Wpisanie gruntu na kogoś innego
Najdroższy błąd to zarejestrowanie gruntu na podstawioną osobę (nominee) – zwykle lokalnego znajomego albo krewnego współmałżonka – żeby obejść fakt, że cudzoziemiec nie może mieć pełnej własności. Art. 26 ust. 2 ustawy agrarnej (5/1960) czyni taki transfer nieważnym od początku. Grunt wraca do państwa, a wpłacone pieniądze nie są do odzyskania. Balijskie rozporządzenie prowincji nr 4/2026 domyka tę lukę jeszcze mocniej, traktując taką konstrukcję jako ryzyko karne, nie tylko cywilne.
Sprawdzenie nic nie kosztuje: nazwisko na certyfikacie albo akcie musi być nazwiskiem kupującego albo jego spółki PT PMA. Nasz poradnik o tym, czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość na Bali, opisuje drogi, które faktycznie działają.
Źródło: Ustawa agrarna 5/1960, art. 26; rozporządzenie prowincji Bali 4/2026
Kupno poniżej progu cenowego dla danego tytułu
Druga odmiana tego samego błędu: wzięcie Hak Pakai na dom wyceniony poniżej zarejestrowanego minimum dla Bali. Rozporządzenie ministerialne ATR/BPN 1241/2022 ustala ten próg na Rp 5 mld dla domu i Rp 2 mld dla apartamentu. Poniżej tych kwot urząd gruntowy w ogóle nie zarejestruje prawa, a kupujący zostaje z nieformalną umową zamiast tytułu.
Naprawa to pięciominutowe sprawdzenie, zanim zakochasz się w nieruchomości: porównaj cenę z progami z rozporządzenia. Poniżej nich dostępny jest długoterminowy leasehold albo struktura przez PT PMA.
Źródło: Rozporządzenie ministerialne ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022, wrzesień 2022
Nie wiesz, która forma własności Ci pasuje?
Gusti Ayu wyśle na WhatsApp krótką odpowiedź dla Twojej sytuacji.
Pominięte sprawdzenie strefowania
Próba 9495 ofert w regencji Badung pokazała, że 9,3% leży na gruncie rolnym, chronionym albo w pasie zieleni, gdzie pozwolenia na budowę po prostu nie wydadzą. W Uluwatu udział skacze do 26,1% – mniej więcej co czwarta oferta. Kupno na takim gruncie nie ma legalnej drogi naprawy.
Strefowanie sprawdzisz bezpłatnie na mapie RDTR w portalu rządowym GISTARU, zanim wydasz cokolwiek na prawnika. Zrób to, zanim zakochasz się w widoku.
| Obszar | Wielkość próby | Na gruncie z ograniczeniami |
|---|---|---|
| Uluwatu | 1118 ofert | 26,1% |
| Badung ogółem | 9495 ofert | 9,3% |
| Seminyak | 699 ofert | 0,6% |
Źródło: Analiza Propertia ofert w Badung względem RTRW 2013–2033, marzec 2026
Kupno gotowej willi bez pytania o PBG i SLF
Willa, która wygląda na skończoną, nie jest automatycznie legalna. PBG to zgoda na budowę; SLF certyfikuje, że gotowy budynek nadaje się do użytkowania. Rozporządzenie rządowe 16/2021 przewiduje rosnące kary za budowę bez PBG – od ostrzeżenia, przez wstrzymanie prac, po opieczętowanie nieruchomości, a na końcu rozbiórkę.
Poproś o kopie obu dokumentów i porównaj adres oraz rzut z rzeczywistym budynkiem, nie tylko z papierem. To element pakietu due diligence prawnika, nie osobny krok.
Źródło: Rozporządzenie rządowe 16/2021, art. 45
Podpisanie zadatku bez warunków wyjścia
Wstępną umowę sprzedaży (PPJB) można podpisać dopiero, gdy budowa jest ukończona w co najmniej 20%, prawa do gruntu są potwierdzone i PBG jest w ręku – zgodnie z rozporządzeniem rządowym 12/2021. Jeśli kupujący rezygnuje z przyczyn niezależnych od dewelopera, deweloper zatrzymuje co najmniej 20% wpłaconej kwoty. Jeśli bank odmówi kredytu, limit spada do 10%.
