BALANGAN
à partir de Rp 5,12 Md/ 20 ans (à confirmer)
White Sand Villas
Balangan · Complexe de villas
- 2 chambres
- 162 m²
- leasehold 20
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BALANGAN · ID RR-2448
White Sand Villas : villa de deux chambres, 162 m², au-dessus de la plage de Balangan
Deux chambres, un salon avec cheminée, une piscine privée et un jardin occupent 162 m² dans l'une des deux seules villas au-dessus de Balangan. La plage est à 820 m, l'aéroport à environ 25 minutes. Le prix demandé est de Rp 5,12 Md, sur un leasehold (bail de longue durée) que notre base donne pour 20 ans, ce que nous rapprochons du contrat foncier.
Lot dans White Sand Villas
- Leasehold 20 ans (à confirmer)
- Avancement à confirmer
- Piscine privée
- 2chambres
- 162 m²surface habitable
- 192 m²parcelle (à confirmer)
- Leasehold20 ans (à confirmer)
- 820 mjusqu'à la plage de Balangan
Bien
Ce que vous obtenez
Cette villa est la moitié de White Sand Villas, un projet de deux maisons sur le plateau de Balangan. Depuis le portail, la plage est à 820 m. Dreamland et Jimbaran sont chacun à une dizaine de minutes en voiture, et le trajet jusqu'à l'aéroport Ngurah Rai prend environ 25 minutes.
Vous disposez d'une maison de 162 m² avec deux chambres, votre propre piscine et un jardin. La brochure du promoteur indique une parcelle de 192 m², un chiffre que nous devons encore vérifier. Les rendus montrent des arches, des plafonds en bois, une cuisine avec îlot et une cheminée dans le salon. Nous avons demandé le descriptif des finitions pour le contrat.
La fiche la plus récente indique 20 ans de leasehold, alors qu'une brochure plus ancienne mentionnait environ 30 + 20. Le prix est de Rp 5,12 Md. Deux chambres avec piscine conviennent à un couple voyageant avec des amis ou à une petite famille, le segment de locataires que reflète notre prix de Rp 3,1 M la nuit. L'avancement du chantier et la date de livraison sont encore vides dans notre base.
Les chiffres de ce bien
White Sand Villas · villa 2 chambres : rendement brut et net
Il n'existe pas de rendement annoncé par le promoteur à comparer ici. Nous comptons une nuit à Rp 3,1 M, ce que rapportent les villas de deux chambres dans le secteur d'Uluwatu, puis nous déduisons la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien.
Brut 15,5 %≈ Rp 791 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 3,1 M la nuit
Net 9,3 %≈ Rp 475 M par an · amorti en ≈ 10,8 ans
- Revenus locatifs brutsRp 791 M15,5 % du prix · tarif Rp 3,1 M, occupation 70 %
- Société de gestionRp 142 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
- ImpôtsRp 79,1 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
- Usure et entretienRp 95,0 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
- Net pour vousRp 475 M9,3 % du prix · amorti en ≈ 10,8 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 40 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 60 %prudent | Rp 678 M | Rp 271 M | Rp 407 M | 8,0 % | 12,6 ans |
| 70 %base | Rp 791 M | Rp 317 M | Rp 475 M | 9,3 % | 10,8 ans |
| 80 %optimiste | Rp 904 M | Rp 362 M | Rp 543 M | 10,6 % | 9,4 ans |
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Aucun chiffre publié pour ce bien.
- Tarif par nuit
- Rp 3,1 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 4,3 M le revenu moyen par annonce à Balangan (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- la moyenne à Balangan sur toutes les annonces AirROI est de 46 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
- Charges
- 40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
- Annonces comparables
- Balangan 3.0 : 17,6 % net avec 70 % d’occupation; Dreamland Villas · villa 2 chambres : 9,6 % net avec 70 % d’occupation; Dreamland Villas · villa 3 chambres : 9,2 % net avec 70 % d’occupation.
- Rapports et données
- AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
Le bien s'acquiert en leasehold (bail de longue durée). Les documents ne concordent pas sur la durée : 20 ans dans la fiche actuelle, environ 30 + 20 dans une ancienne brochure, et c'est le bail foncier qui tranche. La signature suit cet ordre : réservation, PPJB, puis bail notarié. L'extrait du PBG précède l'acompte. Le certificat de conformité (SLF) et la licence de location arrivent une fois la maison terminée.
| Forme de propriété | LeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | 20 ans (à confirmer)Une ancienne brochure du promoteur indiquait environ 30 + 20 ans. C'est le bail du terrain qui prévaut, et nous éclaircissons d'abord l'écart. Nous comptons la durée restante à partir de la livraison et inscrivons toute prolongation au contrat. |
| Zonage | Usage touristique et mixte, selon les données de l'annonceLa fiche indique un zonage Tourisme/Mixte. Nous demandons un extrait RDTR pour le confirmer avant que vous ne versiez un acompte. |
| Permis de construire (PBG) | Annoncé, copie demandéeL'autorisation apparaît dans la fiche, sans numéro ni extrait. Vous recevez les deux avant l'acompte. |
| Promoteur | WhiteSand Villas, société du projet à confirmerNos vérifications portent sur la société signataire, son historique et la chaîne des titres fonciers. |
| Certificat de conformité (SLF) | À confirmerLa licence de location exige d'abord un SLF, c'est pourquoi les paiements suivent les étapes et non des dates. |
| Licence de location courte durée (NIB) | À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | À confirmerNos données ne détaillent pas les finitions. Vous verrez le descriptif avant la signature, annexé au contrat. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour White Sand Villas · villa 2 chambres ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
White Sand Villas · villa 2 chambres : échéancier de paiement
- RéservationVous versez un acompte sur cette villa ; le promoteur en indique le montant.
- Étapes du chantierVous débloquez l'argent étape par étape, selon un calendrier que nous demandons pour cette villa.
- LivraisonLe dernier paiement part une fois les documents entre vos mains.
Rien dans les documents du promoteur ne prévoit de paiement échelonné pour cette villa. Une fois les vérifications préalables (due diligence) terminées, nous convenons du calendrier avec le promoteur, et il devient une clause du PPJB.
Localisation
Emplacement : Balangan · Uluwatu
Sous la villa s'étend une plage de surf bordée de warungs sur pilotis, et tout autour court un plateau plat de rues résidentielles. Jimbaran est à dix minutes, Uluwatu à quinze, et un terrain y coûte moins cher que sur les falaises du sud.
- Plage de Balangan≈ 820 m · 4 min
- Dreamland≈ 10 min
- Jimbaran≈ 10 min
- Aéroport Ngurah Rai≈ 25 min
Vous payez moins qu'à Bingin pour le même surf et un trajet plus court vers l'aéroport. Attendez-vous toutefois à un plateau densément bâti, avec peu de services de proximité.
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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.
Réponses directes
Questions sur White Sand Villas · villa 2 chambres
Combien Rise Real Bali facture-t-elle pour cette villa de White Sand ?
Rien. Le promoteur prend notre rémunération à sa charge : vous payez le prix catalogue, sans supplément. Avant tout acompte, nous examinons les documents à nos frais. Pour cette villa, cela consiste à rapprocher la durée du bail de celle du bail foncier, à obtenir l'extrait du permis de construire (PBG) et à confirmer l'avancement du chantier et la date de livraison. Une grille de prix à jour du promoteur remplace le chiffre de l'ancienne brochure.
Puis-je acheter la villa 2 chambres à distance ?
Oui. Un conseiller vous fait visiter la villa en visioconférence sur Zoom. Une fois la procuration établie, un notaire signe en votre nom, et notre équipe s'occupe de la remise des clés à Bali. L'avancement du chantier ne figure pas dans notre base : notre rapport d'inspection le consigne avant l'acompte. Avant chaque versement, vous recevez des photos récentes du chantier, et le dernier paiement attend les documents.
D'où viennent les chiffres de rendement ?
Nous partons de Rp 3,1 M par nuit, le chiffre d'AirROI pour les villas de deux chambres du secteur d'Uluwatu, Balangan n'ayant pas d'échantillon propre. À 70 % de taux d'occupation, le scénario central, cela donne Rp 791 M de revenus bruts par an, soit Rp 475 M nets après 40 % de charges : un rendement net de 9,3 %. C'est une estimation, pas un revenu garanti.
Qui loue une villa avec piscine de deux chambres à Balangan ?
Surtout des couples, des amis en séjour surf et de petites familles qui veulent leur propre piscine sans payer une grande maison en bord de falaise. Deux chambres simplifient le ménage et le personnel. Notre scénario prudent, à 60 % d'occupation, donne encore Rp 407 M nets par an. La location courte durée exige une licence de location, que cette villa n'a pas encore.
Biens
