¿Por qué importa la zonificación al comprar en Bali?
Cada parcela de Bali pertenece a una zona del plan territorial detallado, el RDTR. La zona decide para qué se puede usar la parcela: vivienda, hotel o alquiler vacacional. El alquiler vacacional necesita una licencia, y en zona residencial es más difícil y a veces imposible conseguirla.
Si compra para alquilar, compruebe la zona antes de pagar la reserva. Vea zonificación en Bali (RDTR).
¿En qué zonas está la obra nueva de Bali?
Conocemos la zona de 486 proyectos de nuestra base: turística o mixta 308 (63%), residencial 160 (33%), comercial 10, verde 8.
- 308
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Fuente: Base de proyectos de Rise Real Bali (Airtable), listas de precios y presentaciones de los promotores, corte del 9 de octubre de 2026
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¿Qué zonas tienen más proyectos en suelo residencial?
En Uluwatu, solo el 19% de los proyectos es residencial. En Canggu y Ubud, el 42–43%; en Ungasan, el 54%. Eso no descarta Ungasan. Significa que allí los proyectos encajan más a menudo con vivir o alquilar a largo plazo. Para el alquiler vacacional, la zona requiere una revisión detallada.
| Zona | Proyectos con zona conocida | Proporción residencial |
|---|---|---|
| Uluwatu | 192 | 19% |
| Seseh | 14 | 14% |
| Pererenan | 24 | 25% |
| Nusa Dua | 18 | 28% |
| Ubud | 40 | 42% |
| Canggu | 54 | 43% |
| Ungasan | 52 | 54% |
Fuente: Base de Rise Real Bali, zonas con 14 proyectos o más con zona conocida
¿Qué son el PBG y el SLF, y quién los tiene?
El PBG es la aprobación de construcción, que sustituyó a la antigua IMB en 2021. El SLF es el certificado de habitabilidad que se emite tras la obra. Vea PBG y SLF.
Conocemos el estado de los permisos de 283 proyectos. Sobre plano: PBG emitido en 39 de 64, y 20 en trámite. Terminados: SLF emitido en 28 de 114, y 38 en trámite.
| Etapa | PBG emitido | PBG en trámite | SLF en trámite | PBG y SLF | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Sobre plano | 39 | 20 | 3 | 2 | 64 |
| En construcción | 40 | 10 | 16 | 4 | 70 |
| Terminado | 43 | 5 | 38 | 28 | 114 |
Fuente: Base de Rise Real Bali, 283 proyectos con estado de permisos; 35 sin etapa no figuran en la tabla
Qué comprobar antes de pagar la reserva
- La zona RDTR de la parcela y si permite el alquiler vacacional
- Si el PBG está emitido y coincide con lo que le venden
- Quién obtiene el SLF tras la obra y en qué plazo, según el contrato
- Quién solicita la licencia de alquiler: el promotor, la gestora o usted
Qué significa para el comprador
- Dos tercios de la obra nueva está en zonas turísticas o mixtas, y un tercio en zonas residenciales.
- La proporción residencial varía por zona: 14–19% en el oeste y el sur, 54% en Ungasan.
- Para el alquiler vacacional, compruebe la zona antes de pagar la reserva.
- El 61% de los proyectos sobre plano tiene PBG; pregunte primero por su estado.
- No tener SLF durante la obra es normal; la fecha y el responsable deben figurar en el contrato.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la zonificación RDTR en Bali?
Es el plan territorial detallado que fija el uso de cada parcela: vivienda, hoteles, alquiler vacacional o zona verde.
¿En qué zonas está la obra nueva de Bali?
Según la base de Rise Real Bali (486 proyectos, 9 de octubre de 2026): 63% turística o mixta, 33% residencial y cerca del 4% comercial y verde.
¿Puedo alquilar una villa por días en una zona residencial de Bali?
En zona residencial, la licencia de alquiler vacacional es más difícil y a veces imposible de obtener. Si compra para alquilar, compruebe la zona antes de pagar la reserva.
¿Qué zona de Bali tiene más suelo residencial?
Entre las zonas grandes, Ungasan: el 54% de los proyectos con zona conocida. Las más bajas son Seseh (14%) y Uluwatu (19%).
¿Qué son el PBG y el SLF?
El PBG es la aprobación de construcción (sustituye a la IMB desde 2021). El SLF es el certificado de habitabilidad que se emite tras la obra.
¿Los proyectos sobre plano en Bali tienen PBG?
En nuestra base, 39 de 64 proyectos sobre plano tienen PBG y 20 lo están tramitando.
Cómo lo sabemos
Fuente: base de proyectos de Rise Real Bali (Airtable), datos de zona y permisos según materiales de los promotores y verificaciones; corte del 9 de octubre de 2026. Zona RDTR: 486 proyectos; permisos: 283 proyectos. Zonas con 14 proyectos o más con zona conocida. No se publican datos de proyectos concretos.
- Base de proyectos de Rise Real Bali (Airtable), listas de precios y presentaciones de los promotores, corte del 9 de octubre de 2026
- PP 16/2021: PBG y SLF sustituyen a la IMB
- Planes territoriales detallados RDTR de Bali
Por Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali es una agencia inmobiliaria en Bali. Escribimos a partir de las operaciones que llevamos y de datos públicos, y citamos nuestras fuentes.
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