Na willi za Rp 3,5 mld przy 30% wpłacone to minimum Rp 210 mln stracone na zwykłej zmianie zdania. Przegląd prawnika przed zadatkiem kosztuje ułamek tej kwoty i wyłapuje brakujące klauzule wyjścia, zanim zaczną mieć znaczenie.
| Powód | Przepada | Kwota |
|---|---|---|
| Kupujący zmienia zdanie | 20%+ | Rp 210 mln+ |
| Bank odmawia kredytu | do 10% | do Rp 105 mln |
Źródło: Rozporządzenie rządowe 12/2021, art. 22H i 22I; The Indonesian Lawyer, 23 września 2026
Budżetowanie tylko na podstawie ceny ogłoszeniowej
Cena w ogłoszeniu to nigdy cały rachunek. Przy przeniesieniu tytułu kupujący płaci BPHTB do 5%, po uldze Rp 80 mln. Sprzedający osobno płaci 2,5% podatku końcowego od sprzedaży. Do tego dochodzi opłata notariusza i PPAT, ograniczona do 1% wartości aktu.
Na domu za Rp 5 mld sam BPHTB to blisko Rp 246 mln, plus do Rp 50 mln za PPAT. Leasehold zwykle w ogóle omija BPHTB, bo tytuł nie zmienia właściciela, ale właściciel gruntu jest wtedy winien 10% podatku od płatności za dzierżawę – umowa powinna jasno mówić, kto go ponosi.
Źródło: Ustawa o podatku dochodowym 1/2022; rozporządzenia rządowe 34/2016, 24/2016 i 34/2017
Modelowanie dochodu na obłożeniu hoteli
Hotele z gwiazdkami na Bali miały w czerwcu 2026 r. obłożenie 64,87%, według indonezyjskiego urzędu statystycznego. Noclegi poza hotelami – kategoria, do której realnie należy prywatna willa – miały w tym samym miesiącu 38,92%, a rok rezerwacji krótkoterminowych w Canggu wyniósł 36,2% do lipca 2026 r. Licząc na liczbie hotelowej, zawyżasz przychód mniej więcej 1,7 raza.
Drugi, powiązany błąd: kupno willi pod wynajem krótkoterminowy bez sprawdzenia, czy w ogóle da się ją licencjonować. Okno rejestracji na licencję najmu (NIB) zamknęło się 31 marca 2026 r., a platformy rezerwacyjne od 1 sierpnia 2026 r. usuwają oferty bez ważnej licencji. Willa bez drogi do tej licencji nie zarobi ani jednej rezerwacji przez kanały, które się liczą.
- 64,87%
- 38,92%
- 36,2%
Źródło: BPS – indonezyjski urząd statystyczny, prowincja Bali, za pośrednictwem Bali Post, 4 sierpnia 2026; dane AirROI dla Canggu; briefing Ministerstwa Turystyki, 20 maja 2026
Płacenie w Indonezji w obcej walucie
Indonezyjska ustawa walutowa (UU 7/2011) wymaga rupii przy każdej płatności dokonywanej w kraju. Art. 33 przewiduje karę do roku więzienia i grzywnę do Rp 200 mln za jej złamanie. To zasada, o której zachodni kupujący często nie wiedzą, bo w domu płacenie w obcej walucie jest codziennością.
Sprawdzenie jest proste: waluta wskazana w umowie i w instrukcji płatności musi być rupią. Prawidłowe ustawienie przelewu jest warte dziesięciu minut rozmowy z notariuszem, zanim pieniądze wyjdą.
Źródło: Ustawa walutowa 7/2011, art. 21 i 33
Dziewięć błędów przeciwko dziewięciu sprawdzeniom
Żadne z tych sprawdzeń nie kosztuje więcej niż najtańszy z dziewięciu błędów. Większość nie kosztuje nic poza czasem na zadanie pytania.
| Błąd | Co kosztuje | Co kosztuje sprawdzenie |
|---|---|---|
| 1. Struktura na podstawioną osobę | 100% środków | Odczytanie nazwiska na certyfikacie |
| 2. Hak Pakai poniżej progu cenowego | Prawo się nie zarejestruje | Porównanie ceny z rozporządzeniem 1241/2022 |
| 3. Brak sprawdzenia strefowania | Domu nie da się zalegalizować | Sprawdzenie mapy GISTARU, bezpłatnie |
| 4. Brak PBG albo SLF | Nawet rozbiórka | W cenie przeglądu prawnika |
| 5. Zadatek bez warunków wyjścia | 20%+ wpłaty | Przegląd prawny za Rp 8–30 mln |
| 6. Budżet bez podatków | Do 5%+ ceny | Policzenie przed negocjacją |
| 7. Model na obłożeniu hoteli | Przychód zawyżony 1,7 raza | Własne dane z rezerwacji |
| 8. Brak licencji na najem | Zero rezerwacji na platformach | Pytanie o numer NIB |
| 9. Płatność w obcej walucie | Grzywna do Rp 200 mln | Sprawdzenie waluty w umowie |
Źródło: Ustawa walutowa 7/2011, art. 21 i 33; zestawienie Rise Real Bali na podstawie źródeł cytowanych powyżej
Co to znaczy dla kupującego
- Zarezerwuj prawne due diligence przed zadatkiem: Rp 8–30 mln wobec przepadku, który zaczyna się od 20% wpłaty.
