BALANGAN · ID RR-2448

White Sand Villas: villa de dos dormitorios y 162 m² en la meseta de Balangan

Dos dormitorios, salón con chimenea, piscina privada y jardín en 162 m²: es una de las dos únicas villas del proyecto, en lo alto de Balangan. La arena queda a 820 metros y el aeropuerto a unos 25 minutos. Piden Rp 5.120 millones por un leasehold que nuestra base da como de 20 años, y lo estamos cotejando con el contrato del terreno.

Unidad de White Sand Villas

  • Leasehold 20 años (por confirmar)
  • Estado de obra por confirmar
  • Piscina propia
  • 2dormitorios
  • 162 m²superficie útil
  • 192 m²parcela (por confirmar)
  • Leasehold20 años (por confirmar)
  • 820 ma la playa de Balangan

Inmueble

Qué compras

Esta villa es la mitad de White Sand Villas, un proyecto de dos casas en la meseta de Balangan. Desde la puerta hay 820 metros hasta la playa. Dreamland y Jimbaran quedan a unos diez minutos en coche, y al aeropuerto Ngurah Rai se tarda unos 25.

Te llevas una casa de 162 m² con dos dormitorios, piscina propia y jardín. El folleto de la promotora da una parcela de 192 m², cifra que aún tenemos que verificar. Los renders muestran arcos, techos de madera, cocina con isla y chimenea en el salón. Hemos pedido la memoria de calidades para el contrato.

La última ficha de la base habla de 20 años de leasehold, mientras que un folleto anterior decía unos 30 + 20. El precio es de Rp 5.120 millones. Dos dormitorios con piscina encajan con una pareja que viaja con amigos o con una familia pequeña, el tipo de huésped que refleja nuestra tarifa de Rp 3,1 millones por noche. El estado de la obra y la fecha de entrega siguen en blanco en nuestra base.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de White Sand Villas · Villa 2 dorm.: bruta y neta

Aquí no hay rentabilidad de la promotora con la que comparar. Ponemos la noche a Rp 3,1 millones, lo que cobran las villas de dos dormitorios en el corredor de Uluwatu, y restamos gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 15,5 %≈ Rp 791 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 3,1 millones por noche Neta 9,3 %≈ Rp 475 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 791 millones15,5 % del precio · Rp 3,1 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 142 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 79,1 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 95,0 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 475 millones9,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
Escenarios de ocupación: White Sand Villas · Villa 2 dorm.
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 678 millonesRp 271 millonesRp 407 millones8,0%12,6 años
70%baseRp 791 millonesRp 317 millonesRp 475 millones9,3%10,8 años
80%optimistaRp 904 millonesRp 362 millonesRp 543 millones10,6%9,4 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
Tarifa por noche
Rp 3,1 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Balangan (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Balangan en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Balangan 3.0: 17,6 % neto con un 70 % de ocupación; Dreamland Villas · Villa 2 dorm.: 9,6 % neto con un 70 % de ocupación; Dreamland Villas · Villa 3 dorm.: 9,2 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Se compra en leasehold. El plazo es donde los papeles no coinciden: 20 años en la ficha actual frente a unos 30 + 20 en un folleto antiguo, y lo decide el arrendamiento del terreno. La firma va en este orden: reserva, PPJB y escritura de leasehold ante notario. El extracto del PBG llega antes de la reserva. El SLF y la licencia de alquiler, cuando la casa esté terminada.

Derecho y licencias de White Sand Villas · Villa 2 dorm.
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho20 años (por confirmar)Un folleto antiguo de la promotora hablaba de unos 30 + 20 años. Manda el arrendamiento del terreno, y aclaramos la diferencia antes de nada. Lo que queda de plazo lo contamos desde la entrega, y cualquier prórroga la ponemos en el contrato.
ZonificaciónTurística y de uso mixto, según el anuncioEl anuncio indica zonificación turística/mixta. Sacamos un extracto del RDTR para confirmarlo antes de que pagues la reserva.
Licencia de obra (PBG)Declarada, copia solicitadaLa licencia aparece en el anuncio, pero sin número ni extracto. Los dos te llegan antes de la reserva.
PromotoraWhiteSand Villas, sociedad del proyecto por confirmarRevisamos la sociedad que firma, su historial y la cadena de titularidad del terreno.
Certificado de habitabilidad (SLF)Por confirmarPara la licencia de alquiler hace falta antes el SLF; por eso los pagos siguen fases de obra y no fechas.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaPor confirmarNuestros registros no detallan el equipamiento. Verás la memoria de calidades antes de firmar, adjunta al contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de White Sand Villas · Villa 2 dorm.?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de White Sand Villas · Villa 2 dorm.

