ماذا يعني عائد الاستثمار في فيلا بالي؟
ليس لعائد الاستثمار تعريف واحد في بالي، والبائع يختار أجمل تعريف. خلف الاسم ثلاثة أرقام. العائد الصافي هو دخل المالك في سنة مقسوماً على السعر. والعائد النقدي على رأس المال (cash-on-cash) يقسم الدخل نفسه على ما دفعته نقداً فعلاً، وهو أكثر من السعر بعد إضافة التكاليف. أما معدل العائد الداخلي (IRR) فهو وحده الذي يحسب عملية البيع.
هذا الأخير هو الأهم في عقد الإيجار الطويل، لأن الأصل ينكمش كل سنة. لذلك نذكر العائد الداخلي دائماً مع مدة الاحتفاظ. يقارن دليل عائد التأجير بين المناطق، ويختبر دليل الاستثمار ثلاث حالات إشغال. أما هذه الصفحة فتفكك فيلا واحدة.
من أين يأتي العائد؟ جسر السنوات العشر
لنأخذ فيلا بغرفتي نوم ومسبح في كانجو بسعر 4 مليار روبية، ويتبقى من عقدها 30 سنة. يضيف الإغلاق والتجهيز 10% أخرى (الكاتب العدل، الفحص القانوني، الأثاث، احتياطي نقدي)، فيصير المبلغ المدفوع 4.4 مليار روبية. في السيناريو الأساسي تدرّ الفيلا خلال عشر سنوات 3.36 مليار روبية إيجاراً، بعد الإدارة والصيانة والليالي الفارغة والضريبة. ثم تُباع وقد بقي من عقدها 20 سنة بسعر 3.41 مليار روبية، وبعد تكاليف البيع يصل الصافي إلى 3.12 مليار روبية.
المجموع العائد 6.48 مليار روبية، أي ربح قدره 2.08 مليار روبية. جاء منها 3.36 مليار من الإيجار، وسحب العقد ثلث السعر. والأعمدة تُظهر كل قطعة على حدة.
- +3.36
- −1.33
- +0.75
- −0.40
- −0.29
- +2.08
المصدر: نموذج Rise Real Bali لفيلا على عشر سنوات، شُغّل في سبتمبر 2026؛ مدخلاته هي مدخلات دليل الاستثمار لدينا
تريد الأرقام لميزانيتك؟
ترسل لك جوستي عبر واتساب حساب العائد الصافي لميزانيتك.
لماذا يتحول عائد نقدي 7.7% إلى عائد 5.2%؟
في السنة الثانية تدفع الفيلا للمالك نحو 337 مليون روبية، أي 7.7% من 4.4 مليار روبية مستثمرة. هذا هو الرقم الذي يعرضه الكتيّب. لكن العائد على عشر سنوات 5.2%، والفجوة بينهما هي العقد.
وزّع 4 مليار روبية على 30 سنة، فتكلّف كل سنة من مدة العقد نحو 133 مليون روبية. كلما أدّت الفيلا إيجار سنة ذهبت سنة من مدتها. هذا 3% من المبلغ المدفوع كل عام، ولا يظهر في أي كشف حساب. اطرحه من العائد النقدي تقترب من العائد الداخلي. وللحساب نفسه على فيلا بتملك حر، راجع دليل الإيجار الطويل والتملك الحر.
المصدر: نموذج Rise Real Bali لفيلا على عشر سنوات، شُغّل في سبتمبر 2026
كم تحتفظ بفيلا في بالي؟
أطول مما يخطط معظم الناس. تدفع نحو 10% عند الدخول و8.5% عند الخروج، والاحتفاظ القصير لا يعوّضهما. إن بعت بعد ثلاث سنوات يكون العائد الداخلي نحو 0.5%، وبعد خمس سنوات 3.3%. ولا يتجاوز 5% إلا قرب السنة العاشرة، حين يكون الإيجار قد راكم أثره.
