BALANGAN · ID RR-2448

White Sand Villas: willa 2-sypialniowa, 162 m², nad plażą Balangan

Dwie sypialnie, salon z kominkiem, prywatny basen i ogród mieszczą się na 162 m² w jednej z tylko dwóch willi nad Balangan. Piasek jest 820 metrów stąd, lotnisko ok. 25 minut. Cena wywoławcza to Rp 5,12 mld przy leasehold, który nasza baza podaje jako 20 lat – zestawiamy to z umową gruntu.

Lokal w projekcie White Sand Villas

Leasehold 20 lat (do potwierdzenia)
Etap do potwierdzenia
Własny basen

2sypialnie
162 m²powierzchnia użytkowa
192 m²działka (do potwierdzenia)
Leasehold20 lat (do potwierdzenia)
820 mdo plaży Balangan

Nieruchomość

Co kupujesz

Ta willa to połowa White Sand Villas, projektu dwóch domów na płaskowyżu Balangan. Od bramy do plaży jest 820 metrów. Dreamland i Jimbaran są po ok. dziesięć minut samochodem, a dojazd na lotnisko Ngurah Rai zajmuje ok. 25.

Dostajesz dom 162 m² z dwiema sypialniami, własnym basenem i ogrodem. Broszura dewelopera podaje działkę na 192 m², liczbę wciąż wymagającą potwierdzenia. Wizualizacje pokazują łuki, drewniane sufity, kuchnię z wyspą i kominek w salonie. Poprosiliśmy o specyfikację wykończenia do umowy.

Najnowszy zapis w naszej bazie mówi o leasehold 20 lat, a wcześniejsza broszura wymieniała ok. 30 + 20. Cena to Rp 5,12 mld. Dwie sypialnie z basenem pasują parze podróżującej ze znajomymi albo małej rodzinie – to segment najemców, który odzwierciedla nasza stawka Rp 3,1 mln za noc. Etap budowy i termin odbioru wciąż są puste w naszej bazie.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – White Sand Villas · willa 2BR: brutto i netto

Nie ma tu stopy zwrotu od dewelopera do porównania. Wyceniamy noc na Rp 3,1 mln, tyle co wille 2-sypialniowe w korytarzu Uluwatu, a potem odejmujemy zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie.

Brutto 15,5%≈ Rp 791 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 3,1 mln za noc Netto 9,3%≈ Rp 475 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 10,8 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatek12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 791 mln15,5% ceny · Rp 3,1 mln za noc, obłożenie 70%
Firma zarządzającaRp 142 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
PodatekRp 79,1 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 95,0 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 475 mln9,3% ceny · okres zwrotu ≈ 10,8 lat

Scenariusze obłożenia: White Sand Villas · willa 2BR
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
60%ostrożny	Rp 678 mln	Rp 271 mln	Rp 407 mln	8,0%	12,6 lat
70%bazowy	Rp 791 mln	Rp 317 mln	Rp 475 mln	9,3%	10,8 lat
80%optymistyczny	Rp 904 mln	Rp 362 mln	Rp 543 mln	10,6%	9,4 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera: Nie ma tu stopy zwrotu od dewelopera do porównania. Wyceniamy noc na Rp 3,1 mln, tyle co wille 2-sypialniowe w korytarzu Uluwatu, a potem odejmujemy zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie.
Cena za noc: Rp 3,1 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Balangan to Rp 4,3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Rynek Balangan: średnio 46% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: Balangan 3.0: 17,6% netto przy obłożeniu 70%; Dreamland Villas · willa 2BR: 9,6% netto przy obłożeniu 70%; Dreamland Villas · willa 3BR: 9,2% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Własność to leasehold. Okres jest tym, w czym dokumenty się nie zgadzają: 20 lat w aktualnym zapisie wobec ok. 30 + 20 w starszej broszurze, a rozstrzyga umowa dzierżawy gruntu. Podpisanie idzie w kolejności: rezerwacja, PPJB, potem akt leasehold u notariusza. Wypis PBG przychodzi przed rezerwacją. SLF i licencja na najem przychodzą po ukończeniu domu.

Prawo i pozwolenia: White Sand Villas · willa 2BR
Forma własności	LeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	20 lat (do potwierdzenia)Starsza broszura dewelopera podawała ok. 30 + 20 lat. Rozstrzyga umowa dzierżawy gruntu, a różnicę wyjaśniamy najpierw. Pozostały okres liczymy od odbioru, a przedłużenie zapisujemy w umowie.
Strefa (RDTR)	Turystyczna i mieszana, według bazy ofertOferta pokazuje strefę turystyczno-mieszaną. Pobieramy wypis RDTR, by to potwierdzić przed rezerwacją.
Pozwolenie na budowę (PBG)	Zadeklarowane, prosimy o kopięPozwolenie widnieje w ofercie, ale bez numeru czy wypisu. Oba trafiają do Ciebie przed rezerwacją.
Deweloper	WhiteSand Villas, spółka projektu do potwierdzeniaSprawdzamy spółkę podpisującą umowę, jej dotychczasowe realizacje i łańcuch tytułu do gruntu.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Do potwierdzeniaLicencja na najem wymaga najpierw SLF, dlatego wpłaty podążają za etapami, nie za datami.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow dewelopera	Brak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiór	Do potwierdzeniaNasze zapisy nie wymieniają wykończenia. Zobaczysz specyfikację przed podpisaniem, jako załącznik do umowy.

Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla White Sand Villas · willa 2BR?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – White Sand Villas · willa 2BR

RezerwacjaWpłacasz rezerwację na tę willę; kwotę podaje deweloper.
Etapy budowyUwalniasz pieniądze etapami, według harmonogramu, o który prosimy dla tej willi.
OdbiórOstatnia wpłata idzie, gdy dokumenty są w Twoich rękach.

Materiały dewelopera nie podają rat dla tej willi. Gdy weryfikacja się skończy, ustalimy harmonogram z deweloperem, a trafi on do PPJB jako klauzula.

Położenie

Położenie: Balangan · Uluwatu

Pod willą leży plaża surfingowa z warungami na palach, a wokół biegnie równy płaskowyż uliczek mieszkalnych. Jimbaran zajmuje dziesięć minut, Uluwatu piętnaście, a działka tutaj kosztuje mniej niż na południowych klifach.

White Sand Villas: leżaki przy basenie willi — Balangan · Badung · Jimbaran

Plaża Balangan≈ 820 m · 4 min
Dreamland≈ 10 min
Jimbaran≈ 10 min
Lotnisko Ngurah Rai≈ 25 min

Płacisz mniej niż w Bingin za ten sam surfing i szybszy transfer z lotniska. Spodziewaj się jednak zatłoczonego płaskowyżu, z niewielką liczbą lokalnych usług.

Balangan · Uluwatu · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

25hotele
17restauracje
3bary
3kawiarnie
2atrakcje
2sklepy
2spa

Najbliższe miejsca

Warung Bamburestauracja · 97 m
Balangan spa and beauty salonspa · 109 m
Yakurus Warungrestauracja · 114 m
Dapur Balanganrestauracja · 120 m
Nirmalasklep · 121 m
The Balanganhotel · 180 m
Adinda Balangan Beach Villahotel · 190 m
Coconuts Villahotel · 197 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o White Sand Villas · willa 2BR

Ile Rise Real Bali bierze za tę willę White Sand?

Zero. Naszą opłatę pokrywa deweloper, więc Twój koszt to cena katalogowa i nic ponad nią. Przed jakąkolwiek rezerwacją przeglądamy dokumenty na własny koszt. Dla tej willi oznacza to zestawienie okresu leasehold z umową dzierżawy gruntu, zdobycie wypisu PBG i potwierdzenie etapu budowy oraz terminu odbioru. Aktualny cennik dewelopera zastępuje liczbę ze starszej broszury.

Czy willę z dwiema sypialniami można kupić zdalnie?

Tak. Doradca oprowadza Cię po niej na Zoomie. Gdy wystawisz pełnomocnictwo, notariusz podpisuje w Twoim imieniu, a nasz zespół zajmuje się odbiorem na Bali. Etapu budowy nie ma w naszej bazie, więc nasz raport z inspekcji zapisuje go przed rezerwacją. Przed każdą ratą dostajesz świeże zdjęcia z placu budowy, a ostatnia wpłata czeka na dokumenty.

Skąd się biorą liczby o rentowności?

Zaczynamy od Rp 3,1 mln za noc, liczby AirROI dla willi 2-sypialniowych w korytarzu Uluwatu, bo Balangan nie ma własnej próbki. Przy 70% obłożenia, wariancie bazowym, daje to Rp 791 mln przychodu rocznie i Rp 475 mln netto po 40% kosztów, czyli 9,3%. To ocena, nie gwarantowany dochód.

Kto wynajmuje willę 2-sypialniową z basenem w Balangan?

Głównie pary podróżujące razem, znajomi na wyjeździe surfingowym i małe rodziny, które chcą własnego basenu bez płacenia za dużą willę na klifie. Dwie sypialnie upraszczają sprzątanie i obsługę. Nasz ostrożny wariant przy 60% obłożenia wciąż daje Rp 407 mln netto rocznie. Najem krótkoterminowy wymaga licencji, której ta willa jeszcze nie ma.

Oferty