ULUWATU
desde Rp 4.490 millones/ 80 años con prórrogas
Tamora Axis
Uluwatu · Complejo de villas
- 2–3 dormitorios
- 138–298 m²
- leasehold 80 con prórrogas
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ULUWATU · ID RR-2427
Tamora Axis: villa de dos dormitorios, 138 m², con piscina privada sobre Bingin
Es el tipo pequeño de los dos que hay en Tamora Axis y, por Rp 4.490 millones, la entrada más barata al proyecto. Son 138 m² en dos plantas, con piscina privada y terraza en la cubierta. La villa está en construcción y la promotora prevé entregarla en diciembre de 2027. El leasehold es de 80 años con prórrogas.
Unidad de Tamora Axis · unidades publicadas: 2
- Leasehold 80 años con prórrogas
- En construcción
- Piscina privada
- 2dormitorios
- 138 m²superficie útil
- 135villas en el complejo
- Leasehold80 años con prórrogas
- T4 2027entrega prevista
- 1,8 kmhasta la playa de Bingin
Inmueble
Qué compras
Tamora Axis es un complejo de 135 villas en la meseta sobre Bingin, y esta es su villa de entrada. La playa de Bingin está a 1,8 km y Padang Padang, más o menos igual. Para la compra y el café hay que bajar a la carretera principal.
La casa se reparte en dos plantas. Abajo están el salón acristalado de suelo a techo, la cocina con isla y tu propia piscina. Arriba, una terraza vegetal en la cubierta hace de segunda estancia exterior, algo que los huéspedes de una reserva de dos dormitorios suelen agradecer. La lista de acabados y electrodomésticos no ha llegado a nuestra base: la estamos pidiendo para el contrato.
La promotora declara un leasehold de 80 años, que en la práctica es un plazo base más prórrogas. Esta villa cuesta Rp 4.490 millones, el precio más bajo del proyecto. La entrega prevista es diciembre de 2027. Antes de una reserva nos faltan dos papeles: el extracto de zonificación y la copia del PBG.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Tamora Axis · villa de 2 dormitorios: bruta y neta
La promotora no publica rentabilidad para este tipo de 138 m². Debajo va nuestro modelo: Rp 2,4 millones por noche en el corredor de Uluwatu, menos la parte de la gestora, impuestos, desgaste y mantenimiento.
Bruta 11,6 %≈ Rp 523 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 2,4 millones por noche
Neta 9,8 %≈ Rp 440 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,2 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 523 millones11,6 % del precio · Rp 2,4 millones por noche, ocupación del 60 %
- Gastos operativosRp 83,7 millones16 % de los ingresos
- Neto para tiRp 440 millones9,8 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,2 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 50%prudente | Rp 436 millones | Rp 69,8 millones | Rp 366 millones | 8,2% | 12,3 años |
| 60%base | Rp 523 millones | Rp 83,7 millones | Rp 440 millones | 9,8% | 10,2 años |
| 70%optimista | Rp 611 millones | Rp 97,7 millones | Rp 513 millones | 11,4% | 8,8 años |
El escenario base es un 60 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 50 %, y el fuerte, un 70 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 2,4 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- AZORIA Solea: 9,7 % neto con un 55 % de ocupación; AZORIA Imperio: 10,1 % neto con un 60 % de ocupación; AZORIA Cabana: 10,0 % neto con un 49 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Aquí la tenencia es un leasehold que la promotora cifra en 80 años, formado por un arrendamiento base y prórrogas que tu contrato debe nombrar. Primero reservas, luego firmas el PPJB, y el notario inscribe el leasehold cuando te entregan la villa. Seguimos esperando la copia del PBG. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan al terminar la obra.