  1. ReservaDejas un depósito por esta villa; el importe lo marca la promotora.
  2. Fases de obraVas soltando el dinero fase a fase, según un calendario que pedimos para esta villa.
  3. EntregaEl último pago sale cuando tienes los documentos en la mano.

Los materiales de la promotora no fijan pagos para esta villa. Cuando termine la revisión legal, cerramos el calendario con la promotora y pasa a ser una cláusula del PPJB.

Ubicación

Dónde está: Balangan · Uluwatu

Debajo de la villa hay una playa de surf con warungs sobre pilotes, y alrededor, una meseta llana de calles residenciales. Jimbaran queda a diez minutos y Uluwatu a quince, y aquí una parcela sale más barata que en los acantilados del sur.

White Sand Villas: tumbonas junto a la piscina de la villa
Balangan · Badung · Jimbaran
  • Playa de Balangan≈ 820 m · 4 min
  • Dreamland≈ 10 min
  • Jimbaran≈ 10 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 25 min

Pagas menos que en Bingin por el mismo surf y un traslado más corto al aeropuerto. Eso sí, la meseta está muy construida y hay pocos servicios en el barrio.

Balangan · Uluwatu · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 25hoteles
  • 17restaurantes
  • 3bares
  • 3cafeterías
  • 2lugares de interés
  • 2tiendas
  • 2spas

Lo más cercano

  • Warung Bamburestaurante · 97 m
  • Balangan spa and beauty salonspa · 109 m
  • Yakurus Warungrestaurante · 114 m
  • Dapur Balanganrestaurante · 120 m
  • Nirmalatienda · 121 m
  • The Balanganhotel · 180 m
  • Adinda Balangan Beach Villahotel · 190 m
  • Coconuts Villahotel · 197 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre White Sand Villas · Villa 2 dorm.

¿Cuánto cobra Rise Real Bali por esta villa de White Sand?

Cero. Nuestros honorarios los paga la promotora, así que te cuesta el precio de lista y nada más. Antes de cualquier reserva revisamos los documentos a nuestra costa. En esta villa toca cuadrar el plazo con el arrendamiento del terreno, conseguir el extracto del PBG y confirmar el estado de la obra y la fecha de entrega. Y pedimos a la promotora una lista de precios actual, porque la cifra del folleto antiguo ya no vale.

¿Puedo comprar la villa de dos dormitorios a distancia?

Sí. Un asesor te la enseña por Zoom. Con un poder a su favor, un notario firma en tu nombre, y nuestro equipo se ocupa de la entrega en Bali. El estado de la obra no consta en nuestra base, así que nuestro informe de visita lo recoge antes de la reserva. Antes de cada pago recibes fotos nuevas de la obra, y el último pago espera a los documentos.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Partimos de Rp 3,1 millones por noche, la cifra de AirROI para villas de dos dormitorios en el corredor de Uluwatu, porque Balangan no tiene muestra propia. Con un 70 % de ocupación, el escenario base, salen Rp 791 millones brutos al año y Rp 475 millones netos después de un 40 % de gastos, es decir, un 9,3 %. Es una estimación, no una promesa de ingresos.

¿Quién alquila una villa de dos dormitorios con piscina en Balangan?

Sobre todo parejas que viajan juntas, amigos en un viaje de surf y familias pequeñas que quieren piscina propia sin pagar una casa grande en el acantilado. Con dos dormitorios, la limpieza y el personal son sencillos. Nuestro escenario prudente, con un 60 % de ocupación, sigue dejando Rp 407 millones netos al año. Para alquilar por noches hace falta licencia de alquiler, y esta villa aún no la tiene.

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