dormitorios, 298 m², con piscina propia y terraza en la cubierta
El tipo más grande de Tamora Axis tiene 298 m² en dos plantas, tres dormitorios, piscina privada y una terraza vegetal en la cubierta. Está en la meseta sobre Bingin y cuesta Rp 8.240 millones. El leasehold es de 80 años con prórrogas y la promotora apunta a entregar en diciembre de 2027.
Unidad de Tamora Axis · unidades publicadas: 2
- Leasehold 80 años con prórrogas
- En construcción
- Piscina privada
- 3dormitorios
- 298 m²superficie útil
- 135villas en el complejo
- Leasehold80 años con prórrogas
- T4 2027entrega prevista
- 1,8 kmhasta la playa de Bingin
Inmueble
Qué compras
De los dos tipos de Tamora Axis, donde 135 villas comparten solar en la meseta detrás de Bingin, este es el grande. Con 298 m² tiene más del doble de superficie que la villa de dos dormitorios. La playa de Bingin está a 1,8 km y Padang Padang, más o menos a lo mismo.
En dos plantas caben tres dormitorios, una cocina con isla y un salón acristalado que se abre a tu piscina. La cubierta es una terraza vegetal, práctica para una familia o dos parejas que reservan juntas. Nuestra base no recoge acabados ni electrodomésticos, y hemos pedido esa relación a la promotora para incluirla en el contrato.
Los 80 años de leasehold que cita la promotora se dividen en un plazo base y prórrogas. Precio de este tipo: Rp 8.240 millones. Nuestra base da una parcela de 150 m², que parece justa para 298 m² en dos plantas con piscina, así que lo estamos confirmando. El extracto de zonificación y la copia del PBG van antes de cualquier reserva.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Tamora Axis · villa de 3 dormitorios: bruta y neta
La promotora no publica rentabilidad para la villa de tres dormitorios. Debajo va nuestro modelo: tarifa de Rp 3,4 millones por noche en el corredor de Uluwatu, descontando gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.
Bruta 10,4 %≈ Rp 859 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 3,4 millones por noche
Neta 6,3 %≈ Rp 516 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 16,0 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 859 millones10,4 % del precio · Rp 3,4 millones por noche, ocupación del 70 %
- GestoraRp 155 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 85,9 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 103 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 516 millones6,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 16,0 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 60%prudente | Rp 736 millones | Rp 295 millones | Rp 442 millones | 5,4% | 18,7 años |
| 70%base | Rp 859 millones | Rp 344 millones | Rp 516 millones | 6,3% | 16,0 años |
| 80%optimista | Rp 982 millones | Rp 393 millones | Rp 589 millones | 7,1% | 14,0 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 3,4 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Uluwatu (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Uluwatu en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- AZORIA Solea: 8,8 % neto con un 70 % de ocupación; AZORIA Imperio: 8,4 % neto con un 70 % de ocupación; AZORIA Cabana: 10,3 % neto con un 70 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La promotora declara el leasehold como 80 años con prórrogas; tu contrato tiene que mostrar el plazo base y cómo funciona cada renovación. Primero la reserva, después el PPJB, y en la entrega el notario inscribe el leasehold. Hemos pedido la copia del PBG que menciona el anuncio. Cuando termine la obra pueden llegar el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB).
| Régimen de tenencia | Leasehold; se menciona opción de plena propiedadLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). Nuestro anuncio recoge también una opción de plena propiedad; revisamos los papeles para ver qué estructura admite la villa de tres dormitorios. |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 80 años con prórrogasTodo leasehold indonesio de más de 60 años suma prórrogas a un contrato base. Dejamos las dos cosas por escrito en el contrato y medimos los años que quedan desde la fecha de entrega. |
| Zonificación | Por confirmarEl campo de zona de nuestro anuncio está vacío. Un extracto del RDTR lo rellena antes de tu reserva. |
| Licencia de obra (PBG) | Declarada, copia pedidaNuestra base da la licencia por existente, pero sin número ni extracto. Los pedimos a la promotora antes de la reserva. |
| Promotora | Tamora Group; sociedad del proyecto por confirmarConfirmamos qué sociedad firma, qué ha terminado antes y quién tiene el arrendamiento del suelo. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Al terminar la obraBadung solo concede la licencia de alquiler turístico (NIB) después del SLF, por eso programamos tus pagos por fases. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Por confirmarNo nos ha llegado la lista de equipamiento de la villa de tres dormitorios. La uniremos a tu PPJB cuando llegue. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Tamora Axis · villa de 3 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Tamora Axis · villa de 3 dormitorios
- ReservaPagas Rp 50 millones y la promotora retira la villa de la venta.