الصفوف الطويلة تأتي مع تحذير. نموذجنا يبيع المدة المتبقية بسعر خطي، والمشترون الحقيقيون يخصمون العقود القصيرة أكثر. وتحت نحو 20 سنة متبقية تهبط الأسعار في بالي أسرع ويتباطأ البيع (انظر دليل أسعار الأراضي). فخذ صف الـ15 سنة على أنه أفضل حالة ممكنة.
| مدة الاحتفاظ | المتبقي من العقد عند البيع | المسترد لكل 1 روبية مستثمرة | العائد الداخلي |
|---|---|---|---|
| 3 سنوات | 27 سنة | 1.01 روبية | 0.5% |
| 5 سنوات | 25 سنة | 1.15 روبية | 3.3% |
| 7 سنوات | 23 سنة | 1.25 روبية | 3.9% |
| 10 سنوات | 20 سنة | 1.47 روبية | 5.2% |
| 15 سنة | 15 سنة | 1.87 روبية | 6.4% |
المصدر: نموذج Rise Real Bali لفيلا على عشر سنوات، شُغّل في سبتمبر 2026؛ قيمة الخروج خطية: سعر الشراء لكل سنة عقد، مع نمو 2.5% سنوياً
كم يؤثر نمو السعر في العائد؟
بقدر ما يؤثر فرق 20 نقطة في الإشغال، ولا شيء فيه مضمون. نثبّت نمو سعر الليلة عند 2.5% سنوياً ونغيّر نمو السعر مقابل الإشغال. عند إشغال 60% يعطي السعر الثابت 3.8%، ويعطي نمو 5% سنوياً 6.8%.
الأدلة هنا محدودة. أظهر مسح بنك إندونيسيا أن أسعار المنازل في السوق الأولية ارتفعت 0.69% على مستوى البلاد في السنة المنتهية بالربع الثاني من 2026. أما تقديرات الوكالات لأراضي بالي فأعلى بكثير، 15–30% خلال 2024–2026 (Magnum Estate، يونيو 2026)، لكنها تصف أسعار طلب على أراضٍ، لا على فلل بعقد إيجار. ونعتمد 2.5% في السيناريو الأساسي، وهو منتصف هدف التضخم عند بنك إندونيسيا.
| الإشغال | نمو 0% | نمو 2.5% | نمو 5% | نمو 8% |
|---|---|---|---|---|
| 50% | 2.2% | 3.8% | 5.4% | 7.5% |
| 60% | 3.8% | 5.2% | 6.8% | 8.7% |
| 70% | 5.3% | 6.7% | 8.1% | 10.0% |
المصدر: نموذج Rise Real Bali لعشر سنوات؛ مسح أسعار العقارات السكنية لبنك إندونيسيا، الربع الثاني 2026؛ Magnum Estate، يونيو 2026؛ هدف التضخم لدى بنك إندونيسيا 2.5% ± 1%
ما العائد الذي يجب أن تتفوق عليه؟
قارن الـ5.2% بما تدفعه أصول الروبية. ثبّت بنك إندونيسيا سعر الفائدة الأساسي عند 5.75% بعد اجتماع 23 سبتمبر 2026. وبلغ عائد السندات الحكومية لعشر سنوات 7.29% في 30 يوليو 2026. وسجّل التضخم 3.19% في أغسطس. فيلا السيناريو الأساسي تتأخر عن المعدلين، فتقوم حجتها على مكاسب محتملة من الإشغال أو من الأسعار.
ونقطة التعادل سهلة الحساب. عند إشغال 60% يجب أن ترتفع الأسعار 3.4% سنوياً لتساوي سعر الفائدة الأساسي، و5.8% سنوياً لتساوي السندات. وعند إشغال 70% ينزل الرقمان إلى 0.8% و3.6%. لهذا ننصح المشتري بافتراض إشغال 70% فقط إذا كان في الفيلا المسبح ومواقف السيارات والموقع الذي يحققه.
تنبيه واحد: كل الأرقام هنا بالروبية. وإذا تحركت عملتك الأم أمامها خلال عشر سنوات، تحرك عائدك معها، صعوداً أو هبوطاً.
المصدر: قرار بنك إندونيسيا بشأن سعر الفائدة، 23 سبتمبر 2026، عبر Bisnis وInvestortrust؛ CNBC Indonesia، 3 أغسطس 2026؛ نموذج Rise Real Bali
إلى أي حد تغيّر مدة العقد الذي تشتريه العائد؟
أكثر مما يغيّره سوق التأجير. ثبّت السعر عند 4 مليار روبية، وسعر الخروج لكل سنة عقد عند 133 مليون روبية كما في السوق، فتحسم مدة العقد عند الشراء النتيجة. ادفع 4 مليار روبية مقابل 20 سنة متبقية، فيدفع المشتري بعد عشر سنوات ثمن العشر الباقية. ينزل عائدك الداخلي إلى 1.6%.
وادفع السعر نفسه مقابل عقد 40 سنة فيرتفع إلى 7.9%. قلّ من يسعّر عقداً طويلاً بهذا القدر، لكن الجدول يبيّن لماذا يقسم المشتري السعر على السنوات قبل أن يقارن بين فيلتين. وإن تضمّن العقد تمديداً بسعر ثابت تغيّر الحساب مرة أخرى؛ وبنود العقد التي تُراجع في دليل تمديد عقد الإيجار. أما الجانب الضريبي، بما فيه نسبة غير المقيم، ففي دليل ضريبة دخل الإيجار.
| المتبقي من العقد عند الشراء | ما تدفعه لكل سنة عقد | العائد الداخلي على عشر سنوات |
|---|---|---|
| 20 سنة | 200 مليون روبية | 1.6% |
| 25 سنة | 160 مليون روبية | 3.6% |
| 30 سنة | 133 مليون روبية | 5.2% |
| 40 سنة | 100 مليون روبية | 7.9% |
المصدر: PP 34/2017 بشأن ضريبة دخل الإيجار؛ المادة 26 من قانون ضريبة الدخل؛ نموذج Rise Real Bali لعشر سنوات، تشغيل سبتمبر 2026
كيف تحسب الأرقام على فيلا تفكر في شرائها؟
أربع خطوات تعطيك عائداً صادقاً في ساعة، وحاسبة العائد تتولى الباقي.
- ابدأ من الإيراد الإجمالي الذي يذكره البائع
احتفظ بـ60% منه إن كنت مقيماً ضريبياً، و50% إن لم تكن.
- أضف 10% إلى السعر
للكاتب العدل والأثاث والاحتياطي.
- قيّم الخروج بحسب السنوات المتبقية
سعر السنة الواحدة من العقد، مطروحاً منه 8.5% تكاليف البيع.
- احسب العائد الداخلي عند إشغال 50% و70%
إن كان سيناريو 70% وحده يتخطى حدّك الأدنى، فأنت تراهن.
المصدر: ممارسة Rise Real Bali، 2023–2026
اختبر فيلا حقيقية
اختر فيلا في كانجو أو أولواتو أو أوبود من الكتالوج، أو أرسل لنا إعلاناً. نمرّره على الجسر نفسه بحسب إقامتك الضريبية ومدة احتفاظك، قبل أن تدفع أي دفعة حجز.
ماذا يعني هذا للمشتري
- الإيجار هو الذي يصنع العائد. العقد يسحب ثلث السعر، ونمو السعر يعوّض جزءاً منه فقط.
- عائد نقدي 7.7% في السنة الثانية يصير عائداً داخلياً 5.2% على عشر سنوات، لأن تآكل العقد يكلّف نحو 3 نقاط في السنة.
- خطط لعشر سنوات. إن بعت خلال خمس، أكلت تكاليف الدخول والخروج البالغة 18.5% العائد.
- اقسم السعر على السنوات المتبقية قبل أن تقارن بين فيلتين. فمدة العقد عند الشراء تحرّك العائد الداخلي أكثر من الإشغال.
أسئلة شائعة
ما العائد الجيد للاستثمار في فيلا بالي؟
في نموذجنا تحقق فيلا بعقد إيجار طويل في كانجو بسعر 4 مليار روبية عائداً داخلياً نحو 5.2% على عشر سنوات عند إشغال 60%، ونحو 6.7% عند 70%. سعر الفائدة الأساسي لبنك إندونيسيا 5.75%، فالفيلا الجيدة يجب أن تتجاوزه بهامش.
ما الفرق بين عائد الاستثمار والعائد الإيجاري في عقارات بالي؟
العائد الإيجاري هو دخل سنة مقسوماً على السعر. أما عائد الاستثمار، حين نقيسه بالعائد الداخلي، فيحسب أيضاً تكاليف الشراء وتجديد الأثاث وسنوات العقد التي تستهلكها، ثم البيع في النهاية. وفي عقد الإيجار الطويل يكون الرقم الثاني عادةً أقل بنقطتين إلى ثلاث.
هل ترتفع قيمة الفلل في بالي؟
ارتفعت الأراضي بحدة بحسب تقديرات الوكالات، 15–30% خلال 2024–2026، لكن فيلا بعقد إيجار تفقد شيئاً من قيمتها كل سنة يتناقص فيها العقد. وحتى مع نمو الأسعار 2.5% سنوياً في سيناريونا الأساسي، يعود البيع بعد عشر سنوات بأقل من سعر الشراء.
كم مدة الاحتفاظ المناسبة بفيلا في بالي؟
خطط لعشر سنوات. بعد ثلاث سنوات يعطي نموذجنا عائداً داخلياً نحو 0.5% فقط، لأن تكاليف الدخول والخروج تبلغ نحو 18.5% من السعر. وبعد سبع سنوات يصل إلى 3.9%، وبعد عشر سنوات إلى 5.2% في السيناريو الأساسي.
هل عقارات بالي أفضل عائداً من السندات الإندونيسية؟
ليس في السيناريو الأساسي. بلغ عائد السندات الحكومية لعشر سنوات 7.29% في 30 يوليو 2026، مقابل عائد داخلي 5.2% لفيلتنا الأساسية. ولا تلحق بها الفيلا إلا إذا نمت الأسعار نحو 6% سنوياً عند إشغال 60%، أو نحو 4% عند 70%.
من أين نعرف ذلك
نتابع فيلا واحدة بغرفتي نوم ومسبح في كانجو لعشر سنوات. سعرها 4 مليار روبية ويتبقى من عقدها 30 سنة، يُضاف إليها 10% للإغلاق والتجهيز. الإيراد 2.5 مليون روبية لليلة، مضروباً في 365 ثم في الإشغال، وتعمل السنة الأولى بـ70% من الخطة. المالك المقيم ضريبياً يحتفظ بـ60% منه، والباقي يغطي الإدارة بنسبة 18%، والصيانة والليالي الفارغة 12%، والضريبة النهائية 10%. وللمالك غير المقيم الحصة 50%. في السنة السادسة يُخصم تجديد الأثاث البالغ 200 مليون روبية من التدفق النقدي. عند الخروج نقيّم المدة المتبقية من العقد بسعر الشراء لكل سنة عقد، مع نمو السعر المفترض، ثم نطرح 8.5% للعمولة والكاتب العدل والضريبة. يعتمد العائد الداخلي على تدفقات سنوية، ولا يُعاد استثمار الدخل. السيناريو الأساسي هو نفسه في دليل الاستثمار لدينا، وأسعار المقارنة من بنك إندونيسيا وCNBC Indonesia. أرقام نمو الأسعار من مصادر وكالات وإعلانات تصف أسعار الطلب، لا صفقات مسجلة. هذا نموذج، وليس توقعاً ولا استشارة.
- نموذج Rise Real Bali لفيلا على عشر سنوات ونموذج العائد، شُغّلا في سبتمبر 2026
- بنك إندونيسيا، قرار سعر الفائدة (BI-Rate) في 23 سبتمبر 2026، عبر Bisnis.com وInvestortrust؛ هدف التضخم 2.5% ± 1%
- CNBC Indonesia، عوائد السندات الحكومية الإندونيسية، 3 أغسطس 2026
- بنك إندونيسيا، مسح أسعار العقارات السكنية، الربع الثاني من 2026
- Magnum Estate، أسعار الأراضي في بالي، يونيو 2026، كما ورد في دليل أسعار الأراضي لدينا
- BPS، التضخم في إندونيسيا، أغسطس 2026، عبر Bisnis.com
- PP 34/2017 بشأن ضريبة الدخل على الإيجار؛ قانون ضريبة الدخل، المادة 26
بقلم Dmitrii Rogov، Rise Real Bali.
Rise Real Bali وكالة عقارية في بالي. نكتب من الصفقات التي ننجزها ومن البيانات العامة، ونذكر مصادرنا.
يُنشر هذا التقرير بموجب ترخيص CC BY 4.0. يجوز الاقتباس منه وإعادة نشره واستخدام أرقامه ونصوصه لأغراض تجارية، بشرط ذكر «Rise Real Bali» وتسمية الترخيص ووضع رابط إلى هذه الصفحة. لا يشمل الترخيص الصور والتصاميم ثلاثية الأبعاد: حقوقها للمطوّرين وأصحاب الحقوق الآخرين.
مشاركة
WhatsApp