- Nazwisko na certyfikacie albo akcie musi być nazwiskiem kupującego albo jego spółki PT PMA. Żadnych podstawionych osób, bez wyjątków.
- Dochód z najmu modeluj na obłożeniu poza hotelami, około 36–39%, nie na liczbie hotelowej bliskiej 65%.
- Willa bez drogi do licencji na najem nie zarobi rezerwacji przez platformy, które się liczą.
Częste pytania
Jaki jest najdroższy błąd przy zakupie nieruchomości na Bali?
Wpisanie gruntu na indonezyjską podstawioną osobę. Art. 26 ust. 2 ustawy agrarnej unieważnia transfer od razu: grunt wraca do państwa, a pieniądze nie są do odzyskania. Legalne drogi to tytuł Hak Pakai, długoterminowy leasehold albo zakup przez własną spółkę PT PMA.
Ile tracisz, rezygnując z umowy z deweloperem?
Zgodnie z rozporządzeniem rządowym 12/2021 deweloper zatrzymuje co najmniej 20% wpłaty, jeśli kupujący wycofuje się bez przyczyny leżącej po stronie dewelopera, albo do 10%, jeśli bank odmówi kredytu. Na willi za Rp 3,5 mld przy 30% wpłacone to minimum Rp 210 mln.
Czy cudzoziemiec może kupić dom na Bali poniżej Rp 5 mld?
Nie na tytule Hak Pakai. Rozporządzenie ministerialne 1241/2022 ustala Rp 5 mld jako próg dla domu i Rp 2 mld dla apartamentu w tej ścieżce. Poniżej tych cen zostają długoterminowy leasehold albo zakup przez PT PMA.
Jakiego obłożenia użyć do modelowania dochodu z willi?
Nie liczby hotelowej. Hotele z gwiazdkami na Bali miały w czerwcu 2026 r. 64,87%, ale noclegi poza hotelami, gdzie mieści się prywatna willa, miały 38,92%. Najem krótkoterminowy w Canggu wyniósł 36,2% w roku do lipca 2026 r. Użycie liczby hotelowej zawyża przychód około 1,7 raza.
Ile kosztuje prawne due diligence przed zakupem na Bali?
Kancelarie zwykle wyceniają pełny pakiet na Rp 8–30 mln, zwykle jeden do trzech tygodni. Ekspresowe sprawdzenie gruntu to bliżej Rp 15 mln w około tydzień. To ułamek każdego z błędów, które ma wyłapać.
Skąd to wiemy
Progi prawne i kary odczytujemy z tekstów ustawy agrarnej 5/1960, rozporządzeń rządowych 12/2021, 16/2021, 24/2016, 34/2016 i 34/2017, ustawy o podatku dochodowym 1/2022, ustawy walutowej 7/2011 i rozporządzenia ministerialnego ATR/BPN 1241/2022. Dane o obłożeniu to oficjalne komunikaty BPS i zestaw danych AirROI dla Canggu; obie metodologie się różnią, a porównanie tutaj jest rzędu wielkości, nie precyzyjnym współczynnikiem. Udział ofert na gruncie z ograniczeniami to próba Propertia dla Badung, marzec 2026, z przybliżonymi adresami ofert. Kwoty przepadku zadatku i kosztów zamknięcia to nasze własne wyliczenie. Żaden deweloper ani kancelaria nie są tu wskazani z nazwy. To nie zastępuje przeglądu prawnika dla konkretnej nieruchomości.
- Ustawa agrarna 5/1960, art. 26 – transfery na podstawioną osobę nieważne, grunt wraca do państwa
- Rozporządzenie rządowe 12/2021, art. 22H i 22I – warunki PPJB i przepadek po stronie kupującego
- Rozporządzenie ministerialne ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022 – minimalna cena domu przy własności zagranicznej, Bali
- BPS – indonezyjski urząd statystyczny, prowincja Bali – obłożenie hoteli i noclegów poza hotelami, czerwiec 2026
- Propertia – analiza strefowania 9495 ofert w Badung, marzec 2026
Autor: Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali to agencja nieruchomości na Bali. Piszemy na podstawie transakcji, które prowadzimy, i danych publicznych – i podajemy źródła.
Raport publikujemy na licencji CC BY 4.0. Możesz cytować, przedrukowywać i wykorzystywać liczby i tekst także w celach komercyjnych, jeśli podasz źródło „Rise Real Bali”, nazwę licencji i link do tej strony. Licencja nie obejmuje zdjęć i wizualizacji: prawa do nich mają deweloperzy i inni uprawnieni.
Udostępnij
WhatsApp