- Primer pagoQuince días después entra el 50 % del precio, descontada la reserva.
- Pagos por fasesDesde ese día, el resto se paga en 36 mensualidades.
- Último pagoLas llaves llegan tras el último pago, que el anuncio sitúa en el día 730; estamos comprobando cómo encaja con los 36 meses.
Nuestra base de anuncios da una estructura 50:50 con plan de 36 mensualidades. Para el PPJB aún necesitamos de la promotora el importe de cada tramo y la penalización por retraso.
Ubicación
Dónde está: Uluwatu
Arriba, en la meseta, las calles son tranquilas y las olas quedan a diez minutos. Las tiendas se concentran en la carretera principal. Sin moto no te mueves.
- Playa de Bingin≈ 1,8 km · 7 min
- Padang Padang≈ 10 min
- Templo de Uluwatu≈ 15 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min
Una villa familiar aquí cuesta menos que una en los acantilados de Bingin, frente al mismo mar. Cada día de playa empieza con un trayecto corto.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 55hoteles
- 16restaurantes
- 6cafeterías
- 5tiendas
- 1bar
- 1gimnasio
Lo más cercano
- The Octagon Balirestaurante · 383 m
- Divinity Villashotel · 402 m
- Casa Amatahotel · 419 m
- Padawatu Villashotel · 427 m
- Oceannahotel · 434 m
- Villa Capunghotel · 446 m
- Villa Ali Agunghotel · 461 m
- Uluwatu Sunset Hillshotel · 465 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Tamora Axis · villa de 3 dormitorios
¿Rise Real Bali cobra algo por la villa de tres dormitorios de Tamora Axis?
No. Tamora Group paga nuestra comisión y tu precio se queda en la cifra de lista, Rp 8.240 millones. La revisión previa a la reserva la pagamos nosotros: plazo base y prórrogas del leasehold, extracto del PBG, zona del RDTR, la sociedad detrás del proyecto y su arrendamiento del suelo. En este tipo confirmamos además la superficie de la parcela. Te llega todo en un informe escrito.
¿Puedo comprar la villa de tres dormitorios desde el extranjero?
Sí. En una visita por Zoom recorres el solar, y firmas ante notario mediante un poder. La obra avanza hacia una entrega en diciembre de 2027. Solo liberamos cada tramo cuando nuestro equipo ve esa fase terminada en el solar, y la reserva no se paga hasta que la documentación esté limpia.
¿Qué hay detrás del modelo de rentabilidad de esta villa?
Los datos de AirROI para Uluwatu dan la tarifa base, que ajustamos a una villa de tres dormitorios de este tamaño: Rp 3,4 millones por noche. Una villa gestionada de este tipo ocupa el 60, 70 u 80 % de las noches en nuestros tres escenarios, y los gastos se comen el 40 % de la facturación. Tómalo como una estimación nuestra: los ingresos por alquiler no llevan garantía.
¿Para quién es mejor la villa de tres dormitorios?
Para familias y grupos que reservan juntos. Tres dormitorios en 298 m² dan a cada pareja o a cada hijo su propia habitación, y la terraza de la cubierta suma espacio fuera. En nuestro modelo la rentabilidad neta sale más baja que en la de dos dormitorios, porque la tarifa por noche crece más despacio que el precio. Quien piensa vivir aquí parte del año suele aceptarlo.
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