| Régimen de tenencia | Leasehold; se menciona opción de plena propiedadLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). El anuncio recoge además una opción de plena propiedad de la promotora; los documentos deciden qué vía toma esta villa. |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 80 años con prórrogasPor encima de 60 años, un leasehold indonesio es un contrato base más prórrogas. El plazo base y el precio de la prórroga van a tu contrato, y los años que quedan se cuentan desde la entrega. |
| Zonificación | Por confirmarEn nuestra base no figura la zona de esta parcela. Pedimos un extracto del RDTR antes de la reserva. |
| Licencia de obra (PBG) | Declarada, copia pedidaEl anuncio dice que la licencia existe, pero no da el número. El extracto tiene que llegarnos antes de que pagues. |
| Promotora | Tamora Group; sociedad del proyecto por confirmarIdentificamos la sociedad que firma el contrato y revisamos sus proyectos entregados y el arrendamiento del suelo. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Al terminar la obraLa licencia de alquiler turístico (NIB) exige antes el SLF. Por eso tus pagos siguen las fases de obra y no fechas fijas. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Por confirmarAún no tenemos la lista de equipamiento de este tipo. Cuando la mande la promotora, va al contrato como anexo. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Tamora Axis · villa de 2 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Tamora Axis · villa de 2 dormitorios
- ReservaCon Rp 50 millones la villa queda reservada para ti.
- Primer pagoEl día 15 pagas el 50 % del precio menos la reserva.
- Pagos por fasesEl resto se divide en 36 pagos mensuales contados desde el día 15.
- Último pagoNuestro anuncio fija el último pago en el día 730, antes de las llaves; lo estamos cuadrando con los 36 meses.
Este plan 50:50 a 36 meses sale de nuestra base de anuncios. Los importes de cada tramo y la penalización por retraso tienen que venir aún de la promotora, y los dos van al PPJB.
Ubicación
Dónde está: Uluwatu
Entre Bingin y el templo, la meseta es tranquila de noche y en moto llegas a las olas en diez minutos. Sin moto, los recados de cada día se complican.
- Playa de Bingin≈ 1,8 km · 7 min
- Padang Padang≈ 10 min
- Templo de Uluwatu≈ 15 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min
En la meseta el metro cuadrado sale más barato que en las calles de primera línea de acantilado de Bingin. A cambio, cada día hay que ir hasta el agua en moto.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 55hoteles
- 16restaurantes
- 6cafeterías
- 5tiendas
- 1bar
- 1gimnasio
Lo más cercano
- The Octagon Balirestaurante · 383 m
- Divinity Villashotel · 402 m
- Casa Amatahotel · 419 m
- Padawatu Villashotel · 427 m
- Oceannahotel · 434 m
- Villa Capunghotel · 446 m
- Villa Ali Agunghotel · 461 m
- Uluwatu Sunset Hillshotel · 465 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Tamora Axis · villa de 2 dormitorios
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de dos dormitorios de Tamora Axis?
A ti, nada. Nuestra comisión la paga la promotora y tú pagas el precio de lista, Rp 4.490 millones. Antes de cualquier reserva revisamos sin coste para ti el plazo base del leasehold y las prórrogas, el extracto del PBG, la zona del RDTR, la sociedad del proyecto y su arrendamiento del suelo. Recibes un informe escrito con lo que quede sin resolver.
¿Puedo comprar esta villa a distancia?
Puedes. Nuestro asesor te enseña el solar en directo por vídeo y firmas ante notario mediante un poder. La villa todavía está en obra, con entrega prevista en diciembre de 2027. Cada tramo corresponde a una fase que nuestro equipo revisa en persona. No te recomendamos pagar la reserva hasta que los documentos estén en orden.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad de la villa de dos dormitorios?
Partimos de Rp 2,4 millones por noche, una tarifa de inmuebles comparables en Uluwatu ajustada a una villa de dos dormitorios de este tamaño. Probamos ocupaciones del 50, 60 y 70 % para una casa con gestión profesional. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. El resultado es una estimación nuestra y nadie puede prometerte esos ingresos.
¿Por qué elegir aquí la de dos dormitorios y no la de tres?
Sobre todo por el precio: Rp 4.490 millones frente a Rp 8.240 millones del tipo grande. En nuestro modelo, además, la villa pequeña rinde más sobre lo que cuesta, porque la tarifa por noche no baja al mismo ritmo que el tamaño. Sigues teniendo piscina privada y terraza en la cubierta, en una parcela de 100 m².